1주택자 비과세 혜택 관련 질문드립니다
안녕하세요.
제가 1주택자인데 2년거주 했었습니다. 그 이후에는 전세를 줬구요. 이 아파트를 2025년 11월에 매도계약서를 작성했고 2월말에 잔금이 치뤄집니다.
2억정도 양도차익이 나고요.
1. 양도세는 잔금청산일 기준으로 적용되나요?
2.제가 현재 부모님집에 거주중입니다. 부모님도 1주택자인데 제가 거기 거주중이면 양도세 1주택자 비과세 혜택을 받기 어려운가요? 다른 곳으로 전입을 해여할까요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
먼저, 양도소득세 적용 시점에 대한 질문입니다.
양도소득세는 원칙적으로 매매계약서 작성일이 아니라 ‘잔금청산일(또는 소유권 이전등기일 중 빠른 날)’을 기준으로 과세 여부와 세율이 결정됩니다.
질문 주신 사례에서는 2025년 11월에 매매계약서를 작성하셨고, 2026년 2월 말에 잔금이 지급될 예정이므로, 양도일은 2026년 2월 말이 됩니다.
따라서 양도소득세 비과세 요건 충족 여부, 세율, 중과 여부 등은 모두 2026년 2월 말 기준의 세법과 본인의 주택 보유·거주 상태를 기준으로 판단하게 됩니다.다음으로, 부모님 집에 거주 중인 경우 1세대 1주택 비과세 가능 여부에 대한 질문입니다.
1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 일반적으로
해당 주택을 2년 이상 보유하고,
조정대상지역의 경우에는 2년 이상 실제 거주 요건을 충족해야 합니다.질문자께서는 이미 해당 아파트에서 2년 이상 거주하신 이력이 있으므로, ‘거주 요건’ 자체는 이미 충족한 상태입니다.
다만 주의하셔야 할 부분은 ‘세대 구성’ 문제입니다.
양도 시점에 부모님 댁으로 전입하여 부모님과 동일 세대를 이루고 있고, 부모님 역시 1주택을 보유하고 계신 경우,
세법상 질문자 세대는 2주택 세대로 판단될 수 있습니다.
이 경우 질문자 본인의 아파트가 1주택이라 하더라도, 세대 기준으로는 1세대 1주택 요건을 충족하지 못해 비과세 적용이 배제될 가능성이 있습니다.
다만 질문자께서 만 30세 이상이고,부모님으로부터 실질적인 생계를 독립적으로 유지하고 있으며,
소득이 일정 수준 이상 있어 세법상 ‘별도 세대’로 인정될 수 있는 경우에는
부모님과 동일 주소지에 거주하더라도 세대 분리가 인정되어 1세대 1주택 비과세 적용이 가능할 수 있습니다.그런데 양도차익이 약 2억원 수준이라면 비과세 여부에 따라 세금 차이가 상당히 크므로,
이 부분은 단순 전입 여부만으로 판단하지 말고 매도 이전에 세무전문가와 상담하시기를 권장합니다
이상 도움이 되셨기를바랍니다안녕하세요. 공인중개사입니다.
양도소득세 판단 기준일은 잔금일입니다. 1주택 비과세는 보유 2년 + 거주 2년(조정대상지역) 요건만 충족하면 되며, 매도 시점에 부모님 집에 전입해 있어도 비과세 요건에는 영향이 없습니다. 다만 부모님 집으로 전입하면 본인 주택의 거주기간은 더 이상 늘지 않으므로, 이미 2년 거주 요건을 채웠는지 여부가 핵심이며, 부족하다면 비과세 적용이 불가합니다.
안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.
양도시 주택수 카운트 시점은 일반적으로 잔금시점이 됩니다. 동일세대에 거주하신다면 2주택자로 양도하시는게 되므로 세대분리를 하시는게 좋을것 같습니다. 세법 관계는 다양한 변수가 있을수 있으므로 세무전문가를 통해 자문을 받고 진행을 하시기 바랍니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
양도소득세의 양도시기는 원칙적으로 사실상 대금 청산한 날 (잔금일) 이며 대금 청산 이전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 등기접수일이 됩니다. 1주택자가 역시 1주택자인 부모님과 같은 세대를 이루고 있으면 2주택자가 되어 양도세가 과세되므로 주택 매도전에 다른 곳으로 전출을 하셔야 1세대 1주택자 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부모님과 합가 중일 경우 부모님이 주택을 가지고 있을 경우 주택수는 합쳐지게 되므로 세대분리를 진행을 하셔서 1가구 1주택자로 만드시고 매도를 해야 양도소득세 비과세 혜택을 볼 수 있습니다. 또한 양도처분일자 기준은 잔금일자 와 등기신청일자중에 빠른 날 즉 잔금일자로 보시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
보유하신 아파트의 양도소득세 비과세 여부는 잔금일 당시 질문자님이 속한 세대의 주택 수를 기준으로 판단하며, 부모님과 동일 세대라면 비과세 혜택이 불가합니다.
1. 양도소득세 적용 시점 (양도시기)
양도소득세 산정의 기준이 되는 양도시기는 원칙적으로 잔금청산일과 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날입니다.
기준일 적용: 2월 말 잔금을 치르신다면, 2026년 현재의 양도소득세법과 세율이 적용됩니다.
거주 및 보유 요건: 계약일이 아닌 잔금일 현재 1주택자 요건과 2년 보유(조정대상지역인 경우 2년 거주 포함) 요건을 모두 충족하고 있어야 합니다.
2. 세대분리 필요성 및 주의사항
가장 시급하게 해결하셔야 할 부분은 부모님과의 합가 상태입니다. 양도세는 인별이 아닌 '세대별'로 주택 수를 계산합니다.
1가구 2주택 판정: 질문자님이 1주택, 부모님이 1주택을 보유한 상태에서 동일한 주소지에 거주하면 1세대 2주택자가 됩니다. 이 상태로 잔금을 받으면 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
세대분리 요건: 비과세를 받으려면 잔금일 전에 반드시 주소지를 옮겨 별도 세대를 구성해야 합니다. 다만, 단순 전입신고만으로는 부족하며 실제로 거주를 분리해야 합니다.
연령 및 소득: 만 30세 이상이거나, 일정 소득이 있거나, 배우자가 있는 경우에만 단독 세대주로서 인정받을 수 있습니다.
정리해드리자면, 잔금일 이전에 반드시 다른 주소지로 전입신고 및 실제 이사를 하여 세대를 분리하셔야 비과세가 가능합니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
만약 부모님이 만 60세 이상이시고 질문자님이
봉양을 위해 합가한 경우라면 동거봉양 합가 특례(10년 이내 양도 시 비과세) 적용이 가능할 수 있으니, 해당 요건에 부합하는지 세무 전문가와 재확인하시길 조언드립니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
양도세는 잔금청산일을 양도일로 보고 적용되며 부모님 집 거주 시 1세대 구성으로 비과세 요건을 충족하기 어려울 수 있으니 확실하게 하고 싶으면 다른 곳으로 전입하시는 걸 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 양도 시기 판단 기준(잔금 청산일)
양도소득세가 부과되는 시점은 원칙적으로 잔금을 모두 지급한 날입니다.
- 법적 근거: 소득세법 시행령 제162조
- 주요 내용: 원칙적으로 “대금을 청산한 날”이 양도 시기가 됩니다. 다만, 잔금 지급 전 등기가 먼저 이전된 경우에는 등기 접수일이 양도일로 봅니다. 질문의 사례에서는 2026년 2월 말 잔금일이 최종 양도일이 됩니다.
2. 부모님 합가 시 1세대 2주택 문제 및 세대 분리
현재 부모님과 함께 거주하며 주민등록상 동일 세대로 되어 있다면, 주택 양도 시점에 ‘1세대 2주택’에 해당되어 비과세 혜택이 제한될 수 있습니다.
- 법적 근거: 소득세법 시행령 제154조
- 주요 내용: ‘1세대’는 거주자와 그 배우자가 동일 주소에서 생계를 같이하는 가족으로 구성된 집단을 말합니다. 양도일(잔금 청산일) 기준으로 부모님과 같은 세대라면 두 분의 주택이 합산되어 2주택이 되는 점 유의해야 합니다.
3. 해결 방안: 잔금일 이전 세대 분리
비과세 혜택을 받으려면 반드시 2월 말 잔금 청산일 전에 주소지를 옮겨 세대를 분리해 독립 세대를 구성해야 합니다.
- 법적 요건:
1. 만 30세 이상인 경우
2. 배우자가 있는 경우(이혼, 사별 포함)
3. 중위소득 40% 이상 소득이 있어 별도로 생계를 유지할 수 있는 경우(소득세법 제88조 제6호)
- 권고 사항: 위 요건에 해당한다면 실제로 거주지를 옮기고 전입신고를 완료해 독립 세대를 형성하면, 1세대 1주택 비과세(실거래가 12억원 이하) 적용에 문제가 없습니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
원칙적으로 잔금 청산일이 양도 시점이며 잔금일보다 등기 접수일이 빠르면 등기 접수일이 기준입니다. 2월 말 잔금일이 양도시점이므로 그날을 기준으로 세법이 적용되어 1주택자 여부도 판단합니다. 비과세 혜택은 세대단위로 판단하기 때문에 부모님과 한집에 살면 1세대 2주택이 됩니다. 이 상태에서 잔금을 치르면 비과세 혜택을 받지 못하고 세금을 내야 할 수도 있습니. 질문자님이 만30세 이사이거나, 혼인을 했거나, 중위소득 40% 이상의 소득이 되어 경제적으로 독립된 세대로 인정받을 수 있다면 별도 세대로 주장할 수 있지만 입증 절차가 매우 까다로우니 가장 확실하고 안전한 방법은 잔금일 전에 친구 집이나 친적 집, 혹은 실제 거주하는 다른 곳으로 잔금일 이전에 전입신고를 마쳐서 부모님과 별도 세대가 되어야 하고 서류상으로만 옮기고 실제로 부모님과 같이 사는 위장전입은 나중에 세무조사에서 문제가 될 수 있으니 주의하셔야 합니다.