답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.법인이 임차한 주택에 관하여 법인의 직원이 주민등록을 한 경우, 대항력이 생기지 않습니다. 주택임대차보호법은 자연인인 서민의 주거생활의 안정을 보호하는데 있고, 법인은 그 보호대상이 아니기 때문입니다. 그래서 경매 시 최우선변제권도 가지지 못 합니다. 2007. 11. 4.부터 전세 임대주택을 지원하는 법인은‘대항력’을 인정합니다. 다만, 예외적으로 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사, 「중소기업기본법」제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 임차인인 경우에는 일정 요건 하에 대항력이 인정됩니다.(예외사항)① 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 보호대상이 됩니다.※「주택임대차보호법」제3조제2항 후단 및 시행령 제2조② 「중소기업기본법」제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.또한, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.※ 「주택임대차보호법」제3조 제3항법인이 임대차계약을 맺고 전세권설정을 하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.에어컨 필터 교체의 경우 임대인이 비용을 부담하여야 합니다. 임대인은 임차인이 사용.수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있습니다. 새 임차인을 위해 준비를 해야 합니다. 임차인은 임대차계약 기간 동안 임차주택을 선량한 관리자의 주의로 이를 보존해야 합니다(「민법」 제374조) 이에 따라 임차인이 수선해야 할 경우 판례에 따르면 별비용을 들이지 않고 직접 손쉽게 고칠 수 있는 소모품교체, 건전지 교체, 전등교체, 샤워헤드와 호스 교체, 변기커버 교체 등입니다. 옵션 제품의 수리 및 교체는 임대인이 비용을 부담합니다. (간혹 임차인이 수리 기사를 불렀는데 아주 적은 비용이 발생하여 큰 부담을 느끼지 않은 임차인이 비용 부담하는 경우도 있습니다.)

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택 1곳을 철거할 경우 해당 지번에는 토지만 남게 되므로 1세대 1주택이 됩니다. 1세대 1주택 상태에서 주택을 매도 할 경우 양도세 비과세입니다. (단, 12억 초과하는 주택의 경우 양도세 과세) 양도세 비과세이더라도 양도세 신고는 해야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차계약 종료 전 중도 이사를 하게 되는 것이므로 임차인이 이네 대한 손해배상을 임대인에게 청구할 수 있고 이사비 등이 이에 포함됩니다. 이사비용에 대해서 임대인에게 미리 고지하기 바랍니다. 합의가 되지 않을 경우 본인은 계속 거주하면 되는 것이고 아래집의 누수로 인한 피해는 계속 발생할 것이기때문에 임대인이 협의를 보려고 할 것입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.단순히 계약서상 임대인 변경을 위한 계약서 작성입니다. 본인이 대항력(전입신고+점유(거주))주택매매로 임대인이 변경되었더라도 본인의 임대차계약은 이전 임대인과의 계약조건 그대로 진행되고 주택임대차보헙의 보호를 그대로 받으실 수 있습니다. 새 임대인과 새로운 계약을 위해 계약서를 작성하는 것이 아니고 임대료 인상을 할 수도 없으니 걱정하지 않으셔도 됩니다. 이전 임대차계약 조건이 동일하기에 임대인 인적사항만 바뀌게 되는 것입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.불이익은 없습니다. 자동적으로 알림이 가는 것으로 보이는데 별문제 없습니다. 한국부동산원이나 주민센터에 전화하셔서 알림 거부에대해서 문의해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신요구권 행사 시에도 임차인은 2년의 거주기간을 주택임대차보호법 아래 보호 받습니다. 그래서 2년의 거주기간도 보장 받습니다. (계약갱신 시에도 2년 미만의 계약기간을 정했더라도 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다.)

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.민법 제758조는 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인해 타인에게 손해를 가한 경우 공작물의 점유자가 손해를 배상할 책임이 있다고 규정한다. 그러나 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 다 했을 때는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다고 명시해 놓았습니다. 일반적으로 공작물의 설치 또는 보전의 하자로 말미암은 손해에 대해서는 소유자보다 이를 구체적으로 지배하면서 직접적인 점유를 하고 있는 점유자에게 1차적인 책임이 있지만 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 소홀히 않았음을 증명하면 배상책임을 부담하지 않습니다. 누수와 관련된 여러 분쟁 중 아파트 옥상, 외벽 등에서 발생한 누수 피해에 대해 입주자대표회의를 공용부분의 점유자로 판단하고 이에 대한 책임을 물은 판결 사례가 있습니다.판사는 입대의에 공용부분인 아파트 외벽 균열에 대한 과실이 있다고 보고 누수로 인한 아래층 소유자의 손해를 배상할 의무가 있다고 판단했다. 판사는 아래층 소유자가 요구하는 세대 수리비는 인정했으나 대체숙소비, 훼손된 가구 등으로 발생하는 손해는 받아들이지 않았습니다.아래층 소유자는 입대의 외에 위층 세대 소유자에게도 책임을 물었으나 고 판사는 “누수 원인이 전유부분과는 인과관계가 없다”고 선을 그었습니다.소유자(임대인)와 관리소와 협의를 해야 할 사항으로 보이므로 임대인이에게 모든 정황을 사실대로 이야기 하고 누수 사진을 찍어 보내주시기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.임대인이 구청에 신고를 해야한더는 것을 보니 임대인이 주택임대사업자로 보입니다. 묵시적갱신이라도 임대인은 변경 신고를 해야되고, 미신고 시 과태료를 부과해야합니다.2. 특약사항에 묵시적 갱신을 밝히는 내용의 문구를 작성하면 되겠습니다.임차인이 묵시적갱신 중 계약해지 또는 계약갱신 중 계약해지를 원할 때 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 의사통보를 받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신축 아파트, 오피스텔같은 공동주택의 경우 입주 초기에 선수관리비가 발생합니다. 아파트가 이제 막 지어졌고 입주자도 없는 상태에서 관리비용 없이 관리 할 수 없기에 선수관리비를 받습니다. 선수관리비는 집주인이 부담합니다. 이 돈은 나중에 매매시 매수인이 부담하여 매도인에게 지급하고 승계됩니다.