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전세 계약기간이 남은 상태에서, 집주인과 합의 후 계약기간을 현 시점으로부터 2년 재계약하게 되면 새롭게 전세권 설정을 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부등본의 전세권설정 기간을 변경해도 괜찮고 변경하지 않아도 괜찮습니다.등기부등본상에 전세권설정등기기 삭제되지 않은경우, 아직 권리가 존재한다고 제3자는 인지할 수 있기 때문입니다. 다시 전세권 설정을 하면 비용이 또 발생하는 단점이 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.18
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부동산 재계약 관련해서 상세한 답변 부탁드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 앞 계약서 내용엔 보증금,계약금, 잔금,차임이 있는데 지금 계약서엔 보증금과 차임만 작성하면되는건가요?-> 네, 맞습니다. 보증금란과 차임란에 금액을 작성하고 특약사항에 이전 계약의 보증금과 계약기간을 작성하고 감액을 하여 계약갱신을 한다라는 내용도 작성하시면 됩니다. *보증금을 감액을 하는 경우 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 이전 보증금이 더 크고 이전 보증금에 대한 확정일자 효력이 그대로 유지 됩니다.2.계약서 본문에 임대차 기간이며 인도일은 그대로 작성해도 되는건가요? ->계약기간은 이전 계약 끝나는 날짜부터 시작할지 그 다음 날짜로 시작할 지 임대인과 협의하여 작성하시고 계약종료일은 시작하는 날짜에서 하루를 빼면 됩니다.예) 2023년 8월 18일부터 2025년 8월 17일까지3.맨 밑 서명은 임대인과 임차인만 작성해서 하면 되는건가요? 중개사란은 삭제하구요.->중개사란이 있다면 중개사란을 비워두고 임대인과 임차인의 인적사항을 작성한 후 도장 또는 사인을 하면 됩니다.4.새로 계약서를 작성하면 앞에 계약서는 파기해도 되는건가요?-> 이전 계약서도 보관하고 있어야합니다.
경제 / 부동산
23.08.18
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부동산 원룸계약 관리비 부분 궁금증
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 말대로 전기사용량 상관없이 2만원만 지불하면 되는데 혹시 한 번더 확인하기 위해 임대인에게 물어봐서 확인해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.08.18
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비가오는데 외벽샷시에서 물이새서 방으로들어오고있어요ㅜㅜ집주인한테 예기하면되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.피해가 더 커지기 전에 임대인에게 알리기 바랍니다. 구조상 문제로 임차인이 수리 비용을 부담하지 않습니다. 임대인에게 사진을 같이 보내주고 상황을 잘 설명해주면 됩니다. 그리고 임대인이 조치를 취할 겁니다.
경제 / 부동산
23.08.18
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전세 자동 연장 후 이사 질문드려요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 묵시적갱신 또는 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것이므로 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 하고 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않습니다.(법적으로 계약이 종료되는 것이므로)내용증명에 불편사항과 계약갱신 또는 묵시적갱신 중 계약해지에 대한 내용도 작성하여 임대인이 충분히 이해할 수 있도록 해야합니다. 그리고 주택임대차 보호법 상 임대인은 임차인이 사용.수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다. 임차인이 수리를 요청했는데 임대인이 수리를 하지 않아 거주하기 어려울 경우 계약해지를 할 수 있습니다. *임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다(「민법」 제618조).*임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 ① 손해배상을 청구할 수 있고, ② 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, ③ 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나 ④ 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 참조).
경제 / 부동산
23.08.18
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전세 매물 중 융자가 뭔가요? 위험한건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.융자는 자금을 융통한다는 뜻으로 대출로 보시면 됩니다. 해당 임대인이 해당 전세집을 담보로 은행에 대출을 이용한 것입니다. 융자=대출로 보시면 됩니다. 그리고 등기부 을구를 확인하면 근저당권설정, 채권최고액이 있습니다.채권최고액은 집주인의 실제 대출금액의 120%로 설정합니다.보통 대출(채권최고액)+보증금(총보증금) 이 주택매매 시세의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.
경제 / 부동산
23.08.18
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도배가 더러워지면 물려 줘야 하는 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.벽지의 경우 자연적인 노후화에 따른 변색(장롱 뒤 변색, 액자 뒤 변색, 햇빛에 의한 변색 등)은 임차인이 비용을 지불하지 않아도 됩니다. 임차인이 벽지에 고의 또는 과실로 벽지 훼손(찢어짐 등)을 한다면 비용을 지불해야 합니다.비용이 너무 비쌀 경우 임대인과 비용에 대해 협의해도 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.17
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보통 전세계약 몇개월 전에 퇴거 통보를 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약만료 6~2개월 전까지 계약에 대한 의사통보를 합니다.최소 2개월 전까지는 해야합니다. 2개월이 지나서 임대인과 임차인 모두 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다.
경제 / 부동산
23.08.17
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전월세 5프로 인상시에 월세 질문드려요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금 1.1억 월세 30만원에서 1.3억으로 인상할 경우 월세는 248,542원 되겠습니다.렌트홈 계산기에서 정확하게 계산할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.17
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전세 계약은 한번 계약하면 자동 갱신인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신은 첫 계약하고 2년 뒤에 가능합니다. *주택임대차보호법 4조 1항은 "기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.처음 계약을 1년으로 계약기간을 정했다면 1년이 지나고 계약갱신 또는 묵시적 갱신을 하는 것이 아니 기존 계약기간을 2년으로 보고 총 2년을 거주하고 계약갱신을 하거나 묵시적갱신이 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.17
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