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전세계약시 융자는 몇프로 이상이 위험한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이론상 대출금(등기부 상 채권최고액)+총 보증금(본인 보증금 포함) 이 주택 매매가의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.보수적으로 볼 때 70%로 하면 됩니다. (경매에 넘어가면 유찰 시마다 경매가의 20%가 차감 됩니다.)다른 세입자들이 계약을 했더라도 보증금이 정확하게 알 수 있는 방법은 임대인에게 물어보는 것이고 임대인에게 총보증금이 어떻게 되는지 물어보면 됩니다. 임대인이 세입자에게 자세하게 알려줘야하는 의무가 있는 것이 아니기때문에 임대인에따라 가르쳐줄 수도 있고 안가르쳐줄 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.04
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임차인 계약만료전 나갈 때 중개수수 누가내는지 궁금해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.2020년 2월 처음 계약 이후 2022년 2월 6~2개월 전 임대인이나 임차인이 계약연장에 대한 의사통보를 한 적이 있다면 계약갱신요구권을 행사한 것이고, 2022년 2월이 지나 임대인 또는 임차인이 계약에 대한 의사통보를 했거나 임대인 또는 임차인 모두 아무런 통보가 없었다면 묵시적갱신이 된 것입니다. 계약갱신 중 계약해지 또는 묵시적갱신 중 계약해지에 대해서 이 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것으로 임대인은 통받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환을 해야하고 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.(이전에 새임차인을 구했다면 3개월 보다 이른 시기에 보증금 반환 가능) 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않습니다.
경제 / 부동산
23.07.01
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보통 전세만기 통보는 만료 몇일전에 연락하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신요구권 「주택임대차보호법」에 따른 묵시의 갱신 규정에도 불구하고 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 본문, 제6조제1항 전단 및 부칙<법률 제17363호, 2020. 6. 9.> 제2조). 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제2항).묵시적갱신임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차 인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아 니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝 난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임 대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정2020. 6.9.>주택임대차보호법 상 계약만료 6~2개월 전까지 임대인에게 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다. 계약만료 2개월 전까지는 통보해야되고 2개월이 지나서 임대인과 임차인이 아무런 의사통보가 없으면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다.7월 23일 전까지는 의사통보를 해야되는데 시간적으로 넉넉한 시기에 통보하시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.01
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월세계약 중도해지시 다음 세입자 계약시 월세 인상 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음 계약하고 2년이 지나 계약갱신 시 임대인은 임대료를 5%이내에서 인상할 수 있습니다.새로운 임차인과 임대인이 계약 체결 시 새로운 계약으로 이루어지므로 임대료의 5%이내 인상이 적용되지 않습니다. 임대인이 원하는 금액대로 인상할 수 있으나 주위 시세에 맞추어 인상할 것입니다. 임대인이 5만원 인상하는 것이 가능합니다. 임대인은 새로운 계약에서 임대료를 인상하는 것은 임대인의 자유입니다.계약해지 통보를 하고 임대인에게 다음 계약 시 보증금과 월세과 얼마인지 확인하고 부동산에 의뢰를 하면 되겠습니다.
경제 / 부동산
23.07.01
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중간에 방을 뺏을 때 보증금 관련 문의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.새 임차인이 해당 방을 계약하고 임대인이 새 임차인으로부터 보증금을 받으면 임대인이 본인에게 보증금을 반환합니다. 그리고 이사나가는 날 공과금(가스,전기 등)을 정산하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.01
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월세 재계약시 월세 인상 협의 후 서류 작성 없이 구두계약으로 진행한 경우 임대인이 월세를 또 올릴수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제4조(임대차기간) 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.그래서 처음 계약하고 2년이 지나서 계약갱신요구권을 행사하거나 또는 묵시적갱신이 됩니다. 그리고 임대료 인상을 할 수 있습니다.임대인에게 말해보고 임대인이 임대료 인상을 계속 주장한다면 감정싸움이 되고 다툼으로 시간만 소비되니 계약해지를 전하고 이사히는 것이 낫습니다.
경제 / 부동산
23.07.01
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월세 계약금을 아직 안냈는데 계약파기가 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금을 지불하지 않았고 임대인과 임차인 서로 의견이 맞지 않는다면 계약취소를 하면 되고 그럴일이 없겠지만 계약취소로 임대인이 금전적인 보상을 요구하더라도 주지 않아도 됩니다. 원만하게 해결되기 바라겠습니다.
경제 / 부동산
23.06.30
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전세 만료기간이 다됐어 재계약시 감액계약하는것 맞는거 아닌가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신시 임대인이 임대료 인상을 요청 할 수 있고 임차인은 임대료 인하를 요청할 수 있습니다. 임대인, 임차인 모두 차임증감청구권이 있습니다. 임대료 인상의 경우 임대료의 5%를 초과할 수 없습니다. 5%를 초과할 경우 그 초과분을 돌려 받을 수 있습니다. 임대인과 임차인이 5%를 초과하는데 합의하고 인상을 했다면 이는 강행규정으로 임차인에게 불리한 약정이기때문에 유효하지 못 한 약정입니다. 임대료 인하의 경우도 임대료의 5% 적용을 받습니다. 하지만 임대인과 임차인이 합의하여 5%를 초과하는 인하를 할 경우에는 유효한 한 약정입니다. 이 때는 임대료 인하는 임차인에게 불리하지 않기때문입니다. 이 말은 시세대로 인하 할 수 있다는 의미입니다.임대료 인상과 인하는 임대인 또는 임차인에게 민감한 부분이기때문에 서로를 배려하여 정중하게 요청하여 원만하게 해결하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.06.30
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전세 재계약 시 보증금 인하하면 계약서 재작성 및 확정일자 유지 여부 문의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 계약서를 다시 작성해야 하나요? 또는 기존 계약서에 변경된 보증금 내역만 추가하면 되나요?->기존계약서를 수정하여 작성하는 경우 계약기간, 금액 수정 후 특약사항에 이전 계약기간과 이전 보증금을 작성하고 계약갱신계약을 밝히는 내용도 작성합니다.2. 확정일자는 최초 전세 계약시 받아놓은 것이 유지되나요?->네. 맞습니다. 첫 계약할 당시 보증금에 대한 확정일자의 효력이 계속 유지됩니다. 인하된 보증금 금액은 이전 계약의 보증금에 대한 확정일자의 효력 내이기때문에 따로 확정일자를 받지 않아도 됩니다.3. 이번에 계약갱신청구권을 안쓰고 2년뒤 다음 갱신 때 사용할 수 있나요?->계약연장에 대한 의사를 임대인에게 통보했다면 계약갱신이 되는 것입니다. 묵시적갱신의 경우 첫계약2년+갱신계약2년의 기간에 포함되지 않기 때문에 묵시적갱신이 된 이후 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 묵시적갱신:계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 의사통보가 없을 때 묵시적갱신이 됨.
경제 / 부동산
23.06.30
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전세집 재계약을할때 궁금한게있어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 그리고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것으로 임대인은 보증금을 반환해야 하고 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 계약갱신 중 계약을 해지 할 경우 유효하지 않은 약정입니다. 임대인에게 통보하여 원만하게 해결하길 바랍니다.
경제 / 부동산
23.06.30
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