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부동산 재개발, 재건축에서 나오는 1+1분양은 뭔가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.'1+1 분양'은 재개발.재건축 사이에서 기존 조합원의 자산 가치를 보존하기 위해 마련된 제도입니다.재개발.재건축 사업이 진행되면 기존 주택이 철거되며, 조합원은 새로 지어지는 아파트를 분양 받을 권리를 갖게 됩니다.1+1 분양은 주택의 가치나 면적이 일정 기준을 넘을 경우, 추가로 전용 면적 60m2 이하의 소형 아파트를 하나 더 받을 수 있는 제도입니다. 단 소유권 이전 고시 일로 부 터 3년 간 매도할 수 없습니다.이러한 방식은 다음과 같은 장점이 있습니다.투자 가치입니다 : 1+1 분양으로 인해 추가로 소형 주택을 소유하게 되면, 임대 수익을 올리거나 나중에 매갈 할 때 더 많은 수익을 기대할 수 있습니다. 입지가 좋은 지역이라면 아파트의 가치 상승으로 시세 차익도 기대할 수 있습니다.주거 선택의 다양성입니다 : 대 가족이나 여러 세대가 함께 살 경우, 추가 주택이 유용할 수 있습니다추가로 받은 소형 아파트를 자녀에게 증여하면 자녀의 내 집 마련을 도와 줄 수 있습니다.재개발 / 재건축의 혜택입니다 : 재개발이나 재건축 과정에서 기존 주민들에게 더 많은 혜택을 제공하기 위해 이러한 분양 형태가 도입되기도 합니다.이러한 방식의 분양 시 유의해야 할 점입니다.종합 부동산세(종부세) :2주택 자가 되면 종부세 부담이 늘어나며, 집값이 높을 수록 그 부담은 더 커집니다.양도소득세 : 아파트를 팔 때 2주택 자로 간주되어 양도소득세가 중과 될 수 있습니다.절세 팁 : 1채만 선택하면 종부세 부담이 줄고, 장기보유특별공제와 고령자 공제 혜택을 누릴 수 있습니다. 노후 준비가 이미 충분히 되어 있다면 1채 만 분양 받는 것도 좋은 전략입니다.따라서 1+1 분양은 투자자나 입주자에게 유리한 조건으로 작용할 수 있습니다. 1+1 분양은 주거와 투자라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 방법 중 하나 입니다.다만 세금 부담과 실수요 여부를 꼼꼼히 검토한 뒤 결정하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
25.03.16
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분양권 양도 시 양도소득세는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.분양권이란 아파트나 오피스텔 등의 입주를 할 수 있는 권리를 말하며 아파트의 경우 청약통장을 사용하여 새로운 아파트 분양에 당첨되면 바로 분양권이 됩니다.분양권 양도 시 양도소득세는 여러 가지 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 기본적으로 양도소득세는 양도 차익에 대해 부과되며, 양도 차익은 양도 가격에서 취득 가액과 필요 경비를 뺀 금액으로 계산됩니다.양도 소득세 계산 방법입니다양도 가액 : 분양권을 판매한 가격취득 가액 : 분양권을 구매한 가격필요 경비 : 양도와 관련된 경비( 예: 중개 보수료 등)양도소득세는 양도 차익에 대해 다음과 같은 세율이 적용됩니다.- 현재는 1년 미만일 경우 : 70%, 1년이상이면 60% 여기에 지방 소득세 10%가 추가됩니다.- 기본 세율 구조 : 6%에서 45%까지 양도 차익이 규모에 따라 차등 적용됩니다.- 이 세율 구조는 기본적인 양도소득세 계산의 토대가 되며, 여기에 보유 기간, 주택 수, 지역 등 다양한 요소에 따라 추가 세율이나 감면이 적용될 수 있습니다.- 양도소득세 계산구조는 '과세표준 x 세율'로 이루어지며, 과세표준은 양도가액에서 필요경비(취득가액 ㅁ치 취득세 등)와 장기보유특별 공제(3년이상 보유), 기본공제 250만원을 차감한 금액입니다.지방 부동산 시장과 양도소득세현재 지방 부동산 시장이 좋지 않은 흐름을 보이고 있지만, 분양권 양도 가격이 하락할 경우 양도소득세 부담이 줄어 들 수 있습니다. 따라서, 시장 상황을 잘 분석하고, 양도소득세를 고려하여 적절한 시기에 양도 결정을 하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
25.03.16
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지역의 유지는 어떤 조건으로 선정되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지역 유지란 어떤 지역에서 명망 있고 영향력을가진사람을 뜻합니다. 다른 말로는 유지는 지역 내 토착화 된 권력자 뿐만 아니라 4급 이상으로 퇴임한 행정 공무원이나 지역 내 전직 경찰 서장, 소방 서장, 세무 서장 출신 등 지역 사회에 큰 영향력을 가진 사람들을 포함하므로 더 넓은 개념입니다.지역 공동체에서 지역 유지 들은 중요한 역할을 해왔습니다.지역 주민과 지방 행정기관 사이에 교량 역할을 수행하면서 지역 주민들의 이익을 대변해 왔습니다. 지역 유지는 여러 조건에 따라 선정될 수 있습니다. 일반적으로 다음과 같은 요소들이 고려됩니다토지 소유권입니다 : 해당 지역 내에서 많은 토지를 소유한 개인이나 기관이 유지를 맡은 경우가 많습니다. 이들은 지역 발전에 대한 이해도 가 높고, 재정적 지원을 할 수 있는 능력을 갖추고 있습니다.사회적 영향력 : 지역 사회 내에서 영향력이 있는 인물, 예를 들어 정치인, 기업가, 또는 지역 사회 단체의 리더 등이 유지로 선정될 수 있습니다. 근대 이전에는 대체로 호족이나 양반, 지주들이었으며, 지역의 서원 등을 중심으로 하여 대 토지를 소유하거나 인근의 소 작 농민들을 사회,경제적으로 통제하며 지역의 사회, 경제 실권을 장악했던 사람들입니다. 전문성입니다 : 특정 분야 에서 의 전문 지식이나 경험이 있는 개인이 유지를 맡기도 합니다. 예들 들어, 환경 보호, 도시 계획, 사회 복지 등에서 의 전문성을 가진 사람이 지역 유지를 담당할 수 있습니다.커뮤니티의 참여자입니다 : 지역 주민들의 의견과 참여도 중요한 요소입니다. 주민들이 지지하는 인물이 유지로 선정되는 경우가 많아, 지역 사회의 의견을 반영하는 것이 중요합니다.이러한 조건들을 종합적으로 고려하여 지역의 유지가 선정되며, 각 지역의 특성과 필요에 따라 다소 차이가 있을 수 있습니다. 지역 유지의 역할에 대해 부정적인 견해도 있습니다. 때로는 선거운동이나 로비 창구로 이용되는 것이 아니냐는 의혹도 제기되고 있습니다.이에 따라 정경유착과 토 착 비리의 온상이 될 수 있다는 견해도 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.16
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우리나라의 대표적인 건설업체는 어디인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다. 한국의 대표적인 건설업체로는 다음과 같은 기업들이 있습니다.삼성 물산 입니다 : 삼성 그룹의 건설 부문으로 , 자산 규모와 매출액에서 국내 상위에 위치합니다. 주요 프로젝트로는 롯데 월드타워(서울), 삼성역 삼성 갤러리아, 두바이 부르즈 칼리파 삼성 물산은 상업 시설, 주거지, 인프라 건설까지 폭넓은 분야에서 활발히 활동하고 있으며, 품질과 안정성을 중시하는 기업입니다.현대 건설입니다 : 현대 자동차 그룹에 속하며,대형 프로젝트에서 많은 경험을 쌓아온 기업입니다. 현대 건설은 1947년에 설립되었으며, 고속도로, 교량, 아파트 등 다양한 건설 분야에서 활동하고 있습니다. 아이파크 브랜드는 현대 건설의 대표적인 아파트 브랜드로 고급스러운 디자인과 품질을 자랑합니다.대우 건설입니다 : 대우 그룹의 계열사로, 국내외 다양한 건설 프로젝트를 수행하고 있습니다. 대우 건설은 대우 그룹의 건설 부문으로, 대규모 아파트 단지 건설과 해외 프로젝트에서 두각을 나타낸 건설사입니다. 주요 프로젝트 로는 푸르지오 아파트, 하노이 랜드 마크타워(베트남), 부산 고속도로 대우 건설은 글로벌 시장에서도 인정받는 기술력과 경험을 바탕으로 고품질 과 혁신적인 설계를 통해 시장에서 우위를 점하고 있습니다.GS건설 입니다 : GS그룹에 속하며, 주택 ,토목, 플랜트 등 여러 분야에서 활동하고 있습니다.GS는 자이 브랜드의 아파트로 잘 알려저 있습니다.자이는 현대적이고 실용적인 디자인을 갖춘 아파트 브랜드로, 많은 사람들이 선호하는 브랜드입니다.주요 프로젝트 로는 자이 아파트 시리즈, 파르나 소몰(서울), 부산 롯데타워 GS건설은 친환경 건설과 스마트 기술을 접목하여, 미래 지향적인 건설 방식을 선도하는 기업입니다.포스코 건설입니다 : 포스코 그룹의 건설 부문으로, 주로 플랜트와 토목 분야에서 강점을 보이고 있습니다. 주요 프로젝트로는 더샵 아파트, 송도 포스코 타워 포스코 건설센터 포스코 건설은 기술 혁신과 품질관리에 집중하여 더욱 지속 가능한 건설 방식을 구현하고 있습니다.대한민국 건설사들은 각기 다른 특성과 강점을 바탕으로 국내외에서 활발히 활동하고 있으며, 특히 친환경 건설, 스마트 시티 개발, 지속 가능한 건설 을 중시하는 경향이 잇습니다.현재 부동산 경기가 좋지 않지만 이러한 대형 건설업체들은 다양한 사업 포트폴리오를 갖추고 있어 경기 변동에 비교적 잘 대응할 수 있는 능력을 가지고 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.15
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전세계약 10년 보장이 통과된다면 전세가격이 크게 상승하지 않을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 정치권에서 논의 되고 있는 주택 임대차 보호 법 개정안은 임차인의 거주 안정성을 높이기 위해 전세 계약 갱신을 통해 2+2+2+2+2년을 보장한다는 내용입니다. 하지만 이를 두고 의견이 분분합니다.한편에서는 "임차인의 주거 안정성이 대폭 강화될 것"이라는 긍정적인 반응이 나오고 있지만, 다른 한편에서는 "전세 물량이 줄어 전세 값 상승을 부추길 수 있다"라는 우려의 목소리도 나오고 있습니다.만약 시행된다면 주택 시장에 미칠 영향은 다음과 같이 고려됩니다.전세 물량 감소 가능성 입니다.임대차 계약이 최대 10년 보장되면, 집주인 입장에서 자산 유동성이 낮아집니다.장기 임대 계약을 부담스러워하는 집주인들이 전세보다 월세 선호할 가능성이 커질 겁니다.전세 값 상승 및 초기 계약 상승 입력집주인 입장에서 임대 기간이 길어지면 중간에 전세금을 올릴 기회가 줄어들기 때문에처음 계약할 때부터 높은 가격을 요구할 가능성이 커집니다. 세입 자 입장에서는 초기 진입 장벽이 높아질 수 있습니다.임대 주택 공급 감소입니다.임대 사업자들이 시장에서 빠져나갈 가능성이 큽니다.다주택 자들이 장기 임대 의무를 회피하기 위해 매각을 고려할 수 있습니다.매매 시장 영향입니다.전세 공급이 줄고 전세 값이 오르면 매매로 전환하려는 수요가 증가할 것입니다.하지만 대출 규제, 고금리 등으로 인해 매수 여력이 제한적이면 전세 난이 심화될 수 있읍니다.반대로 다주택 자들이 보유 부담을 느끼고 매도를 늘리면 일부 지역에서는 매매가 하락 가능성이 있습니다.정책 불확실성 증가입니다.정부가 향후 바뀔 경우 정책이 지속될지 불확실성이 있습니다.주택 시장의 단기 변동성 증가 가능성이 크며, 시행 전후로 전세 값이 급등할 가능성이 존재합니다.결론적으로 세입 자의 주거 안정성을 높이고, 정치적으로 서민층의 표심을 얻으려는 목적이 가장 클 것으로 보이지만 실제로는 전세 물량 감소, 전세 값 상승, 임대 주택 공급 축소, 매매 시장 변동성 증가 같은 효과가 예상됩니다.
경제 / 부동산
25.03.15
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자격증도 유효기간 같은게잇나요 ??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.자격증의 유효 기간은 자격증의 종류와 발급 기관에 따라 다릅니다. 일부 자격증은 평생 유효하지만, 다른 자격증은 정기적으로 갱신하거나 재교육을 받아야 할 수 있습니다. 예를 들어 , 의료 관련 자격증이나 특정 전문 자격증은 주기적으로 갱신이 필요할 수 있습니다.유효기 간이 짧은 자격증은 주로 다음과 같습니다.의료 및 보건 분야 입니다 : 예를 들어, CPR(심페 소생 술)자격증이나 간호사 면허는 주기적으로 갱신해야 합니다.정보 기술(IT)관련 자격증: 일부 IT자격증, 예를 들어 Cisco의 CCNA나 Comp TIA의 자격증은 3년 정도의 유효 기간이 있으며, 갱신을 위해 추가 교육이나 시험을 요구하는 경우가 많습니다.안전 관련 자격증입니다 : 산업 안전 교육이나 위험물 처리 관련 자격증도 정기적인 갱신이 필요합니다.운전 면허 입니다 : 특정 조건에 따라 갱신이 필요한 경우가 있습니다. 대한 상공회의소에서 발급하는 자격증은 유효 기간은 5년입니다. 일반적으로유효기 간이 만료되기 전에 재 인증을 받거나, 새로운 시험에 응시하여 자격증을 갱신해야 합니다.재 인증을 받기 위해서는 일정한 조건을 충족해야 하며, 이를 위해 추가 교육을 이수하거나, 관련 경력을 증명해야 할 수 있습니다.따라서 특정 자격증에 대한 유효 기간을 확인하려면 해당 자격증을 발급한 기관의 공식 웹사이트나 관련 자료를 참고하는 것이 가장 정확합니다.자격증의 유효 기간은 자격증의 종류에 따라 상이합니다. 유효 기간이 짧은 자격증은 기술이나 지식의 변화가 빠른 분야에서 발급 됩니다. 긴 유효 기간은 상대적으로 변화가 적거나 지속적인 전문성을 요구하는 분야 에서 발급 됩니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.03.14
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아파트를 구입하려합니다.지방이구요, 가족구성원이 적어 소형으로 23평정도로생각합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2030세대가 소형 아파트를 선호하는 이유는경제적 부담 경감, 주거 공간의 효율성, 교통 편의성, 투자 가능성, 환경 친화적 주거 트렌드 등 여러 이유로 소형 아파트를 선호합니다.23평 아파트는 소형 가구에 적합하며, 핵 가족 시대에 맞는 선택이라고 할 수 있습니다. 다음과 같은 요소들을 고려해 보시면 좋을 것 같습니다주거 공간입니다 : 23평은 생활하기에 적당한 크기로, 가족 구성원이 적다면 크기로, 가족 구성원이 적다면 충분한 공간을 제공합니다. 필요에 따라 방의 개수를 조정할 수 있는 구조도 고려해 보세요위치입니다 : 지방의 경우, 교통 편의성과 주변 인프라(학교, 마트,병원 등)를 고려하는 것이 중요합니다.생활 편이 성이 높은 지역을 선택하는 것이 좋습니다.재정 계획입니다 : 예산에 맞는 아파트를 선택하는 것도 중요합니다. 관리비와 추가 비용도 염두에 두셔야 합니다. 소형 아파트는 구매 가격이 저렴하며, 낮은 대출 액으로 인해 이자 부담이 적고, 경제적 부담을 줄여 줍니다. 미래 가치입니다 : 개인의 생활 스타일과 필요에 따라 아파트의 구조와 디자인을 고려하는 것이 좋습니다. 예들 들어, 오픈 형 구조가 좋다면 그런 옵션을 찾아 보시면 됩니다주거 공간의 경제성 입니다 : 새로운 주거 형태에 대한 디자인과 조화로움을 느끼고 싶어 하는 관심이 놓아진 만큼, 소형 아파트는 그 어느 때보다도 좋은 선택이 될 것입니다.결론적으로 23평형 아파트는 핵 가족에 적합한 선택이며, 소형 아파트에 기거하는 이들은 이제 경제적 여유를 찾기 위한 선택이 아닌, 자신의 가치를 증명하고 실현하는 도전의 공간으로 바라보고 있습니다. 위의 요소들을 잘 고려하여 결정하시면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
25.03.14
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빌라를 팔고 아파트를 사려고 한다면 그 시기는 언제가 적당한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트의 가격은1980년대 이후 여러 요인에 따라 변동을 겪어 왔습니다.1980년대 후반, 서울은 1986년 아시안게임과 1988년 올림픽을 연달아 개최하면서 매년 가격이 폭등을 했었습니다.1990년대 초반은 안정화시기입니다. 노태우정부의 200만호 건설공약으로 분당, 일산 등1기 신도시를 개발했습니다.1991년부터 1993년까지 서울 아파트 가격은 하락세를 보였습니다.1997년 IMF 외환위기 때입니다 : IMF 외환위기로 인해 대규모 실업이 발생하고 가계 소득이 감소하면서 주택 수요가 감소하면서 서울 아파트 가격은 14.6%하락 하며 큰 폭의 하락을 경험하기도 했습니다.2000년대 초반은 김대중 정부의 부동산 규제오나화 정책과 경기 부양책으로 인해 2001년서울의 아파트 가격은 19.33%, 2022년에는 30.79% 상승하는 등 급격한 상승세를 보였습니다.2008년 글로벌 금융위기의 영향으로 부동산 시장이 침체되었으며, 이후 몇 년간 서울 아파트 가격은하락하거나 정체되는 모습을 보였습니다.2014년 이후 서울 아파트 가격은 지속적인 상승세를 보였습니다.2024년 이후 현재까지 최근 3년간 급격한 상승을 하다보니 다양한 집값 안정 정책과 대출 규제들 그리고 임대사업자에 대한 규제들이 생겨나고 있기는 합니다.빌라를 팔고 아파트를 사는 적절한 시기는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 부동산 경기가 침체되어 있다고 하셨으니 다음과 같은 요소를 고려해야 합니다.시장 분석입니다 : 현재 부동산 시장의 동향을 분석하고, 가격이 안정되거나 회복될 때 가격이 안정되거나 회복될 때 매도와 매수를 고려하는 것이 좋습니다.계절적 요인입니다 : 일반적으로 봄과 가을은 부동산 거래가 활발한 시기로 알려져 있습니다. 이 시기에 매도 및 매수가 유리할 수 있습니다매도 및 매수의 타이밍 입니다 : 발라를 팔고 아파트를 사는 과정에서 빌라가 빠르게 팔린다면 그 시점에 맞춰 아파트를 사는것이 좋습니다. 돈을 가지고 있으면 그돈을 써야 할 것이 생기기 때문인 것도 있지만 아파트 가격이 계속 상승할 수 도 있습니다. 반대로, 가격이 더 떨어질 가능성이 있다면 기다리는 것도 고려해 볼 수 있습니다.금리와 정책입니다 : 금리가 낮거나 정부의 부동산 지원 정책이 있는 경우, 아파트 구매에 유리할 수 있습니다.이러한 요소를 주의 깊게 살펴보세요결국 전문가의 조언을 듣고 시장을 면밀히 분석하여 본인에게 가장 적합한 시기를 선택 하시길 바랍니다. 제가 추천 드리는 것은 빌라 판 돈을 가지고 있을 때가 아파트를 살 시기라고 권해드립니다.
경제 / 부동산
25.03.14
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일반임대사업자(간이과세자) 임대시 신고 항목은?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.간이 과세자는 부가세 신고를 1년에 1회만 하면 되고 연 매출 4,800만원 이하라면 부가세가 면제되나 신고는 반드시 하여야 합니다 간이 과세는 부가가치세 환급을 받을 수 없으며, 세금계산서를 발급 받을 수 없습니다.그리고 4%의 낮은 부가세율 이 적용됩니다.그러나 일반 과세 자로 등록하면 다음과 같은 혜택이 있습니다. 부가 가치세 환급을 받을 수 있으며, 세금계산서 발급이 가능합니다 그러나 간이 과세 자에 비해 세금 부담이 커질 수 있습니다 . 일반임대사업자로서 임대 계약을 체결 하신 경우, 신고해야 할 주요 항목은 다음과 같습니다.임대 사업자 등록: 임대 사업자로 등록하기 위해 구청 또는 세무 소에 사업자 등록을 해야 합니다. 일반 임대 사업자는 간이 과세 자로 등록 할 수 있습니다.임대차 계약 신고입니다 : 임대차 계약을 체결한 후에는 해당 계약을 관할 구청에 신고해야 합니다. 이는 임대차 계약서의 사본을 제출하는 방식으로 진행됩니다.소득세 신고입니다 간이 과세 자로서 부가가치세 신고를 해야 할 수 있습니다. 일반적을 연 1회 신고하게 되며, 매출액에 따라 세액이 결정됩니다.소득세 신고입니다 : 임대 소득에 대한 소득세 신고도 필요합니다. 연말에 소득세 신고를 통해 임대 소득을 신고해야 합니다.구체적인 사항은 지역에 따라 다를 수 있으니, 관할 세무서나 구청에 문의하여 정확한 정보를 확인하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.03.14
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부동산계약시 가족이 대리계약이 가능한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.가족이 당사자를 대리하여 대리인으로 계약이 가능합니다. 우리 민법에는 대리권을 수여하는 방식에 대해 별도로 규정한 바가 없습니다. 따라서 대리권 수여는 구두나 문자로 의사 표시하거나, 화상 통화로도 대리권 수여 의 의사 표시를 할 수 있습니다. 그럼 대리 계약에 관해 살펴보면 : 위임장입니다 : 대리인이 계약을 체결하기 위해서는 원래 당사자의 위임장이 필요합니다.위임장에는 대리인의 권한과 계약의 내용일 명시되어야 합니다.법적 요건입니다 : 대리인은 법적으로 유효한 대리인이어야 하며, 특정한 경우에는 법원에 의해 지정된 대리인이 필요할 수 있습니다.대리인의 권한을 증명하는 위임장위임할 부동산 목적물의 표시위임인 인적 사항수임인 인적 사항위임의 범위위임인 의 인감 증명서 및 인감도장위임 인이 해외 거주하는 경우 거주 국 대사관 또는 영사관의 공 증(인감도장 날인 필요 없음)대리 계약 시 유의 사항대리인이 정당한 권한이 있음을 증명하는 위임장을 첨부하더라도 계약 체결 시에 다시 한번 본인의 의사를 전화나 문자를 통해 확인하는 것이 안전합니다.매매 대금이나 임차 보증금은 본인 계좌에 입금하도록 합니다.대리인은 반드시 대리인임을 계약서에 기재하여야 합니다.결론적으로, 가족이 대리로 계약을 체결하려면 위임장을 준비하고 필요한 법적 요건을 충족하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
25.03.14
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