답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 계약조건의 변동이 없다면 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 임대인과 임차인이 카톡이나 문자로 약식으로 계약조건(보증금, 계약기간, 갱신계약임을 밝히는 내용 등)을 대화로 주고 받은 후 보관하면 됩니다. (내용증명으로 가능) 보통 임차인이 계약갱신 한다고 연락하면 임대인의 의사에 따라서 계약서를 작성하지 않거나 임대인 또는 임차인이 계약서 작성을 원하여 계약서를 작성하기도 합니다.계약서작성을 하고 싶다면 임대인과 임차인 두 명이서 작성해도 됩니다. 법에서 정한 계약서 양식이 없기때문에 인터넷에서 임대차계약서 양식을 다운 받아서 작성하면 됩니다. 부동산에서 계약서 작성 시 대필료를 지불해야 합니다. 대필료는 법에서 정한 금액이 없어서 부동산마다 다를 수도 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.민법을 살펴보면,임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다(「민법」 제618조).이를 위해 임대인이 주택을 임차인에게 인도해야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다(「민법」 제623조).진짜 가끔 바퀴벌레 1마리 정도 나오는 것은 임차인이 이해를 하지만 계속 여러 마리가 나온다면 임차인이 거주하기 어려울 수도 있습니다.임대인은 임차인을 구하기 전 바퀴벌레 방제로 바퀴벌레가 나타나지 않도록 해야 하는 것이 맞습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부가 깨끗한 전세집에 임대차계약을 체결하면 본인이 1순위가 됩니다. 등기부 갑구나 을구에 근저당권, 압류, 가압류, 가등기, 전세권설정, 선순위 임차인 등이 없다면 본인이 등기부 상 1순위가 됩니다. 등기부에 근저당있고 전세로 들어가는 경우 임대인이 임차인의 전세보증금으로 근저당권을 말소 한다고 한다면 본인이 등기부상 1순위가 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매에서 감정평가에 의해 가격을 설정한 후 경매가로 등록되는데 해당 경매 부동산이 경쟁률이 높아지면 입찰들이 몰리면서 당연히 낙찰가도 높아집니다.권리문제가 있어서 유찰이 되면 낮은 가격으로 낙찰을 받을 수도 있습니다.그리고 경매대출이 일반 대출보다 많이 해주는 매리트도 있습니다. 하지만 금리높은 시기에 한다면 이자부담의 위험이 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.우선 대항력과 우선변제권에 대해서 알아야 합니다. 대항력의 요건은 전입신고+점유(거주)입니다. 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다.우선변제권은 대항력+확정일자입니다. 확정일자도장은 받은 날 당일부터 효력이 발생합니다. 그래서 대항력과 확정일자를 같은 날에 할 경우 대항력때문에 다음날 우선변제권의 효력이 발생합니다.최우선변제권은 대항력이 있고 소액임차인에 해당되며 배당신청을 한 임차인이 최우선변제금을 배당 받을 수 있습니다. 최우선변제권은 전입신고일기준. 최초 말소기준권리(압류, 가압류, 가등기, 저당, 근저당, 경매개시결정) 설정날짜와 전입신고일을 비교하여 최우선변제금을 확인하고,우선변제권 효력발생일을 확인하여 등기부 상 순위를 확인하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.최우선변제권에 대해 알고계시겠지만 더 추가 하자면 대항력이 있고, 소액임차인에 해당하며 배당신청을 한 임차인은 최우선변제금을 받습니다.소유권보존등기는 소유자에게 소유권을 보존하기 위하여 하는 행위로 최초부동산 소유시 행합니다. 등기부에 소유권보존등기를 확인할 수 있습니다. 등기부로 소유자를 확인할 수 있으면 되고,경매개시결정은 경매 신청이 접수되고 문제가 없다면 경매개시결정을 내리고 등기부에 기입을 합니다. 그래서 등기부에 경매개시결정을 확인할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축은 세입자에 대한 이사비가 없습니다.임대인과 협의해야 합니다.재개발은 사업인가고시일 전부터 정비구역에 거주하고 있던 세입자는 이사비를 지원하고,사업인가고시일 이후에 정비구역 내로 이사 온 세입자라면 이사비를 받지 못 합니다.판례공익사업의 추진을 원활하게 함과 아울러 주거를 이전하 게 되는 거주자들을 보호하려는 이사비(가재도구 등 동 산의 운반에 필요한 비용을 말한다) 제도의 취지에 비추 어 보면, 이사비 보상대상자는 공익사업시행지구에 편 입되는 주거용 건축물의 거주자로서 공익사업의 시행으 로 인해 이주하게 되는 자로 보는 것이 타당하다(대법원 2010.11.11. 선고 2010두5332 판결 등 참조).즉, 정비사업의 시행과 주택세입자의 이주 사이에 인과 관계가 인정되어야 조합의 이사비 지급의무가 발생합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료되면 보증금을 반환해주는 임대인도 있습니다.계약종료 후 보증금반환이 어려운 임대인은 갭투자목적으로 적은 비용으로 매수를 해서 반환할 현금이 부족하거나 개인사정에 의해 임차인의 전세보증금을 활용하여 반환하기 어려울 수도 있습니다. 임대인이 임차인의 전세보증금을 개인용도로 활용하는데 규제를 하는 법이 없어 계속 피해를 보는 것은 임차인이 될 것입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인의 개인사정으로 계약기간 중 계약해지 시 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다. 이때 임차인이 부담하는 중개보수는 임대인이 새임차인과 계약체결로 부담하는 비용입니다. 그래서 5.6억의 0.3%의 중개보수가 되겠습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대료 변동없이 계약갱신을 하시는 것이라면 전월세신고를 또 하지 않아도 됩니다.「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제4조의3제1항주택 임대차 계약 신고제는 신고 금액이 임대차 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 임대차 계약(임대차 계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 경우는 제외함)에 대하여 적용됩니다.