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1년 주택임대차 계약에 묵시적 갱신이 적용되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주거용 임대차는 1년의 계약은 가능하지만 임차인의 주장으로 2년의 계약으로 인정됩니다즉 임대인과 임차인이 1년 계약을 하였지만 임차인이 1년을 주장하면 1년이 되고 2년을 주장하면 2년이 되는 것 입니다.따라서 질문 내용을 볼 때 1년의 계약 종료에 맞춰 2개월전에 계약 종료 의사를 표시하지 않고 연장되었다면갱신계약 또는 묵시적갱신 상태가 아닌, 임차인이 2년의 계약을 선택한 것으로 보아야 하며, 1년 6개월만에 계약 종료를 청한다면 임차인 사정에 의한 중도 해지 요청으로 보아야 할 것 입니다이 경우 임대인은 계약기간 (2년)의 이행을 요구할 수 있습니다.임차인의 요청을 받아 드릴 경우 중개수수료, 전출입으로 인한 주택정비 비용의 등 실질적인 비용 지출이 발생합니다그래서 이 비용을 기존 임차인이 부담하는 조건으로 새로운 세입자를 찾고 기존 게약을 종료하기로 하는 합의를 하는 것이 흔한 해결 방법입니다.
경제 / 부동산
23.02.17
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월세 계약 먼저 작성 후 확정일자 그리고 전입신고 (?)
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.게약서 작성후 확정일자는 언제든지 받을 수 있습니다임차인은 1) 전입신고와 2) 점유를 통해 대항력이 생기며 여기에 3)확정일자를 더하여 임대보증금의 우선 변제권을 갖게 됩니다확정일자는 계약서만 있으면 언제든지 미리 받을 수 있지만 점유와 전입신고는 둘 중 늦은 날의 다음 날 오전 0시를 기준으로 효력이 발생합니다그리고 만일 점유와 전입신고 하였으나 확정일자가 늦으면 확정일자를 받은 날부터 효력이 있습니다.따라서 가장 이상적인 것은 잔금 치루는 날 이사(점유개시)하고 주민등록 전입신고와 확정일자를 모두 마치는 것입니다.만일 이사하는 날 일정상 여유가 없다면 확정일자와 전입신고를 미리 할 수도 있습니다전입신고 접수는 자치단체별로 몇 일 일찍 접수가 가능한 지역도 있고 안되는 지역도 있으니 행정복지센터에 확인하여 보세요
경제 / 부동산
23.02.16
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주택담보대출이 2프로대 인데 괜찮은거죠?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택거래 활성화를 위해 특화상품으로 나온 특레보금자리론의 우대형 기본 이율조차도 4.15~4.45% 입니다물론 대출 대상자 별로 저소득, 신호 등 요건을 갖추어 추가 할인율을 적용받는다면 3%대까지도 가능하지만 대부분은 4%대입니다여기에 비교하면 2프로대 라면 절대적으로 우월한 이자율 입니다
경제 / 부동산
23.02.16
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방과 거실 튼 아파트는 인기가 없을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.통상 34평의 아파트라면 방이 3개입니다따라서 이러한 평형의 아파트를 구매하는 분이라면 부족한 방 숫자에 불만이 있을 수 있고 선택에서 제외될 것으로 예상됩니다그러나 1-2인 거주 가구가 늘어나는 추세로 방 숫자 보다는 넓은 거실 공간에서 예상하지 못한 메리트가 있을 수도 있겠습니다.구매자의 개성에 따라 선호도가 다른, 예상하기가 어려운 문제입니다
경제 / 부동산
23.02.16
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1. 사업자만 받는 오피스텔에는 전입신고는 못 하나요? 2. 확정일자는 세무서에서 받아야 하나요? 3. 제 사업지가 현재 안산으로 되어있고
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.본인과 자녀가 전출하였다 하더라도 전출 신고 전부터 동거중이던 가족의 일부를 주민등록상 전출하지 않았고 기존 주택을 계속 점유하고 있다면 기존 주택 대항력과 확정일자는 유지됩니다.따라서 확정일자를 새로 받는 것이 아니며 순위도 바뀌지 않습니다.좀 더 유의하여야 할 사항은 아래 전문가의 기고를 참조하십시오https://blog.naver.com/geboriny/222939872284
경제 / 부동산
23.02.16
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원룸임대사업자입니다 세입자가갱신권 관련 문의드려요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인의 계약갱신청구권은 거주중 1회 사용할 수 있습니다몇 년을 살았더라도 반복하여 묵시적 갱신 되었다면 계약갱신청구권의 사용 기회는 남아 있습니다.따라서 임대인의 입장에서는 계약 조건의 변경이 없더라도 묵시적 갱신보다는 "계약갱신청구에 의한 재계약" 이란 취지로 재계약서 작성을 하여 연장 하는 것이 유리할 것 입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
23.02.16
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세입자는 계약기간 만료 전에 방을 보여줄 의무가 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1) 의무는 없습니다2) 계약종료2개월전까지 계약 종료를 통보한 임차인에게 계약종료시 보증금을 환불하는 것은 임대인의 책임이며, 지연시 수반되는 책임도 임대인에게 있다할 것 입니다우리나라 전세 시장에서 새로운 임차인이 없어도 계약 만기 즉시 보증금을 돌려줄 수 있는 임대인은 현실적으로 극소수 입니다.현재의 임차인도 거주 주택을 계약 하기전 전 임차인의 협조로 집 보기를 하였을 것입니다.집 보여주기 협조는 임대인에 대한 배려 그리고 원할한 보증금 환불을 위한 관행입니다.임차인이 프라이버시나 법정 강제 규정이 아님을 사유로 거절할 것에 대응하기 위해 계약시부터 이사전 집보기 협조 의무를 특약으로 요구하는 임대인도 생겨나고 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
23.02.16
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부동산 계약을 할 때 계약금을 얼마를 주는 거죠
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.법정비율은 없습니다매매대금의 10%를 지불하는 것이 관행이고 보편적입니다.또 전체금액중 대출이나 전세보증금이 있다면 이를 제외하고 실제 매도인에게 지불하여야 할 금전을 기준으로 합니다그러나 거래 특성에 따라 당사자 합의가 있다면 5%, 20% 등 그 이상도 그 이하도 관계없습니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
23.02.15
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월세 계약시 수리비 특약을 넣는 것이 일반적인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인 뿐 아니라 임대인도 점점 책임 소재를 계약시 꼼꼼하게 특약화하려는 경향이 있는 것이 사실입니다무조건 받아 드려야 하는 것은 아니죠 , 경우의 수를 따져서 임대인도 합리적인 조건을 제시할 수 있습니다계약은 상호 합의후 이루어지는 것이니까요기왕에 반영한다면 비용도 중요하지만 시설구조적인 품목인지 소모품인지 그리고 파손의 원인이 일상적 사용에 의한 마모나 내구연한 경과인지 아니면 관리 의무 소홀이나 과실에 의한 파손인지도 책임 소재를 정할 수도 있습니다.한편 목적물의 준공후 경과기간이 많이 경과하고 노후되었지만 임대료는 저렴할 수도 있으므로 종합적으로 고려할 사항입니다어쨋든 계약은 합의이기도 하지만 조금씩 양보도 필요합니다참고가 되셨길 바랍니다
경제 / 부동산
23.02.15
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근저당 잡힌집 매매해도 문제가 없을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.120% 높게 잡아두는 것도 맞고 원리금 대출이었다면 일부상환이 되어 실제 잔금은 매매금액 보다 낮다는 것은 설명은 타당하지만 실제 남은 돈이 얼마인지 확인하기 위해 대출금 잔액증명서를 요청할 수도 있을 것입니다.잔금으로 상환이 가능한 범위라면 계약금은 형식적인 소액으로 합의하고,잔금시 공인중개사, 등기법무사의 도움을 받아 매수인이 매도인과 함께 직접 금융기관에 방문하여 대출금을 상환하고 설정 해지 신청을 하는 방법으로 매매거래를 할 수 있습니다
경제 / 부동산
23.02.14
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