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전세 보증금 감액 재계약 후 전월세신고 질문드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전월세신고를 하면 확정일자는 자동적으로 부여됩니다. 계약갱신 시 감액하여 보증금의 변동으로 전월세신고를 하면 됩니다. 이때 담당공무원에게 계약갱신으로 전월세신고하는데 이전에 확정일자받아서 다시 받지 않아도 된다고 하면 됩니다.이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다.
경제 / 부동산
23.08.11
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업무용 오피스텔은 갱신권을 쓸 수 없나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주거용 오피스텔은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있지만 업무용오피스텔은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다.하지만 임대인의 사정으로 주거용오피스텔로 유지하기에 임차인의 갱신요구권을 받아들입니다.주택임대차법, 경매 시 법적보호를 받지 못 합니다.
경제 / 부동산
23.08.11
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태풍지나고 세입자에게 누수인것 같다는 메시지가 왔습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.먼저 누수 후 세입자가 환기를 잘 시켜 물기가 마르도록하는 것이 좋습니다. 만약 누수 후 물기가 마르지 않고 계속 방치해두면 곰방이가 발생할 수 있습니다. 누수의 원인을 파악해야되는데 이는 누수전문업체에 전화해서 진단을 받아보고 수리를 해야합니다. 비용은 누수전문업체의 진단 후 확인가능하면 업체에 전화하여 대략적인 금액을 한 번 물어보기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.08.11
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채권최고액의 의미는 무엇인지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부 을구에 근저당권설정이 있고 채권최고액을 표기 해두었습니다. 은행이 해당 주택을 담보로 대출을 실행하면서 실제대출금액의 120~130%를 설정합니다. 이자는 실제 대출금에 대해서 지불합니다. 은행은 담보물권에 대하여 추후 대출금(원금)을 받을지 못받을지에 대한 위험이 있고 물가상승률, 부동산가치 등을 고려하여 채권최고액을 설정합니다. 경매시 은행은 채권최고액을 배당받습니다.
경제 / 부동산
23.08.11
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묵시적갱신중 월세 세입자 계약만료시점은 세입자가 정해도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 그리고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약효지 효력이 발생하여 법적으로 계약이 종료됩니다. 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 임대인은 보증금을 반환해야되고 임차인은 새임차인은 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않습니다.3개월 내에 새임차인이 구해지면 보증금을 더 빨리 반환받을 수 있고 3개월 동안 새임차인이 나타나지 않으면 3개월 동안 월세를 지불해야합니다.
경제 / 부동산
23.08.11
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계약연장 임차인도 신고 해야되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.첫 계약 시 전월세 신고를 했고 계약갱신 시 이전 계약과 동일한 조건이라면 전월세신고를 하지 않아도 됩니다. 묵시적갱신은 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행하므로 전월세신고를 하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.11
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전세 살고 있는 집 경매 우선순위는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매 시 배당 순서로는 1.집행비용(경매 절차에 필요한 비용) 2.필요비/유익비 3.최우선변제금(대항력있는 소액임차인) 4.당해세 5.우선변제권(말소기준권리, 우선변제권있는 임차인)입니다.
경제 / 부동산
23.08.10
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전세 재계약 시 현 시세보다 높게 올릴 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세 시세대로 유지하는 것이 좋지만 주택임대차보호법 상 계약갱신 시 5% 이내로 인상할 수 있습니다. 임차인이 임대료 인상에 동의하지 않을 경우 국토교통부의 입장은 임대인과 협의하여 5%이내에서 이상할 수 있다입니다. 임차인이 동의하지 않더라도 임대인과 협의하여 5%이내에서 인상하라는 것입니다.
경제 / 부동산
23.08.10
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갭투자란 무엇을 말하는 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액이 적은 집을 고른 후에, 주택을 매입 전후로 바로 전세 세입자를 구하는 것을 말합니다.예를 들면 집 구매자가 3억 원으로 아파트를 구하려 할 때 그 아파트의 평균 전세가가 80%(2억 4천만 원)이면 집 구매자는 그 아파트에 들어가 살 전세자를 구해 그 돈으로 대금을 치르고, 나머지 6천 만원만 자기 사비로 내면 되는 방식입니다. 결과적으로 실제 투자금액에 비해 적은 자본만 있으면 되는 것입니다. 그리고 부동산 경기가 괜찮아 매매가가 오른다면 적은 비용으로 수익을 올릴 수 방법입니다.
경제 / 부동산
23.08.10
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부동산 전세계약시 집주인의 대출 내역을 확인할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 해당 전세집을 담보로 대출을 했는 경우 등기부 을구에 해당 전세집의 근저당권설정을 통해 확인할 수 있습니다. 등기부의 근저당권설정은 실제 대출금액이 아닌 채권최고액으로 설정을 했습니다. 은행은 미래의 부동산가치, 물가상승률 등을 고려해 실제대출금액의 120% 정도를 설정합니다.
경제 / 부동산
23.08.10
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