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계약갱신청구권이 가능한지, 절차도 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.묵시적갱신에 의해서 여러번 계약이 연장되었다고 하더라도 임차인은 계약 갱신 청구권을 1회 사용할 수 있습니다.청구방법은 계약 만료 2개월전까지 임대인에게 통지하는 것이며 구두, 문자 등 가능하나 분쟁이 없도록 근거를 남기는 것이 좋겠습니다.한편 임대인의 계약 변경 요청이 타당하다고 여길 경우 이를 받아 드릴 수도 있습니다이 경우는 새로운 계약으로 보아 2년후 갱신청구권을 사용할 기회를 남겨두게 됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.12.11
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소액임차보호법 관련 문의입니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.소액 임차인의 최우선 변제에 대한 설명입니다근저당 설정일인 2022.12월 2일 당시 과밀억제권역인 성남시의 적용 대상 보증금은 1.3억원이고 최우선 변제금은 4,300만원까지 입니다따라서 경매를 실행하여 후순위 배당이 없을 경우라도 경매 금액의 2/1 범위에서 최우선 변제를 받을 수 있습니다경매 금액이 적거나 다른 세입자가 있어서 최우선 변제 대상금액의 합이 경매금액의 1/2를 초과한다면 변제금액은 더 감소할 수 있습니다소액임차인 최우선 변제에 대한 심층적인 내용은 여기를 참조하세요https://blog.naver.com/startlrah/222462820961담보물권 취득일자별 최우선 변제 대상금액표https://blog.naver.com/j28230/222370257638이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.12.09
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월세 계약서에 어떤 주소를 써야 할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 임대차는 주택에 해당하는 건축물을 대상물로 하는 것으로표시되는 주소지는 건축물 대장에 표시된 주소대로 기재한 것으로 보입니다기재된 주소지의 건축물대장을 발급 받아 2쪽 "관련지번"을 확인해 보시면 임대한 주소지 지번이 적혀 있을 것입니다건축당시 여러 토지필지에 하나의 건축물이 지어졌거나하나의 토지 두개의 건축물이었다가 토지만 분필되는 경우 대표지번과 "외 0필지" 형식으로 분류되는 것으로 현재 기재사항은 문제가 없으니 염려 안하셔도 됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.12.09
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월세 인상 방법에 대해 질문 드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.이번 묵시적 계약의 만료후 임차인은 갱신청구권을 행사할 수 있습니다갱신 청구로 연장된 계약 기간은 2년으로 본다 라는 임대차 보호법에 따라 2)항은 현실성이 없습니다이번 계약의 만료전(6~2개월사이)에 현 시장을 반영한 인상을 제안하여서 임차인이 수용한다면 만족스러운 결과가 되지만새로운 계약이 되어 임차인은 2년후 갱신청구권을 행사할 수 있고, 임차인인 수용하지 않고 갱신청구권을 사용하겠다고 하면 이번은 5%를 초과할 수 없지만 대신 2년후 계약을 종료시키고임의대로 인상하여 새로운 임대차가 가능합니다(민간임대사업자등록 주택은 예외입니다)이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.12.08
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전세 재계약시 복비는 누가 계산하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 전세 재계약서의 작성은 중개 행위가 없으므로 중개 보수가 아닌일반 대서 사무비 수준의 비용을 받습니다.그리고 비용은 계약의 당사자인 임대인 임차인 각각 지불합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.12.08
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원룸 재계약 때문에 문의드립니다 .답변부탁드려요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.확정일자는 만일의 경우 세든 주택이 경매에 넘어갈 경우라도 채권을 행사할 수 있는 순위를 받는 것으로과거에 받은 확정 일자는 그대로 유지하는 것이 좋습니다.기존 계약의 모든 조건을 유지하면서 금액만 추가한다는 취지의 증액 계약서를 작성하고첨부서류로 기존계약서를 유지하는 방법이 좋습니다.그리고 증액계약서에 확정일자를 추가로 받으시면 됩니다기존 확정일자도 유지히면서 새로 맡긴 금액만큼 새로 확정일자를 더 받는 방법입니다.증액계약서의 작성은 주변 부동산 중개사무소에서 의뢰하는 것을 추천합니다
경제 / 부동산
22.12.06
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집주인이 전세계약 안할거라고 나가라고합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.(중략)제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.이상 질문에 해당하는 임대차 보호법 내용이며 이에 반하여 다른 특약이 있더라도 효력이 없습니다그러나 만일 전 임대인이 매매 계약시 언제까지 거주할 것인지 확인하였고, 이때 질문 하신 분이 1년만 살고 나가겠다고 답변하고 그 근거를 남겼다면 이를 신뢰하고 거래한 매수인인 현 임대인과 다툼의 소지가 없지는 않습니다.이러한 경우가 아니라면 위 4조에 따라 2년의 계약기간을 주장하는 것에 아무런 문제가 없습니다.분쟁이 계속될 경우 주택 임대차 분쟁조정위원회의 도움을 받아 보시길 바랍니다https://www.hldcc.or.kr/hp/main/mainDetail.do
경제 / 부동산
22.12.06
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양도세 비과세 관련 실거주 2년 계산을 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.다주택자가 주택을 양도하여 마지막 1채가 되었을 때부터 리셋하여 양도소득세 비과세를 적용하기 위한 보유나 거주기간을 채우도록 한 일명 <리셋>제도는 2022년 5월10일 양도분부터 폐지 되었습니다.그리고 종전의 제도하에서도 "<양도> 로 인한 마지막 1주택"가 아닌 "세대 분리로 인한 마지막 1주택의 경우"는 이를 적용하지 않았습니다.어쨋든 현재로서는 매도 당시 1주택이라면 해당 주택의 보유(또는 조정대상지역이라면 거주) 통산 2년 이상의 기간을 넘기고 매도 금액 12억억원이내 등 다른 비과세 요건에 만족한다면 비과세를 적용 받습니다.양도소득세는 경우의 수가 많으므로 매도를 결심하였다면 가급적 세제전문가에게 구체적인 사실을 제시하고 대면 상담을 받으시길 권장합니다도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.12.06
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월세 계약 기간 궁금한게 있습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택임대차보호법에서는 월세와 전세를 구분하지 않고"기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"라고 정의하고 있습니다.1년의 계약 기간으로 계약을 요구하는 임대인이 없는 것은 아니나 임차인은 1년의 계약후에도 계약된 1년을 인정할 수도 법적으로 보장되는 2년을 주장할 수도 있습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.12.05
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직계가족간 부동산 거래시 매매 금액은 하한이 어떻게 되나요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.국세청 유사 사례 민원의 공개 질문 답변를 토대로 작성한 답변입니다.특수관계인(부모)간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양도하는 경우(또는 시가보다 높은 가액으로 양도하는 경우)에는 시가에서 대가의 차액에 해당하는 이익이 실질적으로 양수자에게 무상으로 이전되는 효과가 발생합니다. 이와 같이 저가이전(또는 고가이전)으로 증여이익을 주는 경우에는 상속세및증여세법 제35조에 의하여 증여세를 과세합니다. 특수관계인간 저가 고가 거래시 과세요건과 증여재산가액은 아래와 같습니다(상속세및증여세법 제35조).<저가 양수의 경우 양수자가 수증자임>A. 과세요건:(시가-대가)의 차액이 시가의 30% 이상 또는 그 차액이 3억원 이상B. 증여재산가액 : (시가-대가)-(시가의 30%와 3억원 중 적은금액)<고가 양도의 경우 양도자가 수증자임>A.과세요건 : (대가-시가)의 차액이 시가의 30% 이상 또는 그 차액이 3억원이상B.증여재산가액 : (대가-시가)-(시가의 30%와 3억원 중 적은금액)이상 참고가 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
22.12.05
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