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월세를 끼고 계약하는 방식이 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 계약되어 있는 주택을 매수하는 경우,기존 소유자인 임대인의 권한과 의무는 새 소유자에게 그대로 승계됩니다.새로운 소유자는 임차인의 계약 만료시 보증금을 환불할 의무가 있습니다.그런데 보증금은 이미 전 소유자 받았으므로 보증 금액을 새 소유자에게 넘겨 주어야 하겠죠그런데 실무에서는 그냥 매매 금액에서 공제합니다.물론 이 내용은 매매 계약서에 기재합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.11.11
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조정대상지역에서 해제되면 어떤점이 좋은가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다. 지나친 주택가격의 상승이나 청약 과열지역에 운용하는 거래 규제 정책 "조정대상지역"의 해제로 세제, 금융, 청약자격 및 전매 등 여러가지 거래규제 요소가 사라집니다.시장이 시장 스스로에게 맡겨지며 당연히 거래 위축에서 해소됩니다.최근 지나치게 경색된 부동산 시장에 도움이 될 수 있을 것입니다.주택매매 가격의 급하락도 완화되거나 진정될 수 있으며우선 실수요자와 정상적인 시장하에서 부동산의 현금화를 원하는 매도인들에게 도움이 될 것입니다그러나 반등까지 갈 수 있을지는 좀 더 두고 볼 문제입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.11.10
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아파트 전세계약 4년 후에 동일 아파트에 새롭게 전세계약을 하는데 확정일자를 새롭게 받아야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 계약서는 유지하고 보증금을 증액한다는 취지를 기재한 증액계약서를 작성하고 두개의 계약서를 보존하면종전 확정일자는 계속 유지되고 증액된 부분은 그만큼만 새로운 확정일자를 받아 대항력을 갖추는 것이 임차인 입장에서 가장 안전한 방법입니다.기존 계약과 관계없이 새로운 전세계약서를 작성하여 전체 금액에 확정일자를 다시 받을 수도 있으나이 경우는 계약서 작성 시점에서 선순위 권리를 유지할 수 있는지 권리 분석이 필요합니다이상 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.11.10
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월세 계약서 집주인이 계약이 끝나면 왜 계약서를 돌려달라구하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세든 월세든 돌려줄 의무가 없습니다게약이후 또는 계약의 종료시도 계약서는 개인의 기록물로써 소유자가 임의로 처분해도 무방합니다혹시 임대인이 보증금을 반환하였으니 계약서를 반환하라고 요구한다면임차인이 계약을 종료하여 보증금을 돌려 받았다는 내용을 기재한 영수증을 발행하는 것으로 충분합니다이상 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.11.10
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재개발지역 상가세입자 이주비는 임대인과 재개발사업자 중 누가 부담하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재개발 등 도시정비 지정 구역에서 상가 이주를 진행할 경우해당지역 도시정비 조례, 공익사업을 위한 토지보상법 등 관련 법에 따라서 사업 주체인 조합에서는 영업 손실보상금을 지급합니다.조합은 소유자의 연대이므로 조합에서 지급하는 것도 결국은 소유자의 재산으로 충당하는 것입니다금액의 책정은 관련 법규에 따르며 사업의 규모, 매출 등을 반영합니다.다만 영업개시일이 기준일에 해당하지 않는 임차인은 보상금 대상이 아닙니다사업인정고시일 이후부터 영업을 개시한 경우나 허가 등을 받지 않고 영업을 한 경우,사업과 관계없이 휴업상태에 있는 경우 등으로이미 재개발 사업이 진행되어 이주 철거를 예측한 상태에서 계약하거나 실질적인 사업행위가 없는 경우 등은 보상하지 않는 다는 것이죠통상 이미 지정된 구역에서 새로운 임대차 계약을 할 경우 재개발 사업의 진행 과정에서 임대인 또는 조합에서 정당한 절차로 이주를 요청할 경우 보상을 요구하지 않고 이유없이 퇴거하기로 한다는 특약을 할 수 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.11.10
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전세로 들어와 있는 현재 아파트에 선순위로 있는지 확인할수있는 방법이 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아파트이므로 다른 세대가 동일 주소지에 세입하여 거주할 가능성은 없으므로 저당권, 전세권 등 등기상 권리만 확인하면 간단합니다다만 본인이 입주+ 전입신고 +확정일자를 받은 상태이어야 하며해당 주소지 등기사항 전부증명서를 발급 받아서 등기부상전입 신고한 날 이전부터 존재하는 소유권 이외의 권리사항의 기재사항이 없다면 선순위에 해당합니다이상 참고가 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.11.10
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부동산 관련뉴스를 보면 여러가지 용어중 이건 뭘 말하는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 가격의 하락이나 시세 대비 과도한 전세 보증금 또는 선순위 채권 등 으로해당 주택의 잔여 가치를 초과한 전세 보증금으로 계약된 전세를 말합니다권리분석의 소홀이나 임대인의 사기적 고의에 의할 수 도 있으나 에상치 못한 주택 가격의 급락으로도 발생할 수 있습니다임대인이 주택 외 재무적 여력이 없다면 전세 만기시 새로운 전세가 순환되지 않거나 보증금의 하락시주택을 처분하여도 기존 임차인 보증금을 환불하지 못하는 상황이 되므로 만일의 경우 보증금(일부)을 회수하지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.11.09
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세입자가 이사무렵 집을 너무 지저분하게 사용했는데 원상복귀 하라고해도 원래지저분했다고 버팁니다 어떻게해야할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차권등기명령의 신청은 계약 만기전에는 불가하며 신청이 되었다면 만기가 경과하였으나 보증금을 돌려받지 못한 경우입니다.계약종료 2개월 전까지 계약 종료를 통지하였을 경우 임대인은 계약 만기일에 보증금을 반환하는 것이 당연한 절차 입니다.세입자가 집을 지저분하게 관리하였다는 것은 보증금 반환과는 별개의 문제로 임대차 기간중 임차인의 실수나 고의로 파손, 소모품의 방치 등 또는 사전에 특약으로 정한 사항이 있다면 원복의 의무가 있으나 생활 중 자연 마모 등은 임차인의 책임에 속하지 않습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.11.09
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아파트 취득세 오피스텔 취득세가 다른데 주거용 오피스텔은 아파트 취득세랑 같아야 하는거 아닌가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아파트는 주택법의 적용을 받는 주거전용 건물이고 아파텔은 주거가 가능하지만 업무용 시설이며 일반 건축법의 적용을 받는 태생이 다른 건물입니다.취득세는 대부분의 부동산이 취득 방법에 따라 2.3~4%의 취득세를 과세하지만 주택인 건물에 대해서는 특히 6억원 이하의 1주택에 대해서는 1%의 낮은 세율을 적용합니다이것은 주택이 의식주 중의 하나로 인간의 생활을 위한 필수적인 도구이기 때문이라고 합니다.아파텔은 취득후 주거용 사용이 가능하나 취득자의 선택의 문제로 계속 업무용으로 사용할 수도 있습니다따라서 취득단계에서는 공부상(건축물대장) 기재된대로 업무용시설로 보며 일반 부동산 유상취득 세율 4%를 적용하는 것입니다주거용 목적으로 아파텔을 취득하는 경우 취득세 면에서 불리한 점도 있으나청약통장없는 청약 , 대출 제한, 보유 주택 수에 따른 취득세 중과 등으로부터 유리한 점도 있습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.11.09
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아파트전세로갈때 전세대출받으면 입주시 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세보증금을 목적으로 하는 대출이므로 당연히 대출금에 충당할 수 있도록 입주시 잔금처리 가능합니다.대출 신청시 전세 계약서를 제출받아 심사가 이루어지며 입주하는 날 오전에 임대인 명의의 통장으로 입금됩니다.물론 본인의 자금이 있는 상태에서 입주후에 신청하는 대출인 경우 임대인에게 이미 임차보증금을 지급한 사실이 확인될 경우에는 임차인계좌로 입금도 가능 합니다이상 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.11.08
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