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다주택자 무허가 뚜껑 매물 취득시 취득세 중과되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.무허가 건물일 경우 취득세는 주택 수와 관계없이 일반 부동산 취득세율 4.6%가 적용되므로 다주택자에게는 다소 유리하다고 할 수 있지만 뚜껑매물은 분양대상이 되는가? 하는 데에 필요 요건이 많다는 점을 유의하세요가급적 사업단계상 분양 대상이 되는 것을 확인하는 시점에서 매수하는 것을 추천합니다구역 지정 전이라면 공시가 1억원 이하의 매물로 기본 취득세를 부담하는 매물도 추천합니다.또는 주택이 없는 상가 건물 등도 고려 대상이 될 것입니다.단 실입주까지 고려하는 분은 뚜껑 매물이나 공시가가 지나치게 낮은 저가 매물의 경우 원하는 평형대의 분양 신청에 어려움이 생길 가능성도 있으며 상가건물 등은 상당한 자본이 잠기게 되므로 소액 투자의 원리에 벗어나는 점이 있습니다재개발 사업이 전국적으로 도처에서 추진되고 있는데 조합원 자격과 분양 기준 등 민영, 공공 다르고 조합의 사업 방향, 지자체 조례 등에 따라 세부적으로 차이가 많아 지고 있습니다이점 유의하시고 성투 하시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.08
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임대인 만기전 입주 협의 비용 및 비용지급 질문.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.갱신계약 청구기간 이전에 주택을 취득한 소유주의 실거주로 인한 갱신거절 사유는 정당합니다.다만 이사 일을 만기보다 50일 당겨 달라는 요청에 대한 보상이 쟁점이군요실 입주를 사유로 임차인을 이사 시킨 뒤 다른 임차인을 받는 <배임의 경우>, 배상으로환산 차임의 3월분 또는 실 이사비+ 부동산비 등 배상에 기준이 있으나단순 계약 종료의 요청과 합의에 대해서는 "상당한 보상으로 합의" 정도로 법규에 기재되어 있습니다이번 케이스는 단순히 이사 일을 앞당겨 주기를 바라는 부탁에 따른 위로 형식의 금전 합의라고 보시면 적당할 것 같습니다.혹시 질문자 님이 계약 만기에 맞추어 입주를 약속한 다른 특정 계획이 있었다면 발생한 손해를 주장을 할 수 있으나어차피 두 달 후 지불될 금액을 미리 지불하는 것 외 큰 손해가 없다고 한다면 이에 반해 임대인은 만일 입주를 못하게 되면 상당한 비용 손실이 발생하게 될 것 같습니다.1)관점에 따라 보상 액은 견해가 다를 수 있으나이미 제시한 금액의 큰 차이가 없으므로 반 씩 양보 조정하여 서로 축하하며 헤어지는 것이 어떨까 합니다 물론 개인 의견입니다2)금액의 문제이지 주고 받는 시기가 중대한 것은 아니나 7월이 멀지 않으므로 협의와 동시에 받는 것도 괜찮을 듯합니다원만하게 마무리 하시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.08
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전세 계약갱신청구권 여부 작성시 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 계약의 종료 6~2개월 남겨 놓은 기간이 갱신 계약을 협의하는 기간입니다이 기간 중 집을 빌려준 임대인, 세입자인 임차인 , 양 측이 아무런 언급이 없이 지나가면 종전 내용 그대로 묵시적 갱신된 것으로 간주합니다만일 임대인이 계약 조건 변경 또는 계약 거절 등을 통지할 경우 임차인은 더 거주하기를 희망한다면 <계약갱신청구권>을 사용하여 임차비용은 5%이내, 계약기간은 2년 더 연장이 가능합니다.따라서 임대인의 입장에서는 묵시적 갱신을 하는 것 보다는 갱신청구에 의한 재계약을 하는 것이 좋습니다.묵시적 갱신이 되면 2차 계약 만료후 임차인이 갱신계약 청구를 사용할 수 있고 최대 6년까지 임대차 계약 유지가 가능합니다임차인 입장이라면 묵시적 갱신으로 넘어 가는 것을 환영합니다임차 비용의 상승도 없고 묵시적 갱신 이후는 언제든 계약을 종료하고 싶을 때 3개월의 기간을 두고 해지를 통보할 수 도 있습니다.참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.08
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근저당 말소 조건으로 이 전세집 들어가도 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 매매가 대비 부채 비율을 계산해보니 110% 되는데 들어가도 괜찮을까요?다른 집을 찾는 것이 좋겠습니다2. 전입신고, 확정일자 효력이 발생하여 제가 1순위가 된 이후, 임대인이 집을 담보로 대출을 또 받는다고 하는데 괜찮을까요? 순위 자체로는 문제가 없으나 임대인이 자금 압박을 받는 듯 하여 불안정합니다계약 만기시 보증금 환수하는 것도 고려해보세요지금도 일반적인 안전 기준을 넘었습니다3. 현재 살고 있는 임차인의 전세권 설정일이 4월 1일까지이고, 저는 4월 1일에 입주하고 잔금을 치르려고 하는데 문제가 없을까요?2번 답변과 동4. 임대인의 어머니가 오셔서 계약을 하실 가능성이 있다고 하는데, 이때 위임장, 인감 증명서 같은 서류만 받으면 괜찮을까요?서류가 완전하다면 절차상 하자는 없습니다. 위임 받은 대리인의 신분도 확인하세요5. 근저당 말소 조건으로 들어가면, 이사 당일 날 집주인이랑 같이 은행에 가서 말소하는지를 확인하는 건가요? 대출상환시 세입자가 동행하여 임대인을 대신해 상환 및 설정 해지 신청을 하는 것 입니다. 중개사에게 취지를 말씀하고 계약시 특약으로 요청하세요.참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.08
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재계약을 하려고 하는데 반전세에서 보증금만 올리려면?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.갱신계약시 임대인은 보증금과 월세를 각각 5%씩 인상할 수 있습니다이렇게 한다면 4200만원/월 315,000원입니다그런데 보증금만 인상한다면 월세를 보증금에 환산하여 5% 인상된 금액은 보증금 4,753만원/월300,000원 이 됩니다계산 방식은 월세 계산기 어플 등을 이용하시기 바랍니다월세 환산 요율은 한국은행 기준금리 변동에 따라 적용하는 시점에 따라 다를 수 있으며위 계산은 한국은행 기준금리 1.25%에 적용한 계산입니다감사합니다
경제 / 부동산
22.02.08
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실거주 2년을 못하고 매매하면 세금을 많이 네나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.실거주 요건이라 2017년 소위82부동산 대책으로2017년 8월 2일 이후 취득한 조정대상 지역의 주택일 경우다른 비과세 요건을 갖추었다 하더라도2년 이상 보유 + 2년 이상 실거주에 해당할 경우 양도세 <비과세>를 하는 제도입니다다만① 2017년 8월 2일 이전에 계약금을 지불하거나 취득한 주택,② 2017년 8월 2일 이후이지만 조정대상지역 지정 전에 취득한 주택은 2년 이상의 보유만으로 비과세가 가능합니다.만일 모친의 주택이 위 1), 2)에 해당하고 1가주 1주택이면서, 매매가 12억원이내라고 한다면 비과세 될 것입니다.그러나 이 조건을 만족하지 않는 경우는 과세되며 구체적인 사실관계가 없으므로 세액은 추정이 어렵습니다취득시기, 취득가격, 매도날자, 매도가격 소재지, 보유 또는 거주기간 등을 확인하여 국세청 홈택스 <양도소득세 미리 계산해보기>를 통해 세금액을 확인할 수 있습니다양도세는 착오로 인해 생각지 못한 금액을 지불하는 경우가 있으니 매도를 고려하신다면 사전에 세무전문가와 대면상담 하실 것을 권장합니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.08
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재개발지역에 실거주시 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.단순히 실거주 여부로 조합원이 되는 것이 아니며 <소유자>의 기준으로 조합에 참여합니다.재개발의 주체는 구역 내 토지 등 소유자이며 자신의 재산을 투자하여 새로운 주거 단지를 건설하고 자신도 새집을 받는 사업입니다.물론 공공적인 성격도 가미됩니다재개발 구역내에 토지 등 부동산을 소유한 사람이 해당 시도 도시정비사업 조례에 정한 기준에 해당하면 조합원이 되고 분양 대상자가 될 수 있습니다.분양 대상이 되면 자신의 토지 등 부동산을 조합에 현물 투자하고 투자된 금액은 감정 평가를 받아 자신의 투자액이 결정됩니다.평가액으로 재개발로 건축되는 주택중 원하는 평형을 신청하여 새집으로 바꾸는 것입니다조합원 분양가와 자신의 평가액과의 차액은 모자라면 현금으로 메꾸고(추후 분담금) 남으면 돌려받습니다(청산금)이렇게 조합원으로 받은 분양권을 입주권 이라고 합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.07
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세대주 나, 세대원으로 동생일 들어올경우 세대주인 저에게 불이익
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택청약만을 기준으로 세대원인 동생이 있더라도 유리하지도 불리하지도 않습니다주민등록상에 세대원인 동생이지만 "주택청약의 세대원"이 되는 것은 아닙니다세대원에 포함 되는 경우는 (1)본인, (2)배우자, (3)직계 존속(장인 장모/ 시부모 포함), (4)직계비속(사위, 며느리 포함)까지 입니다따라서 형제나 자매의 경우 한 지붕에 살고 있어도 청약에서는 무조건 남남이라고 보시면 됩니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.07
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1가구 2주택 기준이 궁금합니다??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.표면적으로 1가구 2주택이라 하더라도 가구의 기준, 주택 세제에 따른 취득, 보유, 양도 단계의 각 과세 과정에서 주택 수 적용 여부가 달라집니다.예를 들어 공시지가 1억이하 주택은 취득세나 보유 중 추가 주택의 취득세 산출에서 주택 수에서 제외되지만 보유중이나 양도시에는 주택수에 들어갑니다.또 2주택중 1주택이 공시가 1억 또는 3억 이하의 주택으로 정한 기준의 시골 지역에 위치하고 있을 때 두 주택중 한 주택을 매도시 주택수에서 제외시켜 주거나 주택 수에는 들지만 양도소득세 중과에서는 제외 되는 경우도 있습니다.또 혼인합가, 일시적2주택, 임대주택, 어린이집, 봉양합가 등등 2주택임에도 한시적이거나 조건부로 취득시나 양도시 주택 수에 들지 않는 비과세 특례도 있습니다모든 경우가 구체적 사실 관계없이 설명하기에 단순하지 않습니다.이상 개념을 참고하시고 혹시 구체적 사례가 있다면 사례별로 확인하시는 것이 정확할 것 입니다이상 도움이 되셨길 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.07
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전세계약 1년으로해서 계약서작성하교 싶은데 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기간은 원하는 대로 정할 수 있습니다 .양당사자가 합의하면 됩니다단 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다 . 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.위 내용이 법규정 입니다즉 임대인 입장에서는 2년 이내로 정하더라도 임차인이 원하면 2년이 되고 임차인이 정한 대로 끝내겠다면 계약시 합의한 기간을 끝나는 것입니다.임차인에게 일방적으로 유리합니다.즉 임차인은 1년 이내라도 합의하면 짧게 계약이 가능합니다.도움이 되셨길 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.07
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