답변 내역

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.예 맞습니다 계약 종료 최소한 2개월 전까지 임차인과 소통하여 계약 조건의 변경을 말씀하셔야 됩니다경제 환경의 변화 등으로 임차료를 인상할 수 있으나 임차인이 갱신청구권을 사용한다면 5퍼센트는 초과할 수 없으며강행하여 무조건 인상하는 것은 아니고 협의를 하여야 되는 사항입니다 그리고 2개월 전까지 전달해야 되는 것이 중요하기 때문에 기왕이면 넉넉한 시기를 두고 전화나 문자 소통을 통해서 통지 하여야 합니다 참고가 되셨길 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.학교까지 동선, 동네의 치안과 주변 생활 인프라와 수준, 주택내부의 조명, 출입문, 수도, 취사시설,보일러, 옵션 전자제품의 외관과 성능,임대인 분의 성향과 느낌, 주택내 옆가구나 주인가구와의 프라이버시 공간구성,등기나 건축대장상 공부상의 안전(부동산에서 브리핑) 등입니다좋은 집 찾으세요

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면,현재 상태(1가구 2주택) 에서 먼저 산 아파트를 그냥 팔면 비과세는 원칙적으로 안 되고, 양도세가 나옵니다.다만 조건을 맞추면 비과세 가능성은 있습니다나중 주택의 장기민간임대주택 등록 등 특례제도활용이 있을 수 있고현실적으로 불가한 경우는 두 주택의 매입 및 필요경비 매도가를 구체적으로 대입하여 세금이 많이 나오는 쪽을 먼저 파시고 1주택 상태에서 처분하여 비과세 혜택을 받는 것이 유리하다고 생각됩니다구체적인 세액에 대해서는 매도를 결심한 시기에 세제 전문가와 상담을 추천합니다잘 해결되시길 빕니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.대지권은 전체 토지 면적 대한 본인의 공유 지분을 말합니다 전체 토지 면적은 76,882제곱미터이며로 보입니다대지권은 비율 형태로 등기를 보고 분수로 기재하는 것이나 아직 등기 전이라면 공급 계약서에 나와 있는 대지 면적을 기재하시면 되겠습니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 주택취득을 축하드립니다결론부터 말씀드리면 단순히 매수인들의 휴대폰 번호가 서로 바뀐 정도로는 등기가 반려(각하)되지는 않습니다.등기소에서 가장 중요하게 보는 정보는 매수인의 성명, 주민등록번호, 주소입니다. 이 세 가지 인적 사항이 등기신청서와 신고필증상에 일치한다면, 부수적인 정보인 전화번호 오류로 인해 소유권 이전 등기 자체가 거부되는 일은 실무상 거의 없습니다.그러나 좀더 마음 편하게 완전하게 하고 싶으시다면등기전 부동산거래관리시스템(RTMS)을 통해 아주 간단하게 수정할 수 있습니다.접수한 부동산 거래관리 시스템에 다시 접속하여 → '정정신청' 메뉴 클릭 → 바뀐 전화번호 수정 후 저장.별도의 승인 절차 없이 즉시 수정된 필증을 다시 출력할 수 있습니다.(전화번호, 주소 등은 단순 정정 사항에 해당하여 처리가 빠릅니다.)이상 도움이 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 매수를 축하드립니다주담대는 잔금일까지 기존 대출이 상환된다면 문제가 없습니다절차에 대해서는 거래 부동산에 안내를 받으시고특약은 보통 아래와 같은 취지의 내용을 사용하니 참고하세요(근저당 말소)“본 계약의 잔금일에 매도인은 본 부동산에 설정된 일체의 근저당권 및 기타 담보권을 말소하여, 매수인 명의의 소유권 이전 및 매수인의 주택담보대출 실행에 지장이 없도록 한다.” (디딤돌대출 불가 시)“매수인이 생애최초 주택구입자금 대출(디딤돌대출)을 신청하였으나, 본 부동산의 권리관계 또는 매도인 사유로 인해 대출이 불가할 경우, 본 계약은 무효로 하며 매도인은 계약금 전액을 지체 없이 반환한다.”원만하게 진행 되시길 빕니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.처음 방을 얻는 분들은 헷갈릴 수 있는 부분입니다.우선 계약을 하는 날은 보증금의 일부를 주고 계약기간을 약속하는 날입니다, 즉 마음에 드는 방을 선점하는 것이라 생각하세요계약기간의 첫날 나머지 보증금(잔금) 을 주고 키를 받고 이사하는 날입니다이날부터 이 방을 점유하게 되며 월차임을 계산하는 것입니다따라서 2월 10일 입주를 하면 1년계약의 경우 내년 2월9일 또는 2월10일 나가는 것입니다그리고 계약 종료 2개월 전까지는 임대인에게 계약 종료를 꼭 통지하여야 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.20년 만의 이사이자 생애 첫 신축 아파트 입주를 진심으로 축하드립니다! 설레는 마음만큼 챙길 것도 많으실 텐데, 이사 당일 관리비 정산 절차를 순서대로 정리해 드릴게요.1. 이사 전 미리 할 일 (D-7 ~ D-3)관리사무소 통보: 이사 날짜와 시간을 미리 알리고 '이사 당일 오전 정산'을 예약하세요. (이사 차량 진입, 엘리베이터 사용 예약 등도 이때 함께 확인해야 합니다.)도시가스 예약: 전기·수도와 달리 도시가스는 대개 별도 업체(지역 도시가스사)입니다. 4월 15일 이사 당일에 기사님이 방문하여 가스를 차단하고 수치를 확인하도록 미리 예약을 잡으셔야 합니다.2. 이사 당일 정산 순서 (4월 15일 오전)관리사무소 방문: 오전 중(보통 짐을 빼기 시작할 때) 방문하여 "오늘 이사하니 관리비 중간정산 해주세요"라고 요청합니다.중간관리비 납부: 관리사무소에서 이사 시점까지의 전기, 수도 사용량을 확인해 금액을 산출해 줍니다. 이 금액을 현금이나 계좌이체로 즉시 납부하고 납부 확인서(영수증)를 받으세요.장기수선충당금 반환: (중요!) 20년 동안 거주하셨다면 이 금액이 꽤 큽니다. 관리비에 포함되어 매달 내셨던 '장기수선충당금'은 원래 집주인이 내야 하는 돈입니다. 관리사무소에서 거주 기간 전체의 장기수선충당금 내역서를 떼달라고 하세요.집주인과 정산: 짐을 다 뺀 후 잔금을 치를 때, 관리사무소에서 받은 '관리비 완납 영수증'을 집주인에게 보여주고, 반대로 내가 냈던 '장기수선충당금'은 집주인에게 현금으로 돌려받으시면 됩니다.이사 잘하세요

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.이 부분 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)에 따르면, 임대료 증액은 기존 차임(월세)이나 보증금의 5% 금액을 초과하지 못한다고 명시되어 있습니다.따라서 보증금: 1,000만 원의 5%인 50만 원 인상 (가능), 월세: 70만 원의 5%인 3만 5천 원 인상 가능한 것으로 보증금 1,050만 원 / 월세 73.5만 원으로 변경하는 것은 법적 한도 내의 정당한 요구에 해당합니다.각각 인상이 가능한지는 국토교통부·법무부 발간 [주택임대차보호법 해설서] 내용 중"임대인은 임대료 증액 시 기존차임 등의 5% 범위 내에서 보증금과 월세를 각각 증액할 수 있다."라고 설명한 사례가 있습니다그러나 '협의'가 우선입니다임대인이 5% 인상을 요구할 수 있는 '권리'가 있다면, 임차인에게는 이를 '협의'할 권리가 있습니다.무조건 5%는 아닙니다: 5%는 증액할 수 있는 최댓값(상한선)일 뿐입니다. 주변 시세가 올랐을 때 임대인이 요구할 수 있는 수치이며, 만약 주변 시세가 오히려 떨어졌다면 임차인은 인상을 거절하거나 더 낮은 인상률을 제안할 수 있습니다.따라서 보증금 차임의 인상은 상호 합의가 있어야 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.고민이 많으시겠네요일단 계약갱신청구권이 적법하게 행사된 경우, 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따라 임대차는 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 갱신된 것으로 봅니다. 여기서 말하는 ‘조건’에는 보증금·차임뿐 아니라 기존 임대차계약서의 특약까지 포함입니다 따라서 최초 계약서에 명시된 전세자금대출(보증보험 포함)에 동의 특약 역시 갱신된 계약에도 그대로 효력이 유지됩니다.이 전제에서 보면, 집주인이 재계약서는 작성하되 전세대출 연장에 필요한 서류 제출이나 동의를 거부하는 행위는 단순한 협조 거절이 아니라 계약상 의무를 이행하지 않는 채무불이행에 해당할 가능성이 큽니다. 법적으로는 이행청구(서류 제출 및 동의)나, 대출 연장 불가로 인해 발생한 손해에 대한 손해배상 청구까지도 논리적으로 연결될 수 있는 구조입니다.다만 실제로는 소송까지 가지 않더라도, 내용증명으로 법 조항과 특약의 효력을 명확히 짚어 주는 것만으로도 임대인의 태도가 바뀌는 경우가 많습니다. 특히 임대인이 법인인 경우, 임대차 분쟁이 법인 명의의 소송·손해배상 문제로 이어질 수 있다는 점은 현실적인 압박이 됩니다. “기존 특약은 법에 따라 자동 승계되며, 비협조로 인한 손해는 법적 책임을 묻겠다”는 취지를 문서로 분명히 전달하는 것이 설득의 핵심입니다.은행의 전세대출 연장 문제와 관련해서는 은행 실무가 보수적으로 운영되는 경우가 많아, 지점 차원에서 거절이 나올 수 있습니다. 이때는 기존 계약서 특약, 계약갱신청구권 행사 사실, 임대인의 비협조 정황을 근거로 재검토를 요청하고, 필요하다면 금융감독원 민원을 통해 본점 차원의 판단을 받는 방식이 현실적인 대응이 됩니다.정리하면, 이 사안은 “집주인이 협조해 주면 해 주는 문제”가 아니라, 법과 계약에 의해 이미 정해진 의무를 이행하지 않는 문제에 가깝습니다. 감정적으로 설득하기보다는, 법 조문과 계약 내용을 근거로 차분히 문서화해 대응하는 것이 가장 효과적인 방법입니다이상 답변은 구체적인 사실관계에 따라 법률적 판단을 다를 수 있다는 점을 참고하세요