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1가구2주택입니다.주택 하나을 철거하고 다른주택을 매매 할때 세금은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택 1곳을 철거할 경우 해당 지번에는 토지만 남게 되므로 1세대 1주택이 됩니다. 1세대 1주택 상태에서 주택을 매도 할 경우 양도세 비과세입니다. (단, 12억 초과하는 주택의 경우 양도세 과세) 양도세 비과세이더라도 양도세 신고는 해야합니다.
경제 / 부동산
23.07.26
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묵시적갱신으로 살다가 갑자기 나가라고 하는 경우는 어떡하죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차계약 종료 전 중도 이사를 하게 되는 것이므로 임차인이 이네 대한 손해배상을 임대인에게 청구할 수 있고 이사비 등이 이에 포함됩니다. 이사비용에 대해서 임대인에게 미리 고지하기 바랍니다. 합의가 되지 않을 경우 본인은 계속 거주하면 되는 것이고 아래집의 누수로 인한 피해는 계속 발생할 것이기때문에 임대인이 협의를 보려고 할 것입니다.
경제 / 부동산
23.07.26
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반전세 거주중인데 집주인이 변경됐어요 계약서를 새로 적어여하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.단순히 계약서상 임대인 변경을 위한 계약서 작성입니다. 본인이 대항력(전입신고+점유(거주))주택매매로 임대인이 변경되었더라도 본인의 임대차계약은 이전 임대인과의 계약조건 그대로 진행되고 주택임대차보헙의 보호를 그대로 받으실 수 있습니다. 새 임대인과 새로운 계약을 위해 계약서를 작성하는 것이 아니고 임대료 인상을 할 수도 없으니 걱정하지 않으셔도 됩니다. 이전 임대차계약 조건이 동일하기에 임대인 인적사항만 바뀌게 되는 것입니다.
경제 / 부동산
23.07.26
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임대차 계약만료 전 퇴거했는데 한국부동산원에서 종료일 남았단 알림이 계속오는건 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.불이익은 없습니다. 자동적으로 알림이 가는 것으로 보이는데 별문제 없습니다. 한국부동산원이나 주민센터에 전화하셔서 알림 거부에대해서 문의해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.07.26
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전세 계약갱신청구권 사용 시 계약서 특약사항 문구 문의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신요구권 행사 시에도 임차인은 2년의 거주기간을 주택임대차보호법 아래 보호 받습니다. 그래서 2년의 거주기간도 보장 받습니다. (계약갱신 시에도 2년 미만의 계약기간을 정했더라도 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다.)
경제 / 부동산
23.07.26
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전세집 거실 천장에서 누수현상에 대한 부분 어떻게 처리해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.민법 제758조는 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인해 타인에게 손해를 가한 경우 공작물의 점유자가 손해를 배상할 책임이 있다고 규정한다. 그러나 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 다 했을 때는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다고 명시해 놓았습니다. 일반적으로 공작물의 설치 또는 보전의 하자로 말미암은 손해에 대해서는 소유자보다 이를 구체적으로 지배하면서 직접적인 점유를 하고 있는 점유자에게 1차적인 책임이 있지만 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 소홀히 않았음을 증명하면 배상책임을 부담하지 않습니다. 누수와 관련된 여러 분쟁 중 아파트 옥상, 외벽 등에서 발생한 누수 피해에 대해 입주자대표회의를 공용부분의 점유자로 판단하고 이에 대한 책임을 물은 판결 사례가 있습니다.판사는 입대의에 공용부분인 아파트 외벽 균열에 대한 과실이 있다고 보고 누수로 인한 아래층 소유자의 손해를 배상할 의무가 있다고 판단했다. 판사는 아래층 소유자가 요구하는 세대 수리비는 인정했으나 대체숙소비, 훼손된 가구 등으로 발생하는 손해는 받아들이지 않았습니다.아래층 소유자는 입대의 외에 위층 세대 소유자에게도 책임을 물었으나 고 판사는 “누수 원인이 전유부분과는 인과관계가 없다”고 선을 그었습니다.소유자(임대인)와 관리소와 협의를 해야 할 사항으로 보이므로 임대인이에게 모든 정황을 사실대로 이야기 하고 누수 사진을 찍어 보내주시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.07.26
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묵시적 갱신 후 월세 증액시 새 계약서 작성 무조건인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.임대인이 구청에 신고를 해야한더는 것을 보니 임대인이 주택임대사업자로 보입니다. 묵시적갱신이라도 임대인은 변경 신고를 해야되고, 미신고 시 과태료를 부과해야합니다.2. 특약사항에 묵시적 갱신을 밝히는 내용의 문구를 작성하면 되겠습니다.임차인이 묵시적갱신 중 계약해지 또는 계약갱신 중 계약해지를 원할 때 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 의사통보를 받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.07.26
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오피스텔 관리비를 또 내야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신축 아파트, 오피스텔같은 공동주택의 경우 입주 초기에 선수관리비가 발생합니다. 아파트가 이제 막 지어졌고 입주자도 없는 상태에서 관리비용 없이 관리 할 수 없기에 선수관리비를 받습니다. 선수관리비는 집주인이 부담합니다. 이 돈은 나중에 매매시 매수인이 부담하여 매도인에게 지급하고 승계됩니다.
경제 / 부동산
23.07.26
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집을 팔면 복비는 집가격에 따라서 다른가요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.법적으로 중개보수 요율이 정해져 있습니다. 매매 금액에 따라서 요율이 다릅니다. 중개보수가 너무 비쌀경우 부동산과 협의하여 조정이 가능합니다. 아래 중개보수 요율 표입니다. 참고하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.07.25
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원룸의 임대차 계약 후 전입 관련입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가족 중 한 명이 전입신고를 해놓았거나 세금축소신고 등이 있을 수 있겠습니다. 임대인분께 이유를 물어보시기 바랍니다.법적으로 전입신고를 하지 않게 되면 대항력이 없고 법적관계에서 제대로 법적보호를 받을 수 없습니다. 전입신고와 점유(거주)는 대항력의 요건입니다. 만약 대항력이 없는데 해당 주택매매로 임대인이 바뀌었고 이사가라고 한다면 대항력이 없어 이사를 가야 합니다. 현재는 등기부에 근저당권이 없는데 만약 근저당권이나 다른 채권이 등기되어 있다가 경매로 넘어가게 된다면 최우선변제권 또는 우선변제권이 없어서 배당순위에서 제일 후순위가 될 수도 있습니다. *우선변제권은 대항력 + 확정일자 입니다.
경제 / 부동산
23.07.25
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