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전세 계약 시, 전세금 1순위로 보장 받는 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부가 깨끗한 전세집에 임대차계약을 체결하면 본인이 1순위가 됩니다. 등기부 갑구나 을구에 근저당권, 압류, 가압류, 가등기, 전세권설정, 선순위 임차인 등이 없다면 본인이 등기부 상 1순위가 됩니다. 등기부에 근저당있고 전세로 들어가는 경우 임대인이 임차인의 전세보증금으로 근저당권을 말소 한다고 한다면 본인이 등기부상 1순위가 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.03
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경매로 부동산을 사면 가격 외 장점이 어떤점이 있나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매에서 감정평가에 의해 가격을 설정한 후 경매가로 등록되는데 해당 경매 부동산이 경쟁률이 높아지면 입찰들이 몰리면서 당연히 낙찰가도 높아집니다.권리문제가 있어서 유찰이 되면 낮은 가격으로 낙찰을 받을 수도 있습니다.그리고 경매대출이 일반 대출보다 많이 해주는 매리트도 있습니다. 하지만 금리높은 시기에 한다면 이자부담의 위험이 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.02
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토지,건물에 대한 대항력 관련 질문입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.우선 대항력과 우선변제권에 대해서 알아야 합니다. 대항력의 요건은 전입신고+점유(거주)입니다. 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다.우선변제권은 대항력+확정일자입니다. 확정일자도장은 받은 날 당일부터 효력이 발생합니다. 그래서 대항력과 확정일자를 같은 날에 할 경우 대항력때문에 다음날 우선변제권의 효력이 발생합니다.최우선변제권은 대항력이 있고 소액임차인에 해당되며 배당신청을 한 임차인이 최우선변제금을 배당 받을 수 있습니다. 최우선변제권은 전입신고일기준. 최초 말소기준권리(압류, 가압류, 가등기, 저당, 근저당, 경매개시결정) 설정날짜와 전입신고일을 비교하여 최우선변제금을 확인하고,우선변제권 효력발생일을 확인하여 등기부 상 순위를 확인하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.02
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최우선변제권 요건 중에 질문드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.최우선변제권에 대해 알고계시겠지만 더 추가 하자면 대항력이 있고, 소액임차인에 해당하며 배당신청을 한 임차인은 최우선변제금을 받습니다.소유권보존등기는 소유자에게 소유권을 보존하기 위하여 하는 행위로 최초부동산 소유시 행합니다. 등기부에 소유권보존등기를 확인할 수 있습니다. 등기부로 소유자를 확인할 수 있으면 되고,경매개시결정은 경매 신청이 접수되고 문제가 없다면 경매개시결정을 내리고 등기부에 기입을 합니다. 그래서 등기부에 경매개시결정을 확인할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.02
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재건축할 때 전셋집에 살고 있으면 어떻게 되는 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축은 세입자에 대한 이사비가 없습니다.임대인과 협의해야 합니다.재개발은 사업인가고시일 전부터 정비구역에 거주하고 있던 세입자는 이사비를 지원하고,사업인가고시일 이후에 정비구역 내로 이사 온 세입자라면 이사비를 받지 못 합니다.판례공익사업의 추진을 원활하게 함과 아울러 주거를 이전하 게 되는 거주자들을 보호하려는 이사비(가재도구 등 동 산의 운반에 필요한 비용을 말한다) 제도의 취지에 비추 어 보면, 이사비 보상대상자는 공익사업시행지구에 편 입되는 주거용 건축물의 거주자로서 공익사업의 시행으 로 인해 이주하게 되는 자로 보는 것이 타당하다(대법원 2010.11.11. 선고 2010두5332 판결 등 참조).즉, 정비사업의 시행과 주택세입자의 이주 사이에 인과 관계가 인정되어야 조합의 이사비 지급의무가 발생합니다.
경제 / 부동산
23.08.01
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전세는 왜 다음 세입자가 들어와야 나갈 수 있는것일까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료되면 보증금을 반환해주는 임대인도 있습니다.계약종료 후 보증금반환이 어려운 임대인은 갭투자목적으로 적은 비용으로 매수를 해서 반환할 현금이 부족하거나 개인사정에 의해 임차인의 전세보증금을 활용하여 반환하기 어려울 수도 있습니다. 임대인이 임차인의 전세보증금을 개인용도로 활용하는데 규제를 하는 법이 없어 계속 피해를 보는 것은 임차인이 될 것입니다.
경제 / 부동산
23.08.01
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전세 계약 중도해지 시 복비는 어떻게 되는 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인의 개인사정으로 계약기간 중 계약해지 시 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다. 이때 임차인이 부담하는 중개보수는 임대인이 새임차인과 계약체결로 부담하는 비용입니다. 그래서 5.6억의 0.3%의 중개보수가 되겠습니다.
경제 / 부동산
23.08.01
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전월세 신고제 시행중인데 2년만기후 신고는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대료 변동없이 계약갱신을 하시는 것이라면 전월세신고를 또 하지 않아도 됩니다.「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제4조의3제1항주택 임대차 계약 신고제는 신고 금액이 임대차 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 임대차 계약(임대차 계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 경우는 제외함)에 대하여 적용됩니다.
경제 / 부동산
23.08.01
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임대한 월셋방에 보일러가 터진 경우에 수리비용은누구에게 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.판례에 따르면 보일러의 수리 및 교체는 임대인이 비용을 부담하는 것으로 명시 해 놓았습니다. 임차인이 보일사용의 미숙함으로 고장이 났다면 이를 인정하여 양심적인 임차인이 일정부분을 비용부담 할 수도 있습니다. 단순 임차인이 사용하면서 고장이 났다면, 임대인이 비용을 부담하여 수리 및 교체를 해야합니다.난방시설의 경우 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손 또는 장해로 보기 어려우므로, 임대인이 수선의무를 부담하게 됩니다. 계약체결 시 임대인의 수선의무면제특약을 체결하였다 하여도 만일 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않았다면, 임차인이 부담하는 수선의무는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하는 것이고, 대파손의 수리·건물 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않습니다. 따라서 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다고 해석됩니다.(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결).
경제 / 부동산
23.08.01
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전세 계약 연장 시 필요한 절차 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 계약조건의 변동이 없다면 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 문자나 카톡으로 약식으로 갱신계약에 대한 내용(보증금,계약기간, 계약갱신임을 밝히는 문구 등)을 대화하고 보관하시면 됩니다.만약 계약서를 작성하고 싶다면 임대인과 임차인 두 명이서 작성하셔도 됩니다. 법으로 정한 임대차계약서 양식이 없어 인터넷에서 표준임대차계약서를 찾아서 다운 받은 후 작성하시면 됩니다.부동산에서 계약서를 작성하시려면 대필료를 지불해야합니다. 법으로 정한 대필료가 없으므로 부동산마다 금액이 다를 수도 있습니다.보증금변동이 없다면 확정일자를 받지않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지 합니다.
경제 / 부동산
23.08.01
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