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이럴 경우는 전세 갱신계약권을 임대인이 거부할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 의사통보기간인지 아닌지에 따라 다릅니다. 계약만료 6~2개월 전 임차인이 임대인에게 계약갱신 요구권을 행사한 후 주택이 매매되어 임대인이 바뀌었고 계약기간 만료 6~2개월 전이라면 새 임대인은 본인 거주 또는 직계존비속 거주를 이유로 임차인이 행사했던 계약갱신요구권을 거부할 수 있습니다. 세입자 있는 주택 매매 시 매매금액 - 전세금액 으로 실질적으로 1억으로 주택을 취득하는 것입니다. 그리고 매도인(이전 임대인)은 매수인(새 임대인)에게 모든 권리와 의무를 승계합니다. 그래서 새임대인은 임대인으로서의 권리와 의무를 그대로 이어가면 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.05
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확정일자를 받지 않고 전입신고까지만 한 경우
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고는 대항력의 요건입니다.대항력은 법률관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권리입니다. 전입신고+점유(거주) 모두 갗주었을 때 대항력의 효력이 발생하고, 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 경매 시 소액임차인이고 대항력을 갖추었으며, 배당신청을 한 임차인은 가장 먼저 0순위로 최우선변제금을 배당받을 수 있습니다.배당순위를 결정하는 것은 우선변제권입니다. 우선변제권은 경매 시 후순위보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권의 요건은 대항력+확정일자입니다. 대항력만 있다면 소액임차인에 해당할 경우 최우선변제권으로 가장 먼저 최우선변제금을 배당받을 수 있고, 우선변제권이 없어 가장 후순위로 배당순위가 밀려납니다. 보증금이 최우선변제금액 이내라면 대항력이 있고 소액임차인에 해당되며 배당신청을 한다면 보증금을 모두 배당받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.05
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전세 만기 2개월 전 임대인의 번복
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력(전입신고+점유(거주))이 있고 계약갱신이 된 상태라면, 계약갱신으로 2년을 거주할 권리가 있습니다. 임대인이 나가라고 하더라고 계약 종료일까지 거주할 수 있습니다. 임대인과 임차인이 협의하여 합의에의한 계약해지를 한다면 가능합니다. 임대인이 임차인에게 이사비 지원 또는 이사비+중개보수를 지원하는 조건으로 협의할 수 있습니다. 계약갱신요구권은 1회에 한하여 사용할 수 있습니다. 첫 계약(2년)+계약갱신(2년) 이후 임차인은 계약갱신을 할 수 있는데 이 때는 새로운계약으로 진행을 합니다. 그래서 임대인과 협의하여 계약종료 후 퇴거를 할 지 새로운 계약을 체결 할 지 결정하면 됩니다. 계약만료 6~2개월 전에 더 거주하는 것으로 구두로나 문자,카톡,내용증명으로 통보한 후 임대인이 번복했다면 임대인에게 보상(이사비, 이사비+중개보수)을 요청해보기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.08.05
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월세 재계약시 가족이 들어가는 경우에는 재계약 거부를 할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인 본인 또는 임대인의 직계존비속의 거주 시 임차인의 계약갱신요구권 행사에 거부를 할 수 있습니다.법률용어 상 직계존비속의 범위는 할아버지, 할머니, 부모, 자녀, 손자입니다. 부모의 형제,친족은 포함하지 않습니다.
경제 / 부동산
23.08.05
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임대인이 거주 목적으로 임차인을 내보내고 집을 팔면 문제없을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구권 행사의 거부 후 임대인이 거주하다 매매를 할 수 있습니다. 관련 판례가 있습니다.법원의 판결 내용은 집주인이 "살겠다"며 세입자의 계약갱신청구권을 거절했다가 몇달 뒤 집을 팔았더라도 세입자는 집주인에게 이사비 등 손해배상을 받을수 없다고 판단했습니다.집주인이 실거주을 이유로 계약갱신청구권을 거절하고 해당 주택을 '임대' 한 경우에는 개정 주택임대차보호법상 불법행위 책임을 지지만 '매매"는 법률에 명시 돼 있지 않아 보호대상이 아니라고 본것으로 해석되고 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.05
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가계약금 입금 후 계약 취소시 중개수수료는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원칙은 거래대금 지급이 완료되는 날(잔금 일)이고 따로 약정을 정했다면 약정에 따르면 됩니다.계약서를 작성하지도 않았고 중개보수에 대한 약정이 따로 없었다면 지급하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.05
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아파트외벽도색 관련하여 주기가따로 정해져있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 매월 소유자 또는 점유자(세입자)가 지불하는 장기수선충당금이 쌓이고 아파트 장기 유지에 필요한 수선, 관리에 사용을 합니다. 입주자대표회에서 아파트 도색에 대한 회의 후 결정합니다.
경제 / 부동산
23.08.05
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원룸 건물에서 방하나 또는 주차칸(?)을 매매할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.다가구주택(원룸건물)은 호실별로 매매가 불가능합니다. 등기부에 소유자가 한명입니다.다세대주택(빌라, 연립주택)은 호실별로 구분등기가 되어있어 호실별로 소유자가 달라 매매가 가능합니다.다가구주택을 다세대주택으로 용도 변경을 한다면 호실별로 매매가 가능합니다.
경제 / 부동산
23.08.05
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원룸이사 등록할것 가스 전기?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전기와 가스 본인 이름으로 등록하면됩니다. 한국전력공사와 대성에너지 고객센터에 전화해서 본인이름으로 신청하면 됩니다. 매월 본인이름으로 고지서가 날라옵니다.
경제 / 부동산
23.08.05
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전세계약서에 특약사항을 추가할 때 사본에 특약사항을 추가해도 인정되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 은행이 계약서원본을 가지고 있기때문에 계약서원본에 추가하여 작성을 할 수 없고, 다른 서류에 작성하거나 문자나 카톡으로 대화를나눈 뒤 대화내용을 잘 보관해두시면 됩니다. 내용에는 임대차계약서의 특약사항을 추가한다는 내용과 임대인과 임차인 모두 확인하고 동의한다는 내용을 축가하면 되겠습니다.전세대출 승인이 난 후 은행으로부터 계약서 원본을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.05
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