답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료 후 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 아니면 임대인과 임차인이 협의하여 임대인이 계약종료 전에 보증금을 반환 할 수 있습니다. 임대인과 임차인이 계약조건에 서로 동의하여 사인하고 도장을 찍었습니다. 서로 계약조건과 계약기간을 준수해야 합니다. 임대인은 계약종료 전에 보증금을 반환 할 의무가 없습니다. 그래서 계약기간 중 계약해지 시 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수를 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.첫 계약 시 몇 년을 계약기간으로 정했는지 모르지만, 첫 계약 2년 후 계약갱신과 묵시적 갱신이 가능합니다. 2년이 지나지 않았다면 계약기간 중 계약해지로 합의에 의한 계약해지를 합니다. 임대인은 계약만료 전에 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그래서 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 협의를 봅니다. 새임차인이 나타날때까지 임대료를 부담해야합니다. 계약갱신 중 계약해지라면 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고, 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생하여 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것으로 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 3개월 이내 새임차인이 구해지지 않으면 3개월 동안 임차인이 월세를 지불해야 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 의사통보기간인지 아닌지에 따라 다릅니다. 계약만료 6~2개월 전 임차인이 임대인에게 계약갱신 요구권을 행사한 후 주택이 매매되어 임대인이 바뀌었고 계약기간 만료 6~2개월 전이라면 새 임대인은 본인 거주 또는 직계존비속 거주를 이유로 임차인이 행사했던 계약갱신요구권을 거부할 수 있습니다. 세입자 있는 주택 매매 시 매매금액 - 전세금액 으로 실질적으로 1억으로 주택을 취득하는 것입니다. 그리고 매도인(이전 임대인)은 매수인(새 임대인)에게 모든 권리와 의무를 승계합니다. 그래서 새임대인은 임대인으로서의 권리와 의무를 그대로 이어가면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고는 대항력의 요건입니다.대항력은 법률관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권리입니다. 전입신고+점유(거주) 모두 갗주었을 때 대항력의 효력이 발생하고, 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 경매 시 소액임차인이고 대항력을 갖추었으며, 배당신청을 한 임차인은 가장 먼저 0순위로 최우선변제금을 배당받을 수 있습니다.배당순위를 결정하는 것은 우선변제권입니다. 우선변제권은 경매 시 후순위보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권의 요건은 대항력+확정일자입니다. 대항력만 있다면 소액임차인에 해당할 경우 최우선변제권으로 가장 먼저 최우선변제금을 배당받을 수 있고, 우선변제권이 없어 가장 후순위로 배당순위가 밀려납니다. 보증금이 최우선변제금액 이내라면 대항력이 있고 소액임차인에 해당되며 배당신청을 한다면 보증금을 모두 배당받을 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력(전입신고+점유(거주))이 있고 계약갱신이 된 상태라면, 계약갱신으로 2년을 거주할 권리가 있습니다. 임대인이 나가라고 하더라고 계약 종료일까지 거주할 수 있습니다. 임대인과 임차인이 협의하여 합의에의한 계약해지를 한다면 가능합니다. 임대인이 임차인에게 이사비 지원 또는 이사비+중개보수를 지원하는 조건으로 협의할 수 있습니다. 계약갱신요구권은 1회에 한하여 사용할 수 있습니다. 첫 계약(2년)+계약갱신(2년) 이후 임차인은 계약갱신을 할 수 있는데 이 때는 새로운계약으로 진행을 합니다. 그래서 임대인과 협의하여 계약종료 후 퇴거를 할 지 새로운 계약을 체결 할 지 결정하면 됩니다. 계약만료 6~2개월 전에 더 거주하는 것으로 구두로나 문자,카톡,내용증명으로 통보한 후 임대인이 번복했다면 임대인에게 보상(이사비, 이사비+중개보수)을 요청해보기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인 본인 또는 임대인의 직계존비속의 거주 시 임차인의 계약갱신요구권 행사에 거부를 할 수 있습니다.법률용어 상 직계존비속의 범위는 할아버지, 할머니, 부모, 자녀, 손자입니다. 부모의 형제,친족은 포함하지 않습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구권 행사의 거부 후 임대인이 거주하다 매매를 할 수 있습니다. 관련 판례가 있습니다.법원의 판결 내용은 집주인이 "살겠다"며 세입자의 계약갱신청구권을 거절했다가 몇달 뒤 집을 팔았더라도 세입자는 집주인에게 이사비 등 손해배상을 받을수 없다고 판단했습니다.집주인이 실거주을 이유로 계약갱신청구권을 거절하고 해당 주택을 '임대' 한 경우에는 개정 주택임대차보호법상 불법행위 책임을 지지만 '매매"는 법률에 명시 돼 있지 않아 보호대상이 아니라고 본것으로 해석되고 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원칙은 거래대금 지급이 완료되는 날(잔금 일)이고 따로 약정을 정했다면 약정에 따르면 됩니다.계약서를 작성하지도 않았고 중개보수에 대한 약정이 따로 없었다면 지급하지 않아도 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 매월 소유자 또는 점유자(세입자)가 지불하는 장기수선충당금이 쌓이고 아파트 장기 유지에 필요한 수선, 관리에 사용을 합니다. 입주자대표회에서 아파트 도색에 대한 회의 후 결정합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.다가구주택(원룸건물)은 호실별로 매매가 불가능합니다. 등기부에 소유자가 한명입니다.다세대주택(빌라, 연립주택)은 호실별로 구분등기가 되어있어 호실별로 소유자가 달라 매매가 가능합니다.다가구주택을 다세대주택으로 용도 변경을 한다면 호실별로 매매가 가능합니다.