답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 계약갱신을 할 경우 임대인은 본인 거주 또는 직계존속.직계비속의 거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구권 행사에 거절할 수 있습니다. 임대인이 미리 임차인에게 본인 또는 직계존속 .비속이 거주할 것이라는 것을 통보하여 임차인은 거주하다가 계약종료 후 퇴거해야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.2018년 12월 이후 계약갱신으로 최대 10년 간(2028년 12월까지) 상가임대차보호법 아래 보호를 받으며 점포를 운영할 수 있습니다. 계약갱신 시 계약기간을 임대인과 협의하여 정할 수 있습니다. 묵시적갱신 기간 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되므로 임대인은 보증금을 반환해야합니다.임차인이 계약갱신요구권을 행사한다면 임대인은 특별한 경우가 아니면 거절 할 수 없습니다.상가건물임대차보호법제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우임대료 3개월 연체(+ 상가 3기 연체, 내용증명)상가임대차 갱신거절 통지해야 함세입자의 갱신요구에 대하여 임대인이 갱신을 거절해야만 갱신이 되지 않으며, 갱신거절 사유가 존재하더라도 실제로 갱신을 거절한다고 말하지 않으면 기존 상가임대차와 동일한 조건으로 갱신이 이루어집니다.꿀팁7 : 갱신을 거절한다는 것을 말해야 함(통지해야 함)!상가임대차 갱신거절 시기갱신요구권 행사기간(계약기간 만료 전 6개월 전부터 1개월 전까지)은 정해져 있지만 갱신거절 시기에 관해서는 아무런 규정이 없습니다(상가임대차보호법 제10조).

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법을 토대로, 임차인은 상가 계약이 만료되기 6개월전부터 신규 임차인을 구해야 합니다. 그리고 임대인은 정당한 이유가 없다면, 임차인을 요구를 거절하지 못합니다. 계약기간 내 본인 점포를 인수하고 싶어하는 새임차인이 나타나거나 구해질 때 기존 임차인과 새 임차인 간 권리금 계약서를 작성하여 기존 임차인은 권리금을 받습니다. 계약이 종료되면 점포를 원상복구 시킨 후 퇴거를 해야하기에 권리금을 회수할 수 없습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약만료 6~2개월 전에 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다. 임대인이 전세보증금 반환할 현금을 준비할 시간도 주는 것이 좋습니다. 전세가 잘 구해지지 않을 것 같다면 6개월 전부터 새임차인을 구하시면 됩니다. 미리 구하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지임대인과 임차인은 계약조건에 동의하여 사인하고 계약을 체결했습니다. 서로 계약을 준수해야합니다. 계약기간 중 계약해지 시 임차인이 중개보수를 부담해야하는 법은 없습니다. 하지만 임대인은 계약만료 전 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그래서 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 임자인의 계약 갱신을 거절하고 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.(「주택임대차보호법」 제6조의3제5항). 이에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 어느 하나의 금액 중 큰 금액으로 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제6항).☆갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 「주택임대차보호법」 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함. 이하 “환산월차임”이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액☆임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액☆위 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.Q1) 기존 2년 계약이었고 묵시적 갱신을 통해 1년 혹은 10개월만 연장하는게 가능할까요?임대인과 협의하면 됩니다. 그리고 주택임대차보호법 상 묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 그리고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되므로 임대인은 보증금을 반환해야하고 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.Q2) 묵시적 갱신은 전세 나가기 전 3개월 전에만 집주인분께 말씀드리면 되나요?계약종료 시 퇴거 할 경우 계약만료 6~2개월 전에 의사통보하면 됩니다. 묵시적갱신 중 계약해지 시는 Q1) 답이 있습니다.Q3) 위와 같은 상황에 대해선 집주인분께서 알고있긴 한데, 임차인으로써 따로 준비해야할 증거자료같은게 있을까요?주택임대차보호법 상 계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대하 아무런 의사통보가 없었다면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 되면 이전 계약조건과 동일하게 진행합니다. 그래서 따로 준비할것은 없습니다.Q4) 묵시적 갱신을 하게되면 확정일자나 주택임대차 신고를 해야하나요?묵시적갱신 시 이전 계약조건(보증금)과 같으므로 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자 효력이 그대로 유지합니다. 이전에 전월세신고를 했다면 전월세신고도 하지 않아도 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인은 계약갱신요구권을 행사하여 최대 10년까지 영업을 할 수 있습니다. 임대인은 다음의 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항 단서). ☆임차인이 3번 차임을 연체한 사실이 있는 경우☆2020. 9. 29.부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 차임연체액으로 보지 않습니다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」제10조의9).위 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용합니다(「상가건물 임대차보호법」제13조제1항). ☆임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ☆쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ☆임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 ☆임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 ☆임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 ☆임대인이 다음의 사유로 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우☆임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우☆건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우☆다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 ☆그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우이 외의 경우 임대인은 거절할 수 없습니다. 계약기간 중 임대인이 계약해지를 요구할 경우 대항력에 의해 계속 영업할 수 있거나 합의에 의한 계약해지를 할 수 있습니다. 임대인에게 이사비 또는 이사비+중개보수를 요청하여 협의하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 대출금(등기부상 채권 최고액) + 총 보증금(본인 보증금) 합이 주택매매시세의 80%가 넘어가면 안전하지 않다고 판단합니다.시세 2억2천대출 1억4천전세보증금 1억 5천대출 + 전세보증금 = 2억 9천 만원으로 매매 시세를 넘어섭니다. 만약 경매로 넘어갈 경우 근저당권(대출)이 선순위라면 보증금을 지키지 못 할 수도 있습니다.전세보증금으로 집주인이 대출을 상환하는 것인지 확인바랍니다. (임차인의 전세보증금을 받고 근저당권을 말소합니다.)이 경우 특약사항에 임대인이 근저당권을 말소하지 않을 경우 계약 취소 및 지불한 모든 금액 반환에 대해 작성하면 됩니다. 근저당권을 말소하면 등기부상 임차인이 1순위가 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매금액에 따라 중개요율이 다릅니다.매매금액이 6,500만원일 때요율은 0.5%이고중개보수=6,500만원 ×0.5%=325,000원부가세10%별도 32,500원(일반과세자)(부가세4% 13,000원 별도 및 없음(간이과세자)중개보수와 부가세를 더하면 됩니다.