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2010년 ~ 2014년까지 지방 부동산 가격이 상승했던 원인이 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부산 울산 대구 등 지방 부동산시장은 2010년부터 2013년까지 호화이었습니다. 2008년 세계 금융위기 이후 수도권 분양시장이 장기 침체 국면을 맞은 것과는 반대의 모습이었습니다. 그러나 2013년 하반기부터 수도권 부동산시장이 반등을 시작하자 대구 광주 등을 제외한 대부분 지방 부동산시장이 횡보했습니다. 전국 부동산시장이 획일적으로 움직이는 것이 아니라 개별적으로 움직였습니다. 동조화현상(커플링)이 무너진 것은 주택시장이 지역별로 움직였기때문입니다.대구 부산 광주 등 지방 부동산시장이 2010년 이후 호조세를 보인 건 수급 불일치와 관련이 깊다는 분석이 우세합니다. 2000년대 중반 부동산시장 호황기 때 수도권에 아파트 분양이 집중됐습니다. 반면 지방은 공급이 상대적으로 적었던 데다가 세계 금융위기 이후 가격이 크게 빠져 가격 반등이 되었던 것이기도 합니다. 공급이 적었던 지방 대도시에서 2010년 이후 분양시장이 되살아나고 기존 가격도 반등하기 시작하여 지방이 주택시장을 주도한 건 이때가 처음이기도 합니다.수도권 부동산시장 침체에 충격을 받은 건설회사들은 분양가격도 주변 시세보다 낮거나 비슷하게 책정했습니다. 건설사의 가격 마케팅과 중개업자의 바람몰이가 관심을 끌면서 실수요자와 더불어 투자자들이 몰려들어 청약 경쟁률이 치솟고 분양권에 웃돈이 평균 2000만원가량 붙었었습다.그러자 기존 아파트 거래도 늘고 가격도 상승했습니다. 2013년 하반기 이후에는 입주물량이 부족해진 수도권 분양시장의 열기가 뜨거웠습니다.
경제 / 부동산
25.02.18
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신탁부동산이 무엇이며 왜 최근에 이런 관련된 사기가 많아진건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신탁부동산은 부동산 소유주가 소유권을 신탁사에 이전한 것을 의미합니다. 이렇게 되면서 부동산의 권리관계가 복잡해집니다. 즉, 소유권이 신탁사에게 이전되면서 신탁사의 동의가 있어야 계약이 가능한 것입니다. 임대해야 할 권한, 처분의 권한이 모두 신탁사가 가지게 됩니다.그런데 이 부분을 간과하고 원소유주와 전월세 계약을 진행한 것입니다. 이 경우 불법임차인이 되는 것입니다. 그리고 거래시 근저당권 여부를 확인시 을구를 확인합니다.그런데 신탁부동산인 경우 갑구를 확인해야 하고. 갑구에 신탁이 있으면 신탁부동산이라는 의미입니다. 신탁의 경우 등기부등본 을구에 근저당권 등이 표시되지 않습니다.이 경우 '신탁원부'를 확인해야 합니다.그런데 이 경우도 복잡해서 알아보기 어렵습니다.
경제 / 부동산
25.02.17
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청년임대주택에서 나오는 전용면적의 85m2라고 나와있던데 그거는 평수가 어느정도 인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전용면적85m²는 약 25.7평이 됩니다.전용면적이란 현관부터 방, 거실, 욕실 집 내부 면적을 의미합니다. 아파트의 경우 베란다는 서비스면적으로 전용면적에서 제외됩니다.
경제 / 부동산
25.02.17
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부동산가격계속오르나요?자리좋은 역세권에집 사놓는게좋나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.과거를 살펴보면 부동산가격은 우상향했습니다. 경제성장과 개발에 따른 우상향으로 봐야합니다. 2025년 부동산 가격은 서울과 수도권 선 호지역의 신축이나 재건축 대상 아파트를 중심으로 오를 가능성이 커 보입니다. 서울과 수도권이라도 향후 정 비사업 전망이 어두운 용적률 높거나 입지가 좋지 않아 사업성이 낮은 구축 아파트는 상승장에서 소외될 가 능성이 큽니다. 지방은 공급 사이클로 반등의 시기가 오긴 오겠지만 인상적인 수익률을 내기는 쉽지 않을 것입니다.부동산으로 돈을 벌 수 있는 시기는 아직 지나지 않았습니다. 단, 부동산으로 돈을 벌기 위해 투자해야 할 금액 이 늘어났습니다. 상급지나 신축을 사야 오르기 때문입니다. 최근 갭투자라는 단어가 자취를 감춘 결정적인 이유입니다. 상급지는 갭이 크기 때문에 갭투자가 거의 불가능 합니다.당분간은 다주택자의 투자 수요보다는, 갈아타기 중심 의 실수요가 부동산 시장의 가격을 결정하는 시장이 될 것으로 예상됩니다. 갈아타기를 할만한 상급지는 상 승 여력이 있겠지만 그렇지 않은 지역은 어려울 수 있 다. 상급지를 싸게 사야 합니다. 그냥 싸게만 샀다가는 물 리기 십상일 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.17
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부동산 갭투자의 기본적인 절차를 알려주시면 감사드리겠습니다. 매매, 전세는 어떻게 계약하는건지에 대해서 알려주시면 감사드리겠습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세를 끼고 주택을 매입해 시세차익을 노리는 부동산 투자 방식을 말합니다. 매매가격과 전세가격 간의 갭(gap)이 적은 집을 전세끼고 매입해 일정 기간 후에 집값이 상승하면 매도하여 차익을 실현하는 방식입니다. 전세 보증금이 집주인에게 마치 무이자로 자금을 빌리는 레버리지로 작용하기 때문에 전세가율이 높을수록 투자자에게 유리하며 일반적으로 매매가격 대비 전세가율이 최소 70%를 상회하는 지역에서 많이 일어납니다.예를 들어, 매매가가 5억원인 아파트의 전세 보증금이 4억 5천만원이라면 5천만원을 투자하여 집을 사는 것입니다. 투자자는 전세계약이 종료되면 전세가를 올릴 수도 있고 집값이 오르면 시세차익을 볼 수도 있습니다. 갭투자는 비교적 적은 자금으로 투자가 가능해서 부동산 상승기에 유행합니다.주택경기 호황과 저금리 기조로 인해 갭 투자는 크게 인기를 끕니다. 투자자 입장에서는 부동산 가격이 상승하면 문제가 없지만 부동산 경기가 위축되거나 집값이 떨어지는 경우에는 손실을 보게 됩니다. 이 경우에 세입자 또한 손실을 보게 됩니다. 전세 보증금을 제때 받지 못하거나 아예 돌려받지 못하게 되는 상황에 놓일 수 있기 때문입니다. 한편, 갭투자를 이용해 여러 채, 심지어 수백 채의 집을 매매한 투자자들이 파산하면서 세입자들에게 전세보증금을 돌려주지 못하게 되는 소위 깡통전세 현상이 나탑니다.
경제 / 부동산
25.02.17
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오피스텔을 여러채 보유하다가 아파트를 취득하면 취득세가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔은 크게 주거용과 업무용으로 나뉩니다. 일반적으로 건축물대장에서 주거시설로 분류되지 않지만, 실제로 주거 목적으로 사용하는 경우도 많습니다.주거용 오피스텔: 전입신고가 가능하고, 주택으로 간주될 수 있음업무용 오피스텔: 상업시설로 분류되어 주택수에 포함되지 않음업무용 오피스텔에 세입자가 전입신고 한 경우 주거용 오피스텔로 간주 됩니다.오피스텔의 용도에 따라서 아파트 취득시 2주택이 될 수도 있고, 3주택이 될 수도 있읍니다
경제 / 부동산
25.02.16
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혼자 살기에 적합한 평수는 몇평일까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.개인성향에 따라 다르지만 방크기나 구조에 따라 선호도가 달라질 수 있습니다. 투룸(방1개, 거실, 주방, 욕실, 베란다), 쓰리룸(방2개, 거실, 주방, 욕실, 베란다)가 1인 가구에 적합합니다. 보통 투룸의 경우 풀옵션이지만 쓰리룸의 경우 옵션이 없는 방이 대부분입니다.있을거다있어야 한다면 쓰리룸(방2개, 거실, 주방, 욕실, 베란다) 구조가 괜찮을 것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
25.02.15
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당근마켓에서 부동산도 거래하는데 사기위험은 없을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 매매계약, 임대차계약은 직거래로도 할 수 있습니다. 당근에 매도인 또는 임대인이 매물을 직접 올려놓았다면 부동산중개보수를 절약하기 위한 매수인 또는 임차인이 계약을 위한 정보를 알고 있어야 합니다. 보다 안전한 계약을 위해 매매계약 이나 임대차계약 시 주의사항을 알고 있는 것이 좋습니다.등기부등본 상 소유자 확인 및 근저당권 외 소유권 외 권리 확인을 하는 것이 필수 이고 건축물대장이나 육안으로 불법건축물의 존재 유무 확인, 특약사항 등등 꼼꼼히 확인 해야 합니다.
경제 / 부동산
25.02.15
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근저당권 등 안전한 건물인지 판단해주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건물이라고 하셨는데 원룸건물인지 빌라인지 알필요가 있습니다. 원룸건물은 다가구주택으로 건물 소유자가 존재하고 빌라라면 다세대주택으로 호실별로 소유자가 존재합니다.시세를 먼저 확인해야 합니다. 보통 근저당권(채권최고액)+총보증금이 시세의 80%를 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 보증보험에 가입이 된다면 가입하는것이 안전합니다. 근저당권과 총보증금에 따라 보증보험 심사 적격이 될 수도 있고 안 될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.15
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전세보증보험 일부금액 가입가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔은 전세 보증금이 KB부동산 시세의 90% 이내여야 합니다. 만약 KB 시세가 확인되지 않는 경우, 공시지가에 126%를 곱한 금액까지 가입할 수 있습니다. 이는 정부에서 매년 업데이트되는 공시가격에 기반한 것이며, 정확한 시세 정보를 알고 있어야 가입이 가능합니다.KB 시세는 매주 금요일 업데이트되므로, 계약하기 전에는 반드시 확인해야 합니다. 아래는 KB 시세를 조회하는 방법입니다이 조건이 맞지 않으면 부적격이 됩니다. 하지만 선순위이기때문에 일부만 보증이 될 수도 있기때문에 공단에 전화해서 물어보시는것이 가장 정확합니다.
경제 / 부동산
25.02.15
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