전문가 프로필

답변 내역

재개발,재건축 차이가 무엇인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.본문 내용에 대해 답변 드립니다빌라 소유자로 거주중 재개발 구역에 포함되면 입주권을 받을 수 있습니다.입주권이 있다고 무상으로 새 주택을 주는 것은 이닙니다.조합에서 자신의 소유 주택에 대한 감정 평가를 실시하고 평가액이 정해지면재개발 사업으로 증가하는 가치 상승 비율 (비례율이라고 합니다) 을 평가액에 곱하여 자신의 권리가액을 알려줍니다이 권리가액과 자신이 신청한 조합아파트의 분양가격의 차이를 현금으로 메꾸거나 남으면 돌려 받습니다.즉 자신의 소유 부동산 가치가 크고 그보다 작은 아파트를 선택시 일부 현금을 받을 수도 있고 자신의 권리가액 보다 신청한 아파트 분양가가 높으면 차액을 현금으로 납부하는 것입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.05.13
0
0

전월세 신고제 질문있습니다 도와주세요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 거래신고제는 2021년 6월1일이후의 계약부터 시행하는 것으로질문하신 분의 계약일로 볼 때 해당 없으며,이후 묵시적 갱신으로 계약이 연장되었다고 하더라도 계약 금액의 변동이 없는 갱신은 신고대상에서 제외됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.05.13
0
0

잔금을 받지 못해 발생하는 손해배상 청구
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약서 상에 잔금일은 계약으로 합의된 날자 입니다.5월말로 하는 이유는 기재되지 않아도 무방합니다"중도금이 들어온 상태에서 이후 계약내용 불이행이 있을 경우, 그 상대방은 불이행 한자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 한다."다른 특약이 없다면 이것이 일반적인 매매 계약입니다계약내용 다시 읽어 보시고 내용대로 계약 불이행에 따른 게약해제 및 손해배상 청구 의사를 표시하고 최고장 내용증명 발송 등으로 실행에 착수 하시던가새로운 합의를 하여 잔금을 연기하고 연기에 따른 손해 (세금 등) 합의금을 받을 수도 있겠습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.05.12
0
0

주택청약을 받을려고 하는데 무허가 주택도 1주택에 속하는지요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.속하지 않습니다무허가 주택은 주택을 소유한 것으로 보지 않습니다아래 알기쉬운생활법령(법제처) 발췌내용을 참조하세요https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=873&ccfNo=3&cciNo=1&cnpClsNo=1&search_put=주택을 소유한 것으로 보지 않는 경우 주택의 소유 여부를 판단할 때 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다(「주택공급에 관한 규칙」 제53조 본문).중략 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 않는 폐가거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우무허가건물을 소유하고 있는 경우[종전의 「건축법」(법률 제7511호, 2005. 5. 26. 개정 ∙ 시행) 제8조 및 제9조에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축한 건물을 말함] 소형·저가주택 등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 사람으로서 민영주택 일반공급을 신청하는 경우√ 소형·저가주택 등의 가격은 다음의 구분에 따라 산정합니다[「주택공급에 관한 규칙」 별표 1, 가. 2)].가. 입주자모집공고일 후에 주택을 처분하는 경우: 입주자모집공고일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격나. 입주자모집공고일 전에 주택을 처분한 경우: 처분일 이전에 공시된 주택공시가격 중 처분일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격하략..
경제 / 부동산
22.05.12
0
0

공사중에 장판이 찢어졌을경우 수리는 누가 해야하나요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.어려운 문제 입니다수도공사의 원인이 무엇인지도 궁금하구요어쨋든 수도공사는 기본 시설구조상의 하자로 임대인의 책임으로 수리중이었다고 이해한다면공사중 장판의 손상이 수리를 위하여 불가피하다면 수도공사 처럼 임대인의 책임에 속할 것 이고공사자의 단순 실수로 손상이 갔다면 원인 제공자가 책임져야 하겠죠특별한 이유가 없는 한 세입자가 책임질 일은 아니라고 보입니다정도에 따라 현 상태에서 수리없이 사용할 수는 있을 것 입니다이상 개인적인 견해를 바탕으로 의견드렸습니다.
경제 / 부동산
22.05.12
0
0

양도세율이 어떻게되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양도소득세는 취득가격 규제지역여부 매도가격 매도시점 등 구체적인 사실이 있어야 예측이 가능합니다1가구 2주택이라면 조정지역의 주택을 먼저 매도시 일반 세율 + 20% 중과세 가 적용되고 장기보유특별공제도 적용이 안됩니다.다만 일시적 2주택, 노부모부양 등 여러가지 비과세 특례가 있고,특히 이번 5월 11일부터 다주택자 양도시 중과의 한시적 미적용 등 체크할 부분이 많습니다.단순 질의 응답으로 착오가 발생하기 쉬우니구체적인 사실을 제시하여 세제 전문가와 대면상담 하시기를 권합니다간단히 양도소득세를 체크해보고 싶다면 국세청 <홈텍스> 사이트에서 <양도소득세 미리 계산해 보기>을 이용할 수 있습니다https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml&tmIdx=&tm2lIdx=&tm3lIdx=이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.05.12
0
0

전세계약을 맺고 거주 중 집 주인이 바뀌었는데 새 임대인과 전세계약서를 작성해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 계약을 한 임대인은 임대차 계약과 관계없이 주택을 매도할 수 있습니다매수인은 기존의 임대차 계약을 그대로 승계하게 됩니다보증금 반환 또한 매수인의 의무입니다.그리고 소유주가 바뀌었다고 계약서를 새로 작성하지 않으며, 법적인 의무는 더더욱 아닙니다기존 계약서가 유효하기 때문입니다그런데 전세 보증보험의 가입을 위한 현재 임대인과의 계약서가 필요한 부분이 있다면부동산이 아닌 현재 임대인에게 상의하여야 하는 사항입니다.임대인으로서는 같은 내용으로 계약서만 적는 것이라면 거절할 이유도 없습니다계약서 새로 작성시 유의할 점은 새로 확정일자가 필요하므로 계약일 등기부상 권리분석을 통해 선순위가 유지 되는지를 확인할 필요가 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.05.10
0
0

1가구 2주택 양도세 질문입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매도할 아파트가 조정지역에 있고 보유기간 20년,양도차익이 2억원이라 가정시개인공제 , 필요 경비 등 다른 고려 없이 2주택자의 양도소득세는 양도차익의 58%에 해당하는 금액에서 각 구간별 누진 공제액을 공제한 금액입니다그런데 여기서 58%는 2주택 중과율 20%를 합산한 것 입니다이번에 새정부 출발과 함께 한시적으로 실시하는다주택자 양도소득세 중과 배제정책 기간중 매도한다면중과 부분 20%를 제외하고아래 표와 같은 일반 세율 38%를 적용 받을 수 있고추가로장기보유 특별 공제도 적용이 가능합니다구체적인 세금액수는 국세청 홈택스 사이트에서양도소득세 모의 계산을 해 보시기 바랍니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.05.10
0
0

전세로 살고 있다가 전세계약 만료되어 재계약하려는데 월세로 전환하려고 하는데 현행법상 그렇게 해도 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약갱신청구로 재계약시 법정 인상율은 5%이내 입니다.최대 1,200만원 인상입니다이 금액을 월세로 현재 환산율(3.5%)에 맞춰 환산하다면 연 42만원,월 35,000원에 불과합니다요즈음 시중은행 대출금리 보다도 낮은 편 입니다법적인 기준만 주장한다면 임대인의 입장에서는 불만이 생길 수 있을 것 같습니다말씀하신 것처럼 집주인과 부드럽게 해결하면서도 오래 사셨으니 사시는 지역의 임차 시세 수준을 고려하여 원만한 협의하시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.05.10
0
0

1가구 2주택인데 20년 보유했지만 거주한적은 없는데 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가능할 것으로 보입니다양도소득세 중과 대상인 경우 장특공도 배제 되는 것으로,새 정부의 주택정책으로 한시적 양도세 중과 배제가 실시되면장기보유특별 공제는 적용 되는 것으로 보도 되었습니다단 3년 이상 보유 주택이어야 합니다아래 뉴스를 참조하세요https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2022/05/407000/
경제 / 부동산
22.05.10
0
0