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원룸 임차계약을 1년으로 하고 중도에 해지시 중개수수료는 누가 부담해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 임차인의 사정으로 계약해지 시 임대인은 계약만료 전에 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그래서 임차인이 새 임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 협의에 의한 계약해지를 합니다. 임차인이 중개보수를 부담해야한다는 법이 없기에 임차인이 중개보수를 부담하지 않을 것이라고 할 수 있지만 계약만료 전에 임대인이 보증금을 반환해야 할 의무가 없기에 임대인은 계약종료일에 보증금을 반환 할 것이라고 한다면 남은 기간까지 임차인이 월세를 부담해야 합니다. 그리고 임대차계약 체결 시 계약조건에 임대인과 임차인이 동의를 하고 도장을 찍거나 사인을 했습니다. 그래서 임대인과 임차인이 협의에 의한 계약해지를 하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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보증금은 보통 언제 반환 받는지 궁금해요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.판례에서는 임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차계약이 종료되면 임차인에게 보증금을 반환해야 한다고 명시했습니다. 보증금반환채무와 임차물명도의무는 동시이행의 관계에 있다는 것이 통설, 판례(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결) 보통 계약종료일 임차인이 짐을 빼면 임대인이 임차목적물 내부에 훼손 및 파손 등이 있는지 확인하고 보증금을 반환합니다. 임대인의 사정에 따라서 임차인이 이사가고 몇 시간 후 또는 늦어도 다음날에 보증금을 반환합니다. 다음날에도 보증금을 반환하지 않을 걸 대비해서 보증금을 돌려받을 때까지 집 도어락 비밀번호를 가르쳐주지 않는 것이 좋습니다. 그리고 내용증명을 송달합니다. (계약이 종료되기 전에 미리 임대인의 보증금 반환에 대해 물어보는 것이 좋습니다.)임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기명령 신청, 보증금지급명령 또는 보증금반환 소송을 진행 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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월세에서 전세로 변경시 계약서는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 보증금 인상이 있다면 새로운 계약서에 계약서 보증금란에 2,000만원과 갱신 계약기간, 특약사항에 이전 계약조건(보증금,월세,계약기간)과 갱신계약조건을 작성하고 전세임대차계약으로 변경 및 갱신계약을 밝히는 문구를 작성합니다. 이전계약서와 갱신계약서 모두 잘 보관해두시기 바랍니다.계약서 보증금란에 2,000만원만 적는 이유는 이전 임대차계약 1,000만원에 대한 확정일일자의 효력이 그대로 유지되고 권리순위에서 1,000만원을 우선순위에 둘 수 있습니다. 그리고 갱신계약서에 확정일자를 받아서 2,000만원에 대한 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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2년 전세 중 1년을 거주 중인 상황에서 임대인이 집을 내놓았다고 합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.임대인이 매매로 해당 주택을 부동산에 의뢰를 했을 경우 매수인이 집내부를 확인해봐야 매매 의사결정을 판단할 수 있습니다. 그리고 계약서 특약사항에 임대인이 매매 시 임차인에게 미리 알린다 라는 내용의 문구가 있다면 임대인이 임차인에게 연락을 하겠지만 특약사항에 별다른 내용이 없다면 임대인의 본인 소유 주택을 처분하는 재산권에 대해 임차인이 행사할 수 있는 권리는 없습니다. 임대인은 재산권 처분의 자유가 있습니다. 2.새로운 세입자를 미리 찾는 경우. 요즘 새로운 전세임차인를 구하기 힘들어서 임대인 입장에서 일찍부터 임차인을 구하려는 계획일 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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부동산 통해서 오피스텔 임대하려는데, 수수료는 얼마나 줘야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.※월세 임대차 중개보수 계산식 -> 환산보증금 × 요율 = 중개보수 (부가세 별도)*환산보증금 = 보증금+(월세 × 100)오피스텔 월세 임대차 요율 0.4%입니다.500만원 + (45만원 × 100) = 200,000 (부가세 10% 2만원 별도)총합계 220,000원 계약서 작성하고 당일 또는 다음날 입주한다면 당일 전입신고와 확정일자를 동시에 합니다. 이사일이 며칠 후라면 먼저 확정일자를 받고 이삿날 전입신고를 하면 됩니다. 전입신고를 하고 확정일자를 받아야지 대항력과 우선변제권을 갖추어 다툼, 분쟁, 경매 시 법적 보호를 받을 수 있습니다. 계약서는 잘 보관해두시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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임차권등기 명령과 확정일자는 어떻게 다른지 알고 싶어요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.확정일자는 우선번제권의 요건 중 하나입니다. 확정일자를 받으면 당일 효력이 발생합니다.대항력(전입신고+점유(거주)) + 확정일자 = 우선변제권을 가집니다. 대항력 또는 확정일자 중 한 가지 요건이 없다면 우선변제권을 가질 수 없습니다. 우선변제권은 경매 시 후순위 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 경매 시 낙찰가에서 권리순위대로 배당을 받습니다. 낙찰가에서 선순위채권자들이 배당을 받고 본인 순서에서 남은 금액에 따라서 배당을 받을 수도 있고 못 받을 수도 있습니다. 임차권등기명령은 계약 종료 후에 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인이 이사를 가더라도 이전의 대항력과 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다. 임차권등기명령 신청 후 등기부에 임차권등기명령이 등기가 된 것을 확인 한 후 이사를 가야합니다. 임차권등기명령이 등기부에 등기되고 이사를 간 후 경매에 넘어가더라도 대항력과 우선변제권의 효력이 유지됩니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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입주전 월세 보증금을 미리 넣어도 괜찮을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서작성 시 문제가 없었다면 보증금을 미리 넣어도 됩니다. 임대인 이름의 다른 계좌번호에 입금해도 되고 다른사람 이름의 계좌번호라면 입금 전 해당 계좌의 인물의 연락처를 받아 전화를 하여 입금이유에 대해서 이야기를 해야 합니다. 원래는 등기부상 소유자의 이름 계좌번호로 입금해야됩니다. 전입신고도 평일에 하는 것이 좋습니다. 주말에 전입신고를 할 경우 주말에 주민센터 운영을 하지 않기때문에 평일에 방문해서 전입신고를 해야합니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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임차인 퇴거 시 부동산의 역할에 대해 질문드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산이 마무리까지 해주는 것은 서비스로 할 수도 있고 구두로 퇴거에 대한 정보를 알려줄 수도 있습니다. 임차인과 직접하는 것이 가장 빠르게 할 수 있습니다. 중간에 부동산이 임대인에게 전달하고 임차인에게 전달하고 시간이 소요되고 전달과정에 말이 달리 전달 될 수 있습니다.부동산에서 단칼에 거절을 하지 않으니 한번 문의드려보기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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집주인이 임차권등기 명령 결정을 피하는 경우?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차권등기명령을 신청하면 등기부에 임차권등기라고 등기가 됩니다. 그래서 다음 임차인이 등기부를 확인할 때 임차권등기명령을 확인하게 되고 임대인이 보증금반환을 제때 하지않는다고 판단할 수 있어 임대차계약을 꺼려할 수도 있습니다. 임대인이 보증금반환에 압박을 줄 수 있습니다. 임차권등기명령은 강제력이 없기때문에 임대인이 무조건 보증금을 반환해야 하는 것은 아닙니다.보증금반환을 계속 하지 않는다면 보증금지급명령이나 보증금반환소송까지 진행을 해야할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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전세계약 1년 연장시, 계약서 다시 써야 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.문자나 카톡 상으로 약식으로 계약 조건에 대해 대화를 나누고 대화내용은 저장해놓으셔도 되고,계약서를 작성하여 특약사항에 이전 계약조건(보증금,계약기간 등)에 대해 작성하고 변경된 계약을 밝히는 문구를 작성하시기 바랍니다.확정일자를 받지 않으셔도 됩니다. 이전 보증금에 대한 확정일자 효력이 그대로 유지됩니다. 계약 이후 등기부상 본인의 대항력, 우선변제권의 효력일 뒤에 후순위채권자가 있다면 확정일자를 새로 받지 않는 것이 좋습니다. 이 경우 확정일자를 새로 받게 되면 후순위로 밀리게 됩니다.*처음 계약하고 2년 뒤 계약갱신을 할 수 있습니다. 본 질문은 첫계약하고 계약기간 내 계약조건 변경입니다. *전세에서 월세 변경 시 임차인의 동의가 없다면 변경 할 수 없습니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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