답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 직접 임차인을 구한다면 굳이 부동산에서 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 임대인과 임차인 두 명이서 계약서를 작성하면 됩니다. 법에서 정한 계약서 양식이 없어 인터넷에서 임대차계역서양식을 다운받아서 작성하면 됩니다. (표준임대차계약서)부동산에서 게약서를 작성 시 대필료를 지불해야 합니다. 법에서 정한 대필요가 없어 부동산마다 다를 수도 있습니다. 임대인과 임차인 합하여 지불하면 됩니다. 보통 5~20만원으로 그 이상도 가능합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.먼저 취득세와 재산세는 절세 효과가 없습니다. 취득세는 지방세로 소유권이전등기를 할 때 내는 세금입니다. 취득세 속에도 다른 작은 세금이 들어 있으나 그냥 취득세로 통일해서 법무사를 통해 대리 납부합니다.취득세는 건물, 상가, 토지 등 부동산에 따라 다르고, 매매 가격에 따라 1.1퍼센트에서 4.6퍼센트까지 적용됩니다. 그런데 취득세는 재산세와 마찬가지로 부동산 가격에 따라 과세하기 때문에 공동명의로 해도 별다른 절세효과는 없습니다.둘째로 종합부동산세는 절세 효과가 있습니다. 1주택의 경우 단독명의로 하면 12억 원까지는 종부세 비과세다. 하지만 공동명의라면 명의자별로 9억 원까지 비과세이므로 18억 원까지는 종부세를 내지 않습니다.셋째로 양도소득세는 절세 효과가 있습니다. 부부 공동명의로 양도소득세가 과세된 경우는 절감 효과가 있습니다. 양도소득세는 누진세율로 양도 차익이 클수록 세금 부담이 높아지는 구조입니다.부부 공동명의라면 과세표준 구간이 낮아져 금액이 줄어들게 됩니다. 또 기본공제액도 단독명의인 경우는 250만 원만 적용받지만 공동명의인 경우는 1인당 250만 원씩 총 500만원을 공제받습니다.넷째로 자금출처 입증과 소유권 지키기에 유리하다. 공동명의로 할 경우 자금출처 입증에 비교적 유리합니다. 부동산 취득액이 10억 원을 넘으면 국세청에 자금출처를 입증해야 한다. 부부간에는 6억 원까지 증여세가 과세 되지 않으므로 이 점에서는 유리하다.득공제를 한 후, 과세표준을 산정해 구간별 누진세율을 적용합니다.다섯번째 단독명의에서 공동명의로 바꾸면 실이 더 큽니다. 처음부터 공동명의로 집을 사지 않고 중간에 단독명의에서 부부 공동명의로 바꾸는 것은 득보다 실이 많습니다. 명의를 나누기 위해 배우자에게 증여하는 과정에서 비용이 발생할 수 있기 때문입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.실거주용이나 투자용으로 아파트를 취득하기 위해 아파트가격이 비싸서 대출을 많이 이용합니다. 다른 부동산도 마찬가지입니다. 금리가 올라가면 대출 이자 상환의 부담이 큽니다. 주택4%대, 토지 및 상가 6~7%대로 대출금액에 따라서 이자가 다르겠지만 보통 대출이자(매달 적게 100만원 이상)를 엄청 지불하게 됩니다. 이자 부담이 커서 부동산 매수세가 약해집니다. 수요가 줄어들면서 자연히 가격 또한 내려갑니다. 그리고 이번 2년 간 전국적으로 공급이 엄청 많아지고 경기가 좋지 않고 고금리로 수요가 줄어들어 수요 공급 법칙에 의해 가격이 내려갑니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인의 사정으로 계약기간 중 계약해지를 원할 경우 임차인에게 금전적으로 보상을 하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다.임대인이 중개보수와 이사비용을 지원해준다면 다음 전세집의 전세보증금에 대한 중개보수, 이사비용을 청구하면 되겠습니다. 임대인과 지급시기와 지급방법에 대해서 협의하면 되겠습니다. 중개보수와 이사비용 이상은 무리가 있어보입니다. *임차인이 이전 임대인에게 계약갱신을 요청했고 매매 후 의사통보기간인 계약만료 6~2개월 이내라면 임대인이 거주를 이유로 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산에 계약만료 후 이사 간다고 통보했는데 혹시나 깜박하고 임대인에게 전달을 못 할 수도 있기에 계약만료 6~2개월 전까지 직접 임대인에게 문자 또는 카톡, 내용증명으로 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네. 맞습니다. 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고, 임대인이 통보 받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것입니다. 3개월 뒤인 9월 초에 임차권등기명령을 신청하면 됩니다. 임차권등기명령은 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인이 임차권등기 명령을 신청하고 등기부에 임차권등기명령이 등재되면 임차인이 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지시키는 법원의 명령입니다.등기부에 임차권등기명령이 등재되기 전에 이사를 가게 되고 전입신고를 새로 하게 되고 짐을 모두 옮기면 대항력 요건 중 전입신고와 점유(거주)가 상실하게 되어 대항력이 없어집니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.먼저 윗층집에 의한 누수를 임대인에게 알려야합니다. 벽지나 천정 등에 피해를 본 부분에 수리 및 교체를 해야하기때문에 임대인에게도 알려야 합니다. 윗집 주인분에게 일반배상책임에 대한 보험이 있는지 확인해보는 것이 좋습니다. 누수로 아랫집에 피해를 본 경우 보험회사에서 피해보상책임을 해줍니다. 만약 위집 주인분이 일반배상책임에 대한 보헝이 없다면 본인과 윗집 주인 간 보상에 대한 협의를 해야합니다. 보상에 대한 협의가 되지 않는다면 소송 진행해야 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약만료 6~2개월 전까지 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다. 카톡이나 문자, 내용증명으로 의사통보를 하면 됩니다. 계약 조건의 변동이 없다면 갱신계약서를 작성하지 않아도 됩니다. (전세대출을 했거나 보증보험에 가입을 했다면 갱신계약서 작성을 합니다. 이때는 부동산 직인 없어도 됩니다.)전세에서 월세로 변경 시 임차인의 동의가 없으면 할 수 없습니다. 임대인과 임차인이 협의하여 변경할 수 있습니다. 렌트홈임대료 계산기나 네이버에 전월세 전환 계산기로 정확하게 금액을 확인 할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 6~ 2개월 전 (8월 중순, 계약서 날짜 확인) 까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대해 아무런 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 진행합니다.계약서 상 계약기간 8월 00일이 지나면 묵시적 갱신이 되는 것입니다. *참고)묵시적 갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 게약해지를 할 수 있습니다. 그리고 임대인이 통보 받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생하여 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 법적으로 게약이 종료되는 것으로 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수를 부담하지 않아도 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.법적으로 임차인은 계약갱신요구권 행사는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 그래서 첫 계약(2년) + 계약갱신 (2년) 으로 총 4년을 거주할 수 있고, 4년 이후 임차인은 계약갱신을 할 수 있는데 이때는 새로운 계약으로 진행합니다. 그래서 본질문을 보면 임차인은 계약갱신요구권을 1회 사용했고 다음 계약갱신(새로운 계약)으로 거주 중에 계약해지를 했습니다. 그래서 계약기간 중 계약해지로 임차인이 중개보수를 부담해야 합니다. 임차인은 임대인이 부담해야 되는 중개보수 모두를 부담하거나 임대인과 임차인이 협의하여 일정 부부만 부담하도록 할 수 있습니다. 임차인과 원만하게 협의하여 해결하기 바랍니다.