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경매로 낙찰받아서 토지 및 집이 생기면 청약 못하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매로 주택을 낙찰하게 되면 주택 1채를 소유하게 되어 1주택자가 됩니다. 토지를 낙찰하게 되면 주택이 아니기때문에 1주택자에 해당되지 않습니다. 1주택자도 주택 청약이 됩니다. 주택청약으로 2주택자가 되는데 2주택을 계속 소유하면 상관없지만, 1개주택을 매도할 생각이 있다면 일시적 1가구2주택 양도세 비과세 요건을 알고 있으면 좋습니다. 1가구2주택 양도세 비과세 요건은 1번주택을 취득하고 1년 이후에 2번주택을 취득합니다. 그리고 2번주택을 취득하고 3년 내에 1번주택을 매도 해야합니다.
경제 / 부동산
23.10.26
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전세 보증금에 대해서 궁금한 사항이 있어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인의 보증금 반환과 임차인의 임차목적물 반환은 동시이행관계입니다. 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 보증금 모두를 받을 때까지 거주할 수 있습니다. 만약 이사를 가야되는 상황이면 새전세집에 전입신고를 하지 않고 기존 전세집에 짐일부를 놓고 이사를 가면 대항력(요건:거전입신고+점유(거주))을 잃지 않아 보증금을 돌려받는 것을 계속 주장할 수 있고 법적보호를 받을 수 있습니다. 짐일부를 놓는 것으로도 점유를 인정하고 임대인은 이를 강제처분 할 수 없습니다.또는 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 임차권등기명령이 등기된 것을 확인한 후 이사를 가면 됩니다. 등기부에 임차권등기명령가 등기된이후에 대항력과 우선변제권의 효력을 그대로 유지 합니다. 임차권등기명령은 강제성이 없다고니 임대인이 보증금을 반환하지 않고 버티면 되기에 보증금지급명령 또는 보증금반환소송을 진행하면 됩니다. 보증금지급명령은 반환소송보다 시간을 단축할 수 있는 장점이 있지만 임대인이 이의를 제기하면 본안소송으로 넘어가서 오랜시간이 소요됩니다. 보증금반환소송은 최소6개월이 소요되는 단점이 있지만 승소판결에 의한 판결문의로 강제집행(압류, 경매)을 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.26
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전입신고를 위해 필요한 절차와 서류, 그리고 신고를 어떻게 진행해야 하는지 자세히 설명해주세요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고는 신분증, 도장을 지참하여 거주지 주민센터에 방문하여 해당창구 공무원에게 전입신고하러 왔다고 말하면 됩니다. (온라인으로도 가능, 정부24)그리고 신고서를 작성하고 도장을 찍으면 됩니다.
경제 / 부동산
23.10.26
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집을 구하러 다니는데 전세를 대출로 받으면 안 되는 곳이 있어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.은행에서 전세대출 심사를 하게 되는데 보통 대출(채권최고액)+총 보증금(본인 보증금 포함)이 주택 시세의 80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 그리고 은행은 전세대출금을 안전하게 회수할 수 있는 곳을 원합니다.
경제 / 부동산
23.10.26
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확정일자는 어느정도의 효력이 있으며, 어디에서 받을수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.확정일자는 우선변제권의 요건입니다 우선변제권의 요건은 대항력(전입신고+점유(거주)) + 확정일자입니다. 이 둘 중 하나라도 없다면 우선변제권의 효력이 발생하지 않습니다. 우선변제권이란 경매시 후순위 권리자(채권자)보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권이 없다면 권리순위에서 가장 후순위가 되어 선순위 채권자가 있을 경우 배당을 받을 수도 있고, 일부만 받을 수도 있고, 못 받을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.25
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전세기간이지나서 집빼서나가라하면 다시계약서를쓰지않아도되는거죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.문자나 카톡상 집주인과 협의한 대화내용이 있으면 되고 전화로 이야기했다면 녹음을 하면 됩니다. 확실한 증거가 있으면 추후에 문제가 발생할 경우 확실하게 해결할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.25
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월세 계약 연장하면서 월세액이 바뀐 경우 계약서와 확정일자
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세 연말정산시 필요 서류는 -임대차계약서 사본 스캔본-월세액을 지급하였음을 증명할 수 있는 자료(예를 들면,통장거래내역서나 월세입금내역서, 무통장입금증 등을 제출하시면 됩니다.)- 주민등록등본보증금을 인상하는 것이 아니기때문에 계약서에 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자 효력이 그대로 유지합니다. 전입신고는 처음에 하고 이사가기 전까지 다시 하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.10.25
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생숙 월세계약시 보증금보호 받을수있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.생활숙박시설에 대해 숙박업 신고를 하고 위탁운영 의 형태로 맡기고, 계약도 숙박업같이 장기 렌탈을 하는 경우에는 주택임대차보호법을 적용하기 어렵습니다. 다만, 판례는 주거용 건물을 판단하는 기준이 공부상, 형식상이 아니라 실질적으로 주거용 건물로 사용이 되었는지를 보고 판단하고 있습니다. 생활형숙박시설을 장기투숙이나 장기임대 형식으로 일시사용 계약을 체결한다면 주택임대차보호법이 적용되지 않겠지만, 주택임대차계약을 체결하고 실질적으로 주거용으로 사용한다면 주택임대차보호법이 적용될 여지가 있습니다. 즉 생활숙박시설에 대해서 주택임대차보호법이 적용된다 안된다로 판단하면 안되고, 주택임대차보호법이 적용 안되는 것이 원칙이나 실질적으로 주거용 건물로 사용하고, 계약도 실질적으로 주택임대차계약으로 체결한 상태에서 전입신고 확정일자 받으면 주택임대차보호법이 적용될 수도 있습니다.※2023년 10월 14일까지 생활숙박시설 건축물 용도를 오피스텔로 변경하는 경우 「오피스텔 건축기준」일부를 완화하여 적용한다.「건축법 시행령」 [별표 1] 15. 숙박시설 중 생활숙박시설정부는 이 시행령을 2024년까지 유예하기로 했고 2024년 이후에 생활형숙박시설은 거주용으로 사용하지 하지 못 하고, 거주용으로 사용하기 위해서는 용도변경을 해야합니다. 임차인은 법적보호를 받지 못 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.25
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이런 경우 임대보증금 보증 미가입 동의서에 효력이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대사업자 보증보험 미가입 조건1. 최우선변제금액 이하인 경우최우선변제금액은 지역마다 차이가 있습니다.근저당이 있을 때 근저당이 설정된 날짜를 기준으로 적용합니다.2. 전세보증금이 KB시세 주택가격에 60% 뺀 금액이 0이하인 경우 기준시가를 적용하여 주택가격을 산정합니다. 이 경우 임대인은 임차인에게 동의서를 받고 구청에 제출하면 보증보험에 가입하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.10.25
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묵시적갱신을 2번하는 경우 임차인 대항력, 우선변제권이 어떻게 되는지 궁금합니다!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신과 계약갱신은 처음 계약하고 2년 뒤에 할 수 있습니다. 그리고 묵시적갱신과 계약갱신 시 2년의 거주기간을 보호 받습니다. (계약기간을 정하지 아니 하였거나 2년 미만으로 계약기간을 정했다면 임차인은 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다.)계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 첫 계약 2년 + 계약갱신 2년 총 4년거주를 할 수 있고, 첫 계약2년 + 묵시적갱신 + 계약갱신 2년으로 묵시적 갱신기간에 따라서 총 거주 기간이 달라집니다. 계약갱신 1회를 행사한 후 계약갱신을 할 수 있는데 이 때는 새로운 계약으로 진행하게 됩니다.보증금의 인상이 없다면 새로운 계약서에 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지 합니다. 묵시적갱신이 되면 이전계약과 동일한 조건으로 계약이 진행되므로 따로 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 계약갱신 시에 이전 계약과 계약조건이 동일하다면 갱신계약서를 작성하지 않아도 되고 작성해도 됩니다.
경제 / 부동산
23.10.25
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