답변 내역

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.권리금은 영업시설,비품, 거래처나 영업상의 노하우, 판권, 신용, 매출규모, 사업적인 성과가 창출되기 유리한 점포의 입지 등 기존 영업장에 존재하는 유무형의 재산가치를 평가하여 신규 임차인이 임대인이 아닌 종전의 임차인에게 지불하는 금전입니다.사업적인 성과의 기대치로 흔히 6-12개월 영업시 순익금을 권리금의 기초 금액으로 한다는 이론이 있으나 이론에 불과하며 양도인이 일방적으로 호가하고 양수인으로서는 대체 가능한 매물간 비교를 통해서 선택하거나 흥정을 통해 금액이 재조정되는 경우가 많은 편입니다.업종이 다르거나 기존 시설을 철거하는 등 사업의 연속성이 없는 경우에도 입지상의 잇점이 큰 경우라면 비용을 지불하는 경우도 얼마든지 있을 수 있고 이것을 바닥권리금이라 표현합니다임차인의 입장에서는 흥정도 중요하지만 대체 가능한 후보매물들을 충분하 비교 검토할 필요가 있습니다.

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약도 당사자 사이의 합의이며 해지도 당사자간 합의로서 가능합니다.임차인의 입장에서 이번 계약의 만기시 임대인이 본인 사용을 사유로 계약의 종료를 통지할 때 이사 하여야 합니다따라서 재계약으로 연장된 기간까지는 거주가 가능하지만 임대인의 계획에 따라 만기 이후는 거주가 보장되지 않습니다.이러한 상황에서 적절한 보상이 있다면 조기이사도 동의할 수 있을 것입니다보상의 규모를 법으로 정하지는 않았습니다일반적으로 보상은 금전적 보상이며 현재 남아있는 기간에 따라 보상도 달라 질 수 있고흔히 부동산 중개수수료와 포장이사 비용 정도를 지원합니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2024년까지 갱신하고 보증금 인상 5%이내 조건에 부합한다면 비과세 적용이 가능합니다주요 조건으로 1차 계약과 2차 계약 동일한 임대인이어야 하며 1차 계약의 임대기간은 1년 6개월이상, 2차 계약의 임대차 기간은 2년이상입니다따라서 비과세를 적용받는 시기는 2차 계약후 2년이 경과하는 시점에 적용될 수 있을 것입니다이 제도의 개편안은 2022년 6월 21일 기재부에서 발표하였습니다따라서 시간적으로 충분한 사례가 없습니다더 긍금하신 사항은 아래 링크를 참조하시고 유효한 해석은 관계 부서 질의를 통해 확인하시기 바랍니다https://blog.naver.com/twonews/222849285574

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 기간과 차임을 정한 계약이므로 원론적으로 올릴 수 없습니다다만 타당한 인상의 사유가 있어 당사자 합의로 인상하는 것은 가능합니다2. 묵시적 갱신이 시작되었다면 역시 종전게약과 동일한 조건의 계약상태로 봅니다.따라서 거절 가능하지만 위 1항처럼 타당한 인상의 사유가 있어서 당사자가 합의하는 것은 가능합니다3. ~ 4.관리비 역시 실제 비용의 증가 등으로 타당한 사유가 있다면 언제든지 인상할 수 있습니다.다만 차임의 인상 폭에 대한 법정 제한을 피하기 위한 꼼수로 관리비를 대폭 인상하는 사례가 있다고 합니다이 부분에 아직 제도적 뒷받침이 안되어 있습니다.현실적으로 주변시세에 비해 현저히 저렴하여 인상을 감수할 수 있는 정도도 아니며 과도한 요구라 판단하신다면 임대차 분쟁조정위원회에 중재를 받아 보시는 것을 권합니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인도 임대인도 계약종료 2개월전까지 계약종료 의사를 통지해야 합니다.따라서 위 기간중에 협의가 완료되었어야 합니다.1) 만일 과도한 계약 조건의 변경 요구가 통지기간 이후의 제안이라면 임차인의 책임은 없습니다2) 통지기간중에 임대인이 계약조건 변경 요구였으나 임차인이 거절 또는 수용이라는 결론을 내지 못하고 지연되었다면 임차인의 귀책으로 판단됩니다.2개월의 기간은 임대인도 임차인도 새로운 세입자를 찾거나 이사를 준비하는 현실적인 필요에 의해 정해진 기간으로 이해하여야 합니다그러나 만일 2)에 해당한다 하더라도 임차인은 언제든지 계약을 종료할 수 있고 통지후 3개월이 지나면 유효합니다.따라서 수용이 불가한 조건이라면 계약 종료를 통지하시고 3개월의 기간을 갖고 이사할 집 알아보고 이사하시면 됩니다.만기에 즈음하여 집 보기를 허락하여 다음 임차인을 찾는데 협조하는 것은 법으로 정해진 것은 아니지만 서로 원할한 이사와 보증금 순환을 위하여 협조하는 것이 관례 입니다.다만 임대인도 양해를 구하고 감사를 표시해야 할 사항으로 무조건 보여 주라는 것 또한 지나친 것은 맞습니다만 질문하신 분께서도 새 이삿집을 찾을 때 내부를 볼 수 없다면 빈집 외에는 이사에 어려움이 많지 않겠습니까?조금씩 양보와 소통이 필요한 사항으로 구체적인 사실관계에 따라서 저와 판단이 다를 수도 있습니다도저히 소통이 어려운 부분이 있다면 임대차 분쟁조정위원회의 도움을 받아 보실 수도 있습니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.새 입주자 계약이되었다고 보증금을 돌려주는 것은 아닙니다전세 보증금을 임차인 이사 일을 같은 날로 하여서 주고 받는 방식으로 순환하는 경우가 많습니다당일에 릴레이 이사를 하여야 하기 때문에 일정이 빠듯한 경우가 많은데요이사 당일 보통 오전중으로 새 임차인 잔금을 임금토록 하고 바로 기존 임차인에게 이체하는 방식으로 합니다.임대인은 기존 임차인이 이삿짐을 다 뺐는지와 시설 이상 유무, 공과금 정산 내역 등 확인후 키를 반납 받음과 동시에 보증금을 환불합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.묵시적 갱신의 횟수는 정해진 바 없고 기간은 2년으로 봅니다처음 계약 종료일 부터 기산하여 2년 단위로 계약을 반복한 것으로 보면 되겠습니다묵시적 갱신 계약기간중 임차인은 중도해지를 요구할 수 있고 통지후 3개월이 지니면 효력이 생기지만임대인은 임차인이 위 정해진 기간 동안 계약 유지를 원한다면 수용할 수 밖에 없습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세 계약 종료일로 부터 2개월 이전에 계약의 종료를 통지 하여야 합니다.갱신청구권을 쓰지 않은 상태라면 임대인이나 직계가족의 사용을 이유로 계약을 종료할 수 있습니다기존 임차인이 새로 주택을 구하여 이사하기로 하였다면 이사할 집 계약을 지원하고 이사 날자를 상기하는 의미에서 보증금의 일부를 돌려줄 수도 있습니다 (의무는 아닙니다)이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1년 계약을 하였으나 임차인이 주장하지 않으면 2년의 계약으로 인정됩니다그리고 그 이후 당사자의 계약 종료나 변동 요청이 없어서 계속 거주하였다면 묵시적 갱신 상태입니다.계약서는 최초 계약서가 계속 유효한 상태로 다른 이유가 없다면 재작성 하지 않아도 무방합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1세대 1주택자가 양도소득세 비과세를 적용 받기 위한 2년의 실거주 조건은 해당 주택의 매수 당시 조정지역이었는지를 기준으로 합니다.만일 2018년 매수당시 주택의 소재지가 조정대상지역이었고 현재 매도시 양도소득세가 발생하는 경우라면 지금은 조정대상지역이 아니더라도 2년 이상의 실거주를 채워야 비과세 요건이 됩니다.