답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 첫번째는 내용증명 발송을 하는 것 입니다. 명도소송 전 내용증명을 먼저 진행하는 것은 소유주의 부동산을 점유하는 사람에게 심리적으로 압박을 줄 수 있고, 앞으로 명도소 송을 진행할 때 중요한 근거자료로 활용할 수 있기 때문입니다.만약 잘풀릴 경우는 내용증명 발송만으로 불법 점유의 문제가 해결될 수도 있으니 시간과 비 용을 줄일 수 있습니다. 내용증명 발송을 했는데 임차인의 부재 시 공시송달을 해야합니다.만약 내용증명을 보냈는대도 원만한 합의가 이 뤄지지 않는다면 본격적인 명도소송을 진행해 야 합니다.(이 다음 법무사에 의뢰를 하거나 변호사에게 의뢰를 하면 됩니다.)내용증명을 시작으로 불법 점유자에게 심리적 압박과 명도소송을 진행하겠다는 메시지를 보 냈다면 다음으로 '부동산 점유이전금지 가처 분 신청'을 진행합니다.이는 부동산을 불법 점유한 사람이 다른 사람 에게 점유 상태를 이전하는 것을 금지하는 것 입니다. 가령 불법 점유 사람이 불법으로 전세 나 월세를 주는 경우가 있기에 이를 미연에 방 지하기 위해 가처분 신청을 하는 것입니다.즉, 점유 상태 이전을 못하게 막은 후 소송 당사 자를 지금 불법으로 점유 중인 사람을 특정하 고자 하는 절차입니다.부동산 점유이전금지 가처분 신청을 법원이 받아들이면 법원 집행관이 해당 부동산에 방문 하여 강제로 들어가서 '부동산 이전금지 가처 분 공고문'을 부착합니다. 이러한 절차를 통해 불법 점유자에게 심리적인 부담감을 주어 소유 자 입장에서는 보다 유리한 입장이 되었다고 할 수 있습니다.경매로 인한 부동산이라면 부동산 명도소송 외 에 '인도명령'이라는 제도를 통해 진행할 수 있 습니다.인도명령은 경매에 최적화된 제도로 경매 잔금 납부 후 6개월 이내에 신청할 수 있고, 진행 절 차가 일반적인 명도소송과 비해서 비용과 기간 을 단축할 수 있다는 장점이 있습니다.경매 인도명령은 부동산 명도소송과 강제집행 절차와 흡사하지만 낙찰자 입장에서 인도명령 제도가 보다 쉽고 간편하다고 할 수 있습니다.그 외에는 명도소송으로 진행해야 하는 경우가 있습니다. 자신의 건물에 불법 거주자가 주인 허락 없이 거주하는 경우, 임대차 계약이 종료 되었는대도 퇴거하지 않는 세입자, 월세를 2개 월 이상 연체한 세입자는 임대차 계약 종료 의 사를 내용증명으로 보낸 후 계약이 종료되면 바로 명도소송을 진행할 수 있습니다.다만, 임대차 계약의 경우에는 임차인이 계약 갱신청구권을 1회 행사할 수 있는데, 이때 임 대인이 해당 부동산에 거주할 목적인 경우에만 계약갱신청구권을 무시하고 퇴거 요청을 할 수 있습니다.소장을 접수한 후 준비서면을 제출, 변론기일 에 재판장에서 원고와 피고가 쌍방으로 주장합 니다. 이후에는 재판부에서 판결을 내리는데 요. 이때 판결문에 집행을 할 수 있다고 하면 상 대방이 항소하더라도 판결문으로 강제집행이 가능합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 꼼꼼하게 잘 하셨습니다. 위 질문과 같이 한다면 문제없습니다. 영상통화도 녹화가능하니 녹화해두시기 바랍니다.그리고 잔금일에 잔금일에 발급한 등기부를 한 번 더 확인하기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특약사항에 애완동물 사육 금지와 같은 문구가 있는데 임차인이 애완동물을 사육한다면 계약해지 조건에 해당되어 임대인은 계약해지를 요청할 수 있습니다. 계약해지로 임차인은 퇴거를 해야합니다.아니면 애완동물 사육을 알게 된 임대인은 계약종료 시 임차인에게 월세 방 내부 시설물을 더 꼼꼼히 살피고 조그만 것에도 원상복구 비용을 부담시킬 수 있고 청소비용도 요구할 수도 있습니다. 애완동물 털이나 대소변, 냄새 등으로 보통 청소비용보다 더 비싸게 요구할 수도 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.새로운 계약 시 임대료 인상의 제한이 없습니다. 5%를 초과하여 인상할 수 있습니다.부동산에 의뢰할 때 임대인이 원하는 월세250만이라고 해야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공용배관이나 아파트 외벽에서 누수가 발생하여 세대내에 피해가 발생한다면 관리사무소에 전화하여 누수로 인한 확인요청을 하면 됩니다. 관리사무소에서 확인하기 어려우면 외부업체 요청 하여 누수가 확인 된다면 아파트장기수선충당금에서 피해보상을 합니다.천정에서 누수발생 시 관리사무소에 전화하여 확인 요청 합니다. 윗집배관에서 누수가 발생한다면 윗집에 누수를 알리면 됩니다. 누수업체에서 윗집때문에 천정에 누수가 발생했다고 하면 윗집에서 수리 비용과 도배비용을 부담합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 임차인이 협의하여 임대인이 동의하고 계약서를 작성했다면 아무 문제 없습니다. 매월 정해진 날짜에 월세만 지불하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가의 경우 상가임대차보호법 상 계약갱신 시 임대료의 5%까지 인상할 수 있습니다. 상가는 1년씩 계약갱신 할 수 있는데 이 경우1년 마다 5%인상이 가능합니다. (2년씩, 3년씩 도 계약가능)주택의 경우 주택임대차보호법 상 처음계약(2년)+계약갱신(2년)으로 계약갱신요구권 행사는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 임차인은 총 4년을 주택임대차보호법 아래 보호를 받으며 거주할 수 있습니다. 계약갱신 시 임대료의 5%까지 인상할 수 있습니다. 계약갱신 1회 행사 후 다음에 계약갱신 시는 새로운 계약으로 진행하여 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.준공 후 30년 이상 된 아파트를 대상으로 재건축 안전진단 신청합니다. 올해 안전진단 기준이 완화되어 재건축 안전진단 통과가 수월해졌습니다. 정밀 안전진단까지 통과해야합니다.안전진단 통과에 큰 영향을 줬던 구조안정성 비중이 기존 50%에서 30%로 낮아지고, 주거환경 비중(15%)과 설비노후도 비중(25%)은 각각 30%로 상향합니다.이에 따라 노후 단지 안전성 여부와 상관없이 주차공간 부족, 층간소음 등으로 주민 불편이 큰 단지들의 재건축 추진이 가능해질 것입니다. 재건축을 확정하는 E등급 판정 범위는 더 확대됩니다. 그동안 안전진단 평가 점수에 따라 재건축 확정(30점 이하, E등급) 조건부 재건축(30점~55점 이하, D등급) 유지보수(55점 초과, A~C등급) 등으로 판정했습니다. 앞으로는 E등급 범위는 45점 이하로 기존 대비 15점 확대하는 대신, D등급 범위는 45~55점 이하로 축소해습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산을 통했다면 부동산에서 임대인과 만나뵙고 등기부도 잔금날짜로 한 번더 확인하도록 부동산에 요청을 해보시고 직거래로 했다면 임대인에게 부탁을 해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 종료 전 계약해지를 하고자 할 때 임대인과 합의에 의한 계약해지를 해야합니다. 보통 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다. 임대인은 계약만료 전에 보증금을 반환할 의무가 없습니다.