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점유개정시 안전장치가 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매도인에게 소유권 이전을 하는 것이 아니고 매수인에게 소유권 이전을 하는 것이 맞죠?점유 개정이므로 매도인이 계속 점유합니다 (열쇠 및 거주 이용)공실 여부와 관계 없이 잔금과 동시에 시작하는 전세 계약서를 작성하세요(점유개정으로 전세계약이 매매잔금과 동시에 체결됨을 매매 계약서에도 기재 합니다)아니면 전세권을 설정할 수 도 있습니다.확정일자도 받으시고 주민등록도 유지합니다.이로써 선순위를 유지하고 대항력을 갖추게 됩니다임차인에게 집을 보여줄 때는 점유자인 매도인이 승낙하여야 보여줄 수 있습니다이로써 전세 임차 진행여부를 확인할 수 있습니다.전세계약이 되고 임차인 입주가 될 때 점유개정이 종료하고 전세금을 잔금의 일부로 취하게 됨으로 최종 잔금이 처리가 가능하겠습니다.원할한 전세를 위해서 시세보다 높은 수준의 전세금으로 책정되지 않도록 유의하세요이상 답변이 도움이 되시기를 바랍니다
경제 / 부동산
21.11.20
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실거주목적으로 집주인이 나가라고합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2021년 1월 15일 계약하셨다면1년으로 계약하였더라도 임차인은 2년을 주장할 수 있습니다.최초 계약시 계약서에 1년후 월세 인상한다는 별도의 기재 사항이 없는 한월세 인상 요청에 응하지 않으셔도 되고 계약서도 재작성도 필요 없습니다.질문 하신분은 23년 1월 15일까지 거주가 가능합니다단 23년 1월15일로 부터 2개월 ~ 6개월 전에 임대인이 실거주 사유로 이사 해줄 것을 요청하면 이사하셔야 합니다다만 이사후에 보니 임대인이 실거주를 안하고 다른 사람에게 임대차를 놓은 것이 확인되면 손해보상도 요청할 수 있습니다이상 답변이 도움 되셨기를 바랍니다답변에 대한 법률적 근거입니다주택임대차 보호법제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다. 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.(중략)8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(중략)⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.(하략)
경제 / 부동산
21.11.20
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전세계약시 사기를 당하는지 않게 하는 방법을 알고 싶습니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1) 원하는 지역 공인중개사 사무소에 방문하여 매물을 복수로 추천 받아 가성비를 비교해본다2) 선택한 매물의 소유권의 하자 없음 과 대출, 선순위 임차보증금액을 확인한다 (공인중개사가 확인 설명함)3) 선택한 매물의 대장상 용도와 위법 건축물 등재 여부를 확인한다 (공인중개사가 확인 설명함)*이상 2,3항은 문제 과다시 전세대출이 안되거나 추후 계약 종료후 방이 안 빠지는 불편이 생길 수 있음4) 반려동물, 주차장, 옵션, 도배나 장판 교체 등 이견이 있을 수 있는 것은 확실히 조율하고 근거를 남긴다(계약서에 포함도 가능)5) 계약일, 잔금일(이사일)을 계획하여 공인 중개사를 통해 임대인과 조율하여 계약을 확정한다.6) 잔금일 잔금 입금과 동시에 주택을 인도한다(열쇠, 이사) 7) 이사 당일 전입 신고하고 전입 신고 하면서 계약서를 지참하여 확정일자를 받는다( 이사 당일이 휴일이라면 민원24, 인터넷 등기소에서 비대면 전입, 확정일자도 가능하나 온라인 접수가 불편하다면 평일날 미리 행정복지센터를 방문 전입, 확정일자를 받아둔다/통상 이사 일주일전부터 전입신고가 가능하나 행정복지센터마다 기준이 다를 수 있음)8) 수도, 전기,가스 요금이 당일 이전까지 정산 되었는지 임대인에게 확인 받고 전기, 가스, 수도 등 청구서 자동이체 신청이 필요하면 요청한다9) 기타 공동 관리비, 청소비, 쓰레기 처리방법, 보일러나 옵션, 주차장 등 시설 사용방법 등에 대해 임대인에게 안내 받는다.10) 시설물 작동해 보고 문제가 있거나 교체가 필요한 것이 있으면 즉시 임대인에게 상의한다이 정도면 어느 정도 전세 계약하고 입주하는 과정이 정리된 것 같습니다도움이 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
21.11.20
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1주택이신 부모님과 주소지가 같은 상황에서 아파트 매매 관련 문의드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재는 주택이 있는 부모님과 동일 주소지에 같은 세대로 거주하여, 계속 거주하며 주택 매수시 1가주2주택이 되는 상황이라 가정하고,본인 주택 매수하고 그 주택 잔금 날자에 매수한 주택 주소지로 본인의 주민등록을 이전하면 세대 분리 인정됩니다.즉 부모님도 기존주택이 1주택이라면 계속 1주택으로 변동 없고 (부모님께 세금이 더 나온다던가 주택이 늘어 난다던가 아무 것도 해당 없으며) , 본인은 1가구 1주택이 시작됩니다.이상 주어진 질문만을 기초하여 필자의 현업경험을 통한 답변으로 구체적 사실관계에 따라 결과가 다를 수도 있습니다답변으로 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
21.11.20
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오피스텔, 아파텔, 생숙은 주택수에 들어가나여?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공통적으로 취득시는 <주택>으로 대우 받지 않습니다.취득시는 일반 건축물로서 평가하는 것으로 본인의 주택 수와 관계없이 4.6% 취득세를 적용 받기 때문에 경우에 따라서 (다주택자) 유리할 수도 있고 무주택자가 주거용으로 매수 한다면 불리할 수도 있겠습니다.이후로는 실제 사용 용도에 따라 <주택>으로 인정될 수도 아닐 수도 있습니다.시설 구조상 주거가 가능하므로 건축 목적과 다르게 주거용으로 사용 또는 임대차시 주택으로 분류됩니다.주택수에 포함되며 재산세, 양도세 모두 주택과 동일하게 실질 과세됩니다.뜻하지 않게 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다주택 수에 들지 않게 하기 위해서는1) 업무용 사업자 등록 (일반 임대사업자, 숙박사업자)을 하고 임차인/사용자에게 세금계산서 발행을 하거나2) 오피스텔은 주택임대사업자 등록 후 10년간 임대 용도로 사용하는 방법이 있습니다.이상 답변은 주어진 질문만을 기초로 필자의 현업 경험을 통한 견해이므로 구체적 사실관계에 따라 결과가 다를 수 있습니다답변이 도움 되시기를 기대합니다
경제 / 부동산
21.11.20
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부모님명의의 집에 살게 될 경우 무주택자일까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주민등록상 부모님과 분리되어 있는 본인 세대주로서 ① 연령이 만 30세 이상인 경우② 배우자가 있거나 또는 배우자가 사망하거나 이혼한 경우③ 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자 제외)라면독립된 세대인정하며 부모님의 주택 수와 관계없이 무주택입니다이상 답변은 주어진 질문만을 전제로 필자의 현업 경험을 통한 견해이므로 구체적 사실관계에 따라 결과는 다를 수 있습니다.답변이 도움되시기를 기대합니다
경제 / 부동산
21.11.20
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도시근로자 평균 소득 어디서 알아보나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.청약시 또는 임대주택 지원시 요구되는 소득 기준이 모집 부분에 따라 다르니 모집 공고문의 용어를 잘 살펴 보기 바랍니다청약시는 <도시근로자 월평균소득>이 자격 기준으로 활용되고 있습니다모집공고를 보면 청약자격 에서 가족수별로 100%이하... 000~000% 이하 등 등 요건이 적혀있습니다이 가구원수 별 <도시근로자 평균소득>은 통계청에서 발표합니다<kosis 국가통계포털> 사이트에서 확인할 수 있습니다하지만 사이트에 방대한 국가 통계 자료중에서 검색이 쉽지 않습니다뉴스나 블로거 들이 발췌해 놓은 자료를 활용하시면 됩니다2021년 도시근로자 월평균소득 100% 금액을 가구 인원수로 보면1인의 경우 : 2,991,631원2인의 경우 : 4,562,535원3인의 경우 : 6,240,520원4인의 경우 : 7,094,205원5인의 경우 : 7,009,271원입니다.한편 공공주택 청약에 활용되는 자신의 소득 확인은 소득 근로자와 자영업자가 다릅니다.상시 소득근로자의 경우 건강보험공단 홈페이지(www.nhis.or.kr, 민원신청 → 개인민원 → 조회/발급 → 직장보험료 개인별 조회)에서 자신의 ‘보수 월액’을 조회해 확인할 수 있습니다.또 일반사업자라면 종합소득세 신고 내역이 반영된 ‘소득금액증명원’상 지난해 소득을 통해 확인이 가능합니다그리고 <중위소득>의 개념을 말씀 드립니다모든 가구를 소득 금액 순서대로 줄을 세워놓고 금액의 평균이 아닌 줄 선 위치상 정확히 중간에 있는 가구의 소득을 뜻 합니다중위소득은 수급자 선정, 임대주택 청약 등 주로 복지 관련 소득 기준으로 쓰입니다.2015년 7월부터 기존의 수급자 선정 기준이었던 최저생계비를 대체해 사용하고 있습니다.2022년 기준 <중위소득>은 21.8월 보건복지부에서 고시하였으며 아래와 같습니다이상 답변이 도움이 되시길 빕니다
경제 / 부동산
21.11.20
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월세 계약 중 부동산 복비는 얼마를 내야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.독립을 축하합니다주거 독립시 부동산 중개수수료 외에도 여려가지 비용을 예상할 수 있습니다우선 이사비, 필요한 비품 이나 가전 , 생활용품 구입비 등등 예상할 수 있습니다독립후 당분간 들어갈 돈이 어느정도 필요합니다약간은 여유금을 남겨 두시는 것을 권합니다부동산 중개수수료는 법정 금액이 있고 이 금액내에서 협의합니다주택 월세 보증금 4,000만원에 월세40만원이라면 부동산 중개 수수료는 30만원 입니다답변이 도움 되시기를 바랍니다
경제 / 부동산
21.11.19
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중소기업 전세대출 신청할때 어떻게 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.중소기업 청년대출을 말씀 하시는 것 같은데요흔히 중기청 대출이리고 합니다대출이자가 너무 저렴하여 (연1.2%) 젊은 직장인들에게 인기가 있습니다.1억이내에서 전액 대출이 가능한 100%와 전세금액의 80%까지 가능한 상품이 있습니다.주택면적은 85제곱미터 이내여야 하고 본인 부담을 포함한 전체 임차 보증금은 2억원이내여야 합니다대출기간은 2년이며 연장도 가능합니다상품은 좋습니다만 임대인이 거절하는 경우도 많고 주택대출 선순위 보증금 초과 등 으로 대상 주택이 한정적입니다.절차도 결코 간단하지 않습니다.여러 사례가 있을 수 있으니 상품에 관한 내용은 운영하는 주택도시기금 사이트를 꼼꼼히 확인하시고http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020601.jsp집 찾기 부터 진행 방법은 블로거들의 "중기청대출 후기" 를 검색하셔서 미리 힌트를 얻는 것이 시행착오를 줄일 수 있을 것입니다.도움 되시기를 바랍니다.
경제 / 부동산
21.11.19
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아파트+오피스텔 1가구 2주택 과세?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 매입시는 취득세4.6%의 일반 건물입니다다만 매입후 주거용으로 사용하면 주택 수에 들어 갑니다.주거용으로 주택수에 안들어가는 방법은 "주택임대사업자"로 등록입니다.이 경우 기존 주택 매도시 오피스텔은 주택수에 안들어갑니다단 임대주택 등록시 10년 사업유지 의무와 임대차 보증금 인상의 제한 등이 있다는 점을 고려하세요주택임대사업자 등록에 관한 사항은 <렌트홈>사이트에 자료가 있습니다.1가구 2주택에 포함되지 않는 부동산은 근린상가, 토지 등 주택이 아닌 부동산이며 오피스텔, 생숙 등은 준주택으로 실사용기준 주거용도라면 주택수에 들어가므로 유의하여야 합니다.이상 질문하신 내용만을 기초로 필자의 현업경험을 통한 견해이므로 구체적인 사실관계에 따라 결과는 다를 수도 있습니다.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
21.11.19
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