답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법 상 기존 임차인의 권리금을 보호하는 법이 있습니다. 임대인이 임차인과 새임차인 간의 권리금 계약에서 기존 임차인의 귄리금을 방해하면 안 됩니다. (이 외, 임차인이 2기차임에 달하는 연체 시 임대인은 계약해지를 할 수 있고 권리금회수를 할 수 없습니다.)이 외 권리금에 대한 개별적이고 구체적인 사항은 판례로 판단해야 합니다.권리금은 예전에 상가 임차인이 번창하여 다른 임차인이 그 점포를 운영하고 싶어서 기존 임차인이 넘길 때 식당을 이만큼 키우는데 노력하고 돈을 들인 것은 자신인데, 그런 노력없이 그것들을 쉽게 가질 수 있는 것이라고 생각하니 억울하기에 금전적으로 받던 것이 관습이 되어져서 지금까지 권리금을 주고 받습니다.권리금은 이론적으로 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금으로 구분합니다.영업권리금은 단골손님이 많거나 거래처를 다변화해 놓고 독자적인 기술력이 있을 경우 세게 먹히지만, 역시나 평상시에 영업권리금을 평가할 방법이 없으므로 산정자체가 명확하지 않다.시설권리금은 임차인이 점포 인테리어로 투자한 금액인데 감가상각한 이후 남은 유형적 가치입니다. 1년이 지나면 30% 2년이 지나면 60% .. 보통 3년이 지나면 시설권리금이 조금 밖에 안 남습니다. 바닥권리금은 상권이 형성되었거나 유동인구가 많은 곳에 형성됩니다. 이는 주로 상가 건물주인이 요구하여 빈점포에도 바닥권리금이 있을 수도 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.16년이 넘었다면 임차인과 협의하여 임차인의 계약서를 복사하는 수밖에 없습니다. 아니면 어머니의 사망으로 본인이 상속인이 되어 임대인으로 승계되었기때문에 계약서를 다시 작성하자고 하면 됩니다. 임차인에게 기존 계약서를 가지고 오라고하면 됩니다.본인이 상속인임을 밝히는 서류를 보여주고 잉대인이 진위여부를 확인했다면 계약서를 작성하면 됩니다. 부동산에서 작성한다면 대필료를 지불해야됩니다. 대필료를 아끼려면 임대인, 임차인 두명이서 계약서를 작성해도 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 2년 미만으로 정한 임대차의 경우 그 계약기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 그래서 본인처럼 1년을 계약기간으로 정했다면 2년을 주장하여 2년이 지난 시점에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. (묵지적갱신 또한 같음)처음 계약하고 대항력과 우선변제권을 가지고 등기부상 근저당이나 다른 채권이 없다면 크게 문제 될 것이 없습니다. 단, 계약갱신 시 임대료의 5% 또는 5%이내로 인상할 수 있습니다. 임차인이 동의하지 않더라도 임대인과 협의하여 5%이내로 인상할 수 있습니다.(국토부 입장) 계약조건의 변동이 없다면 갱신 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 기존 계약서에 계약기간만 수정하고 특약사항에 계약갱신을 밝히는 내용의 문구를 작성하면 됩니다. 아니면 카톡이나 문자, 내용증명으로 약식으로 계약내용을 적어서 보관하면 됩니다.보증금의 변동이 없다면 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자이 효력이 그대로 유지 됩니다. 확정일자를 다시 받게 되면 새로 받을 날짜부터 효력이 발생합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 건물에 거주하고 있다면 임대인에게 말하는 것이 좋습니다. 아무말 안 하고 동거인이 한 명 추가해서 살면 대다수 임대인이 싫어합니다. 미리 말해서 양해를 구하여 거주하는데 불편함이 없도록하는 것이 좋습니다. 임대인과 원하게게 협의하시기 바랍니다.전입신고 시 가족분을 동거인으로 전입신고하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인이 중기청100%를 받을 수 있는 대상자인지가 중요합니다.그리고 다음에도 전세집을 구할 때 전세대출 가능한 전세집을 찾아야 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전형적인 예방 방법은 1. 주변 매매시세와 전세시세 파악하기2.대출금(등기부상 채권최고액)+보증금(본인 보증금 포함)이 매매 시세의 70%(보수적으로)+80%가 넘어가면 안전하지 않습니다.3.계약서 작성 시 임대인의 대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서를 확인셔야 됩니다. 임대인의 진위여부를 확인하고 전화나 영상통화를 해서 계약에 대해서 이야기 해야합니다.4.신탁등기가 되어이 있다면 계약서에 건물주인의 도장이 찍혀있으면 안 됩니다. (신탁계약서 상 건물주인이 임대차계약서에 도장을 찍어도 된다고 되어있다면 괜찮음) 5.불안하다면 보증보험 가입하기

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인과 처음 계약 시 보증금에 대해 어떻게 진행했는지 확인해보시기 바랍니다. 임차인이 전세대출 진행했을 때 임차인이 임대인에게 계약금을 송금했을 것이고 나머지 잔금이 임대인의 현금과 은행 전세대출금인지 잔금 모두 은행대출금인지 확인 하시기바랍니다. 그리고 전세대출 실행한 은행에서 보낸 문자 또는 카톡이 없다면 임대인이 임차인에게 전세대출상환시기를 물어서 확인하기 바랍니다.상환 시에는 임대인의 현금과 은행 전세대출금인지 잔금 모두 은행대출금인지에 따라서 반대로 반환하면 됩니다.(임차인의 계약금 포함)

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.집주인이 잘 못 작성했을 수도 있습니다. 2024년9월29일까지입니다.첫 계약 이후 2년이 지나 계약갱신 시 임대료 인상이 가능합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.반대로 임차인이 계약만료 전 계약해지 시 임차인이 새 임차인을 구하고 중개보수도 부담합니다. 이때 중개보수가 큰 금액이라면 임대인과 임차인이 협의하여 금액을 조정할 수 있습니다. 이사비용이 큰 금액이라면 임차인과 협의해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1가구 1주택 감면 받았기에 올해는 그대로 고지서 나온대로 납부하시고 내년에 고지서가 어떻게 오는지 확인해보시기 바랍니다.*재산세는 6월1일 기준 부동산 소유자에게 부과됩니다.