답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고할 때 만약 공무원이 전 세입자의 전입신고가 되어 있는 곳이라고 한다면 본인이 이제 임대차계약을 하고 거주한다고 하면 됩니다.광복절 또는 휴일 전날 평일에 전입신고를 하고 확정일자를 받기때문에 대항력은 다음날(광복절.휴일에도)에 효력이 발생합니다. 확정일자는 당일 효력이 발생하고 우선변제권(대항력+확정일자)도 다음날(광복절.휴일에도)에 효력이 발생합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건에는 해당하지 않습니다. 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건은 1번주택 취득하고 1년 후에 2번주택을 취득해야합니다. 그리고 2번주택을 취득하고 3년이내 1번 주택을 매도해야합니다. 그래서 1가구 2주택으로 양도소득세 계산이 됩니다. 만약 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주요건이 적용됩니다. 24년 5월9일까지 양도소득세 일시적 완화 기간 중과세율을 적용하지 않습니다. 2주택자는 기본세율로 적용합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전월세신고를 하면 확정일자는 자동적으로 부여됩니다. 계약갱신 시 감액하여 보증금의 변동으로 전월세신고를 하면 됩니다. 이때 담당공무원에게 계약갱신으로 전월세신고하는데 이전에 확정일자받아서 다시 받지 않아도 된다고 하면 됩니다.이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주거용 오피스텔은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있지만 업무용오피스텔은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다.하지만 임대인의 사정으로 주거용오피스텔로 유지하기에 임차인의 갱신요구권을 받아들입니다.주택임대차법, 경매 시 법적보호를 받지 못 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.먼저 누수 후 세입자가 환기를 잘 시켜 물기가 마르도록하는 것이 좋습니다. 만약 누수 후 물기가 마르지 않고 계속 방치해두면 곰방이가 발생할 수 있습니다. 누수의 원인을 파악해야되는데 이는 누수전문업체에 전화해서 진단을 받아보고 수리를 해야합니다. 비용은 누수전문업체의 진단 후 확인가능하면 업체에 전화하여 대략적인 금액을 한 번 물어보기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부 을구에 근저당권설정이 있고 채권최고액을 표기 해두었습니다. 은행이 해당 주택을 담보로 대출을 실행하면서 실제대출금액의 120~130%를 설정합니다. 이자는 실제 대출금에 대해서 지불합니다. 은행은 담보물권에 대하여 추후 대출금(원금)을 받을지 못받을지에 대한 위험이 있고 물가상승률, 부동산가치 등을 고려하여 채권최고액을 설정합니다. 경매시 은행은 채권최고액을 배당받습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 그리고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약효지 효력이 발생하여 법적으로 계약이 종료됩니다. 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 임대인은 보증금을 반환해야되고 임차인은 새임차인은 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않습니다.3개월 내에 새임차인이 구해지면 보증금을 더 빨리 반환받을 수 있고 3개월 동안 새임차인이 나타나지 않으면 3개월 동안 월세를 지불해야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.첫 계약 시 전월세 신고를 했고 계약갱신 시 이전 계약과 동일한 조건이라면 전월세신고를 하지 않아도 됩니다. 묵시적갱신은 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행하므로 전월세신고를 하지 않아도 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매 시 배당 순서로는 1.집행비용(경매 절차에 필요한 비용) 2.필요비/유익비 3.최우선변제금(대항력있는 소액임차인) 4.당해세 5.우선변제권(말소기준권리, 우선변제권있는 임차인)입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세 시세대로 유지하는 것이 좋지만 주택임대차보호법 상 계약갱신 시 5% 이내로 인상할 수 있습니다. 임차인이 임대료 인상에 동의하지 않을 경우 국토교통부의 입장은 임대인과 협의하여 5%이내에서 이상할 수 있다입니다. 임차인이 동의하지 않더라도 임대인과 협의하여 5%이내에서 인상하라는 것입니다.