전문가 프로필

답변 내역

법정대리와 임의대리에 대해서 알려주세요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임의대리인은 본인의 의사에 기하여 대리권이 수여되는 대리인을 뜻합니다. 법령상 본인을 위하여 일정한 범위의 업무에 관하여 일체의 재판상의 행위를 할 수 있도록 인정된 자로써 본인의 의사에 의하여 선임, 행위나 성질면에서는 법정대리와 유사합니다.법정대리인은 본인의 의사에 의하지 않고 법률의 규정에 의해 직접 대리권이 부여된 자이다. 법정대리인이 되는 형태에는 본인에 대해 일정한 지위에 있는 자가 당연히 대리인이 되는 경우로 친권자·후견인이 있고, 본인 이외에 일정한 지정권자의 지정으로 대리인이 되는 경우로 지정후견인·지정유언집행자가 있고, 법인이 선임하는 자가 대리인이 되는 경우로 부재자재산관리인·상속재산관리인·유언집행자 등이 있습니다. 당사자의 의사에 의해서가 아니라 공·사법의 규정에 의해 대리권이 발생하는 자를 말하는 것으로, 이에는 실체법상의 법정대리인과 소송상의 특별대리인이 있습니다. 민법 기타 법률이 규정하는 실체법상의 대리인으로서는 전술한대로 친권자(민 920), 후견인(민 938), 부재자의 재산관리인(민 22·26), 상속재산관리인(민 1053②) 등이 속하며, 일반적으로 대리인의 지위를 가질 뿐 아니라 소송법상의 법정대리인으로서의 지위도 가진다. 법인의 이사(민 59), 회사의 대표이사(상 389), 청산인(상 255·542), 권리능력 없는 사단, 재단의 대표자·관리인 등 법인의 대표자도 법정대리권을 가지고 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.30
0
0

부동산 계약후에 가계약금을 받았는데 계약해지가 가능한가요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 부동산에 관한 매매계약은 성립된다고 판단한 사례가 있습니다.(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결).민법 제565조 1항을 살펴보면, 매매 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자(매수자)는 이를 포기하고, 수령자(매도자)는 그 배액을 상환하여 매매 계약을 해제할 수 있다고 규정되어 있습니다.가계약금을 보내고 매매계약에 대한 중요 사안(매매 목적물, 이사 날짜, 계약금, 중도금, 잔금 등) 에 대해 매도인과 매수인의 합의가 있었고, 추후에 계약당사자 중 일방인 매수인이 계약을 취소 할 경우 계약금을 포기( 계약금을 다시 못 받음)하고, 매도인이 계약을 취소 할 경우 배액(계약금의 두배)을 상환해야 합니다.가계약금 송금 후 계약취소 시 계약금 반환에 대한 약정을 정할 수 도 있습니다. 계약취소 시 매도인은 계약금을 반환한다라는 약정을 하여 매수인은 계약금을 돌려 받을 수 있고, 매도인은 계약금만 반환할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.30
0
0

권리금은 거래인 마음대로 조정하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.권리금계약은 현 임차인과 새 임차인이 체결합니다. 권리금에 대해 의견이 다르다면 계약체결이 힘듭니다.실질적으로 권리금 조정은 가게 사장님의 권한이기에 얼마든지 권리금이 올릴 수도 있고 내릴 수도 있습니다. 장사가 경기에 비해 어느정도 운영이 잘 된다면 권리금을 올릴 수 있을 것같습니다.이론적으로 권리금은 영업권리금, 바닥권리금, 시설권리금으로 구분합니다. 영업권리금은 한달 순수익의 10개월~12개월치로 산정히고, 바닥권리금은 상권이 좋거나 유동인구가 많아서 형성되며, 시설권리금은 창업 당시 투자한 인테리어 비용, 집기 및 내부시설 비용입니다. 해가 지나면 감가되는데 1년이 지나면 30%, 2년이 지나면 또 30%, 3년이 지나면 또 30%가 감가되어 3년이 지나면 시설비 감가가 많이 되어 시설권리금을 챙기기 어렵습니다. 이는 이론일뿐 실무에서는 현 임차인이 원하는 금액으로 조정이 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.30
0
0

전세만기 연장2년더 없어졌나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아닙니다. 주택임대차보호법 상 처음 전.월세 계약(2년) 후 계약갱신(2년)을 할 수 있습니다. 그래서 총 4년을 거주 할 수 있습니다. 그리고 처음 계약(2년) +묵시적갱신+계약갱신(2년) 으로 묵시적 갱신 기간에따라 총6년 이상을 거주할 수 있습니다.계약갱신 시 임대인이 본인 거주 또는 직계존비속 거주, 3기에 달하는 연체, 심각한 훼손 및 파손 등으로 임대인은 임차인의 계약갱신요구권을 거부할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.30
0
0

전세 연장 후 확정일자를 받으면 선순위가 밀리나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.어디에서 확정일자를 받아오라고 하시는지요?계약갱신시 보증금변동이 없다면 갱신계약서에 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 보증금에 대한 확정일자의 효력이 그대로 유지 됩니다. 확정일자를 다시 받게 되면 다시 받은 날짜부터 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.07.28
0
0

안녕하세요,,주택을 임차해서 거주 중입니다, 2년 만기가 다가와서 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.약식으로 계약조건에 대한 내용이 있으면 됩니다. 보증금, 계약기간, 계약갱신임을 밝히는 문구, 임대인과 임차인 인적사항과 도장 또는 사인 이면 됩니다.보증금 변동이 없기때문에 다시 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다.
경제 / 부동산
23.07.28
0
0

전세로 아파트를 구하고 있습니다. 벽지 도배 같은 경우는 어떻게 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원래는 임대인이 다음 임차인이 수익,사용이 필요한 상태로 준비를 해야합니다. 임대인이 벽지와 장판 상태를 보고 교체를 하지만 매번 교체한다면 비용발생이 커서 잘 하지 않습니다.벽지, 장판 상태가 안 좋다면 전세금액을 조금 낮추는 것을 제안 해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.07.28
0
0

전세에서 반전세로 돌릴 때도 올릴 수 있는 상한 선이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전월세임대차계약의 경우 임대료 인상은 5%를 초과할 수 없습니다. 그리고 임차인이 동의하지 않을 경우 전세에서 월세, 전세에서 반전세로 변경하지 못 합니다.렌트홈 임대료계산에서 정확한 금액을 확인할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.28
0
0

전세대출 준비서류중 궁금한게 있어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전월세신고는 신규계약 또는 계약갱신 시 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과시 주민센터 방문하여 신청하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.28
0
0

전세계약갱신청구권 사용 후 묵시적 계약갱신할 시 계약기간은 몇년인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신이 되더라도 2년의 거주기간을 보장합니다. 주택임대차보호법 상 묵시적갱신이나 계약갱신 시 1년의 계약기간이더라도 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다. 매매로 임대인이 바뀌었더라도 임대인은 이전 임대인의 권리와 의무를 승계받았고 임차인의 권리와 의무도 그대로 유지합니다. 단지 임대인만 바뀐 것입니다. 새 임대인이 본인 거주를 주장하더라도 본인은 2년을 주장하여 계약 종료일까지 거주 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.28
0
0