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답변 내역

계약하려는 건물에 건물주가 7년동안 2명이 바꼈는데요. 괜찮은건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.지나간 소유자나 변경 횟수는 단순 참고사항일 뿐이고 현재 주택의 가치와 현 소유자의 재무여력이 중요할 뿐 입니다.주택의 가치는 등기에 표시된 거래금액을 참고할 수 있으나 거래 시점이 오래전이고 현재 시점과 시장가의 변동이 크다면 최근의 시세를 분석할 필요가 있습니다아파트가 아닌 일반 주택이나 빌라라면 공시가격 또는 대출 감정가를 참조하시면 되겠습니다.공시가의 126% 또는 감정평가한 주택 가격에 비해 근저당 금액과 보증금을 합친 금액이 70%이내에 든다면 대체로 안전하다고 볼 수 있습니다전세가격이 저렴하다고 하셨는데 만일 지역별 최우선 변제금 범위에 든다면 만일의 경우 경매시에도 낙찰 금액의 절반의 금액까지 지역별 시기별 정해진 규정에 따라 최우선 변제를 받을 수 있습니다또 최근 많은 분들이 이용하는 전세보증금 반환보증가입이 가능한 경우라면 지나친 염려는 하지 않아도 되겠습니다
경제 / 부동산
23.06.23
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출생율은 역대 최저로 가고 있는데 집값은 왜 계속 오르나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.극단적인 인구 감소로 경제환경이 크게 변동하는 경우가 아니라면 출생율, 인구밀도 또는, 인구 수 증감과 주택 가격은 밀접한 관계가 없습니다.주택을 지을 땅은 제한적이고 건물은 시대를 반영하여 자동차나 가전제품처럼 시대가 바뀌면서 업그레이드 됩니다자동차를 바꾸듯이 수요는 생성되며 주택을 획득하는 수단은 재화입니다사회구성원들의 소득의 증가, 희망적 전망, 풍부한 현금유동성과 통화 팽창이 계속되는 한 주택 가격은 지속적으로 상승할 수 밖에 없습니다개인적 견해로 경제전문가의 분석과 다를 수 있습니다
경제 / 부동산
23.06.22
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부동산 복비를 얼마나 내야 하는지 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 중개서비스가 없었다면 중개수수료도 발생하지 않습니다2. 본인이 양수인을 구했지만 중개서비스를 받기로 하였다면 계약 당사자에게 수수료를 청구하며, 본인이 양수인을 구했다는 점을 고려 법정 요율 범위내에서 감액 협의할 수 있으며 (법정요율은 중개사무소에 게시) 중개사무소는 단순 대필 업무를 하지 않습니다3. 2항 참고4. 중개수수료는 게약 당사자가 냅니다, 새로운 임차인과 소유자가 하는 새 계약에서 기존 임차인에 해당하는 질문 하신 분은 계약 당사자가 아닙니다, 다만 중도해지 형식으로 계약을 종료함으로써 임대인이 양해를 구하기 위해 임대인의 중개수수료를 대신 납부하는 관행일 뿐 입니다.5. 위 4항 까지 답변을 참조하세요
경제 / 부동산
23.06.22
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계약갱신청구권 (전입신고x) 궁금한점
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.갱신청구권을 규정한 주택임대차보호법은 주거용 목적으로 사용되는 임대차에 대하여 적용되는 것으로 주민등록 전입을 조건으로 하지 않습니다갱신 계약 청구권은 계약의 종료 2-6개월 사이에 임대인이 계약종료나 계약조건의 변경을 통지했을 때갱신청구권을 사용하겠다고 명확히 통지함으로써 효력이 발생하고임대인의 실거주 사유 등 법정 특정 사유가 아니라면 이를 거절하지 못 합니다또 임차료는 5%를 초과하여 인상하지 못하며 종전 조건으로 2년 더 연장할 수 있는 것 입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
23.06.22
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임대차 거래신고 몇가지 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 그렇습니다2. 임대차 거래신고는 계약후 30일이내 이지만 과태료가 부과되는 상황은 아니니 늦더라도 확정일자 하실 때 신고하시면 됩니다3. 임대인 임차인 모두에게 부과됩니다
경제 / 부동산
23.06.22
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세입자 있는 상태에서 대환대출 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.대출 등으로 등기상 소유권이외의 권리변동이 있을 경우 임차인에게 알린다는 특약이 없다면 임차인의 동의가 필요한 것은 아니며 확정일자와 대항력을 갖춘 임차인으로서는 임차권의 선순위에는 변동이 없습니다.혹시 기존 대출이 세입자보다 선순위 였다면 승인이 가능한지는 금융기관에 별도로 확인이 필요합니다
경제 / 부동산
23.06.22
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전세계약 만료후 재계약 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1)새로운 계약입니다2)부동산 중개수수료는 항상 계약 당사자가 지불하고 당사자에게 청구할 뿐 기존 임차인은 당사자가 아닙니다.다만 기존 임차인의 사정으로 중개수수료를 대신 납부하는 조건으로 임대인과 기존임차인이 계약해지를 합의하였을 때 기존 임차인이 대신 납부하는 형식이 되는 것일 뿐 입니다
경제 / 부동산
23.06.18
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매매가가 분양가보다 내려가는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 하락기를 맞아 분양된 주택이 아니라도 대부분의 주택이 지난 1-2년 보다 최근 매매가가 큰 폭으로 내려가 있습니다.프리미엄도 마이너스 프리미엄도 시장을 반영할 뿐 이며 실거래에 문제는 없습니다.
경제 / 부동산
23.06.18
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사시인가 난 후 관리처분,이주 시작은 얼마나거리나요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일반적으로 사업시행인가후 관리처분인가까지 아주 빠르면 1년, 일반적으로 2년정도 걸리고 관리처분 승인후 수개월이 지나면 이주가 시작됩니다이상은 정상적으로 사업이 진행될 경우이며 사업규모, 조합과 조합원의 사업추진력, 사업성 등 여러 사유로 하염없이 지체되는 경우도 많은 것이 재개발 사업입니다.약간은 여유있는 마음이 필요합니다.
경제 / 부동산
23.06.18
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임대인이 보증금 일부를 보내면 일방적인 계약 해지를 통보할 수 있는 것인지 궁금해요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.충분하지 못한 소통상황에서 엉뚱하게 상황이 진행되는 것 같습니다임대인은 자녀의 실거주를 사정으로 이사해줄 것으로 요청하고 보증금의 일부상환을 함으로써 일정을 구체화하고 있으며임차임도 오해 받을 행위를 하였습니다보증금의 반환이란 계약의 종료를 의미하는 외에 무엇이 있겠습니까?임대인의 요구에 동의한 것으로 보일 수 있습니다.진의와 다르게 전개되고 있다면 신속히 바로잡을 필요가 있겠지요.묵시적 갱신상태라면 임차인은 종전의 계약과 동일한 조건으로 2년의 계약 기간을 인정받을 수 있으며 임차인의 요구로는 계약을 해지할 수 있습니다.만일 임대인의 사정에 의해 계약의 중도해지를 원하다면 강제할 수 있는 사항이 아니며, 임차인이 동의가 있어야 하며 물직적 보상으로 협의할 수 있을 것입니다
경제 / 부동산
23.06.18
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