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1가구 1주택 비거주 매도 양도세여부?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2020년 취득 당시 해당지역이 비조정지역에 해당한다면동일세대 포함 1가구1주택으로 매도가격은 12억원이내라는 전제하에 양도소득세 비과세됩니다.그러나 같은 조건에 조정지역이라면 2년 보유요건 + 2년 거주요건을 충족하여야 비과세가 가능합니다따라서 주택이 조정지역에 있다면 양도소득세는 일반세율로 과세될 것으로 보입니다홈택스 양도세 셀프계산을 통해 금액을 확인할 수 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.12
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부동산 값이 오르는 정확한 이유가 있을까요..?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 중 주택의 경우입니다집집마다 있는 차량,사람들은 차도 신차를 좋아합니다.주택도 기왕이면 새집에서 살고 싶습니다.이러한 수요를 무시하고 극도로 공급이 적었습니다외곽에 신도시도 필요하지만 지금 살고 있는 장소에도 재개발이나 재건축 등으로 새집을 짓고 싶은 데 각종 규제가 많았습니다.넘치는 수요, 부족한 공급에 따른 시장의 원리로 상승하였습니다 상승이 확실한 시장이므로 자본가의 사재기가 들어옵니다.자녀 명의, 법인 명의 , 민간임대 등 특례와 모든 수단을 동원해 갭투자, 투기가 만연하였습니다요령있는 사람들은 2채, 3채, 수십채의 주택을 챙기고,서민 실수요자는 먼 산만 바라 보는 공정하지 않은 시장이 지난 몇 년간 한국의 부동산 주택 시장이었다고 봅니다실망한 민심이 정권을 바꾸었는데새 정부는 과연 제대로 해법을 찾아낼지 아직 모르겠습니다이상 개인 견해에 바탕한 답변입니다
경제 / 부동산
22.03.12
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전세관련 문의를 드립니다~~~~~~
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일반적으로 아파트의 경우 전세금 포함 선순위 권리 합 70% 이내이면 안전하다고 합니다현재 48% 수준으로 전세보증보험가입에도 문제가 없다고 보입니다각 보증보험회사별로 인수여부 확인하시고 수수료 등 비교하셔서 진행하시면 되겟습니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.12
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오피스텔은 주택으로 들어가지 않는건가요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주거용도에 맞게 건축된 오피스텔을 고려하시는 것 같습니다주거용도라도 취득시에는 일반 건물에 적용되는 취득세를 부담합니다이때까지는 주택 수에 들지 않습니다이후로 전입하고 주거용으로 사용하면 주거용 재산세가 부과됩니다이후로 아파트나 단독 등 주택에 준하는 세제 적용을 받으며 주택 수에도 들어가게 됩니다.취득 당시는 건축대장상 공부대로취득 이후는 실제 이용 상황대로 분류된다고 보시면 되겠습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.12
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아파트전세집 변경된 집주인이 등기를 늦추는 경우, 전세입자에 문제가 될 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매도인과 매수인의 특별한 사정과 약정에 의해서 등기가 지연된다고 보입니다.보통 세무, 금융적인 사유로 등기접수가 조정되는 경우가 있습니다.임차인으로서는 전소유자와 계약을 하였고 전입신고 및 확정일자와 점유 등 대항력을 확보하였다면 소유권 변동 시기로 영향을 받을 부분은 없습니다.소유권 변동시 새소유자는 임대차계약의 권리와 의무를 계약한 내용대로 승계합니다특별한 사정이 있는지는 매도인에게 확인하여 보시기 바랍니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.12
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1가구를 소유하고 있으면서 2주택적용 않받고 주택구입방법
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현실적으로 실제 주거용 2주택 소유중으로 다주택을 피할 수 있는 방법은 없습니다소수지분 형태로 공동 매수시 소수 지분 공동 소유 주택은 과세 대상 판단시 주택수에 포함되지 않으나① 해당 주택 임대 수입금액이 연간 600만원 이상일 경우② 기준시가 9억원 초과 주택에서 30% 초과 지분을 보유할 경우 주택수에 들어가는 제한 사항이 있다는 것을 참조하시고향후 공동 소유 부분도 양도나 증여를 할 것이라면 처음부터 따님 명의 매수를 추천 합니다.자녀 분은 주민등록이 분리되어있고 소득이 있으므로 자녀 분 명의로 구입시 별도의 세대가 될 것으로 보입니다30세 이하 미혼 독립된 세대로서 소득 조건은 월 73만원 정도의 지속적인 소득이므로 어려운 조건은 아닙니다다만 매수 금액의 자금조달 증빙시 딸의 보유 자금이 없거나 부족하다면 비과세 증여액 5,000만원을 제외한 금액은 증여나 차입금으로 소명하는 방법이 있습니다.매수 진행시 부동산 중개사 또는 세제 전문가와 구체적으로 상담하시기를 권장합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.12
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조정지역아파트보유만하고 매매할경우
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양도소득세는 <취득 비용>과 <양도 가격>과의 차이에서 <필요 경비>를 뺀 <양도차익>에 부과되는 세금입니다따라서 차익이 없다면 다른 조건을 볼 필요없이 양도소득세는 없습니다조정지역인 경우 차익이 있더라도 1가구1주택이고 2년이상 거주 및 보유시 12억 이하의 매매 가격에 대해서는 세금이 없습니다(비과세)2년 이상 거주없이 보유하였다면 양도차익 금액이 있을 경우 금액 크기에 따라 다른 세율에 의해 과세됩니다.전입신고를 못했다는 것은 거주하지 않았다는 의미로 보이며 거주시 주어지는 위 비과세 요건에서 제외되겠습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.11
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세입자가 계약기간이 끝나기전 해지 / 세입자가 입차인을 구해주고 세입자 입주전까지 월세와 관리비를 부담하는게 맞나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.법규정으로 어떻게 하라고 정해진 것은 없고 임대인은 만기까지 계약의 이행을 주장할 수 있지만,현실에서는 임차인이 처한 사정을 양해하고 계약을 이행하였다면 발생하지 않았을 손해에 대해서 원인 제공자인 임차인이 임대인의 손해를 메꾸어 주는 선에서 상호 "합의"에 이릅니다.잔여 기간이 얼마나 남았나에 따라 합의 내용도 조금씩 다릅니다.묵시적 갱신이나 갱신계약이 아닌 첫 계약 기간이라는 전제에서보증금 내주고 3개월분의 월세를 받고 끝내거나,새로운 세입자 생길 때까지 월세 관리비를 받고 보증금도 그때 받아 주기로 하고 전체 계약기간 대비 잔여 기간 비율 만큼 중개수수료도 임차인부담으로 하는 경우 등서로 합의할 사항으로 문자 보내신 제안 내용에 문제는 없습니다.잘 해결되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.11
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임대차 3법 적용의 합법적 예외
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 소유자의 사용을 위해 계약 갱신을 거절하는(아래 8항) 방법과비용을 지불하고 합의(아래 3항)하는 방법도 있습니다.주택 임대차 보호법에서 정한 정당한 거절 사유는 아래와 같습니다1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.11
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1주택자가 오피스텔 취득세 얼마나 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 매수시 어떠한 경우에도 4.6%취득세가 나옵니다오피스텔은 매수단계에서는 주택이 아닌 업무용 건축물로 분류되기 때문입니다따라서 매수단계에서 주택 수에 전혀 관계가 없으나 보유단계에서 부터 실제적으로 주거용으로 사용하고 주거용 재산세를 내고 있다면 주택세제의 적용을 받는 다고 보시면 됩니다.오피스텔이 업무용으로 사용하고 있는지 주거용으로 사용하고 있는지는 사실상의 이용 상태를 보는 것으로 기준이 모호한 부분이 있습니다.주택 수에 포함되어 일시적 2주택 비과세 적용을 위해서는 주거용 사용을 소명할 수 있는 자료를 준비하는 것이 좋으며,(주민등록 전입, 관리소 거주확인서, 내부 도면 등)주택 수에 포함되지 않아야 하는 경우는 일반 임대사업자 등록 등 업무 전용으로 사용 관리에 유의할 필요가 있습니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.11
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