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임차보증금과 몇가지 궁금한게 있어 문의합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 임차할 주택부분과 임차보증금 지불방법과 주택인도 시기 합의 방법은 어떻게 해야하는지요?->국세는 올해 4월3일, 지방세는 올해 4월1일부터 임대인의 동의가 없어도 세무서(국세), 지자체 세무과(지방세)에 방문 또는 정부 24시에 접속 하여 임대인의 미납세금을 조회해 볼 수 있습니다. (보증금이 1,000만원 초과 시 주택, 상가 모두 임대인의 동의 불필요), 임대차 계약 전 (동의 필요)/임대차 계약 후(동의 불필요)/보증금 1천만원 이하 게약은 동의 필요. 임대인의 동의 없이 열람한 경우 세무서에서 임차인의 열람사실을 임대인에게 통보합니다.2. 등기부에 나타나지 않는 조세 등이 있는지는 어떻게 확인하는지 궁금해요.->조세관련해서는 등기부에 등기가 되어 있지 않아서 확인할 수 없습니다. 등기부에 압류가 있다면 대부분 세금체납에 의한 경우입니다.
경제 / 부동산
23.06.30
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월세 계약시 채권최고액 괜찮을까요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대출금(채권최고액) + 보증금(본인보증금 포함)이 매매가의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.경매로 넘어갈 경우 유찰 되 때마다 20~30%(지역마다 다름)씩 차감됩니다.다른 사람이 내 보증금을 지켜주지 않기 때문에 금액에 대해서 보수적으로 살펴봐야 합니다.매매가의 80%로 볼 때 약1억5천1백 만원입니다. 대출금과 보증금 합이 1억 5천 만원으로 매매가의 80%에 거의 근접합니다.더 보수적으로 매매가의 70%로 볼 때 약 1억3천2백7십 만원입니다. 대출금과 보증금 합이 1억 5천 만원으로 매매가의 70%를 넘어서게 되기에 안전하지 않습니다.하지만 최우선변제권을 살펴봐야 합니다. 최우선변제권은 경매 시 대항력이 있고 소액임차인에 해당하여 배당신청을 할 경우 가장 먼저 배당 받을 수 있는 권리입니다. 말소기준권리의 시기와 지역에 따라 최우선변제금액이 다릅니다. 최우선변제금액이 보증금보다 클 경우 최우보증금을 지킬 수 있고 최우선변제금액이 보증금 일부만 해당된다면 권리순위에 따라 배당하여 나머지 금액을 받을 수도 있고 못 받을 수도 있습니다.이를 종합적으로 판단하여 결정하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.06.30
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신탁 등기된 집 계약시 어떻게 해야 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신탁등기된 주택 임대차계약을 체결할 때 신탁원부를 확인해야되고 임대인이 아닌 신탁회사와 계약을 해야되고 도장도 임대인 도장이 아닌 신탁회사 도장을 찍어야합니다. 임대인에게 계약체결에 위임을 준다면 문제가 없지만 위임을 주지 않았다면 유효하지 않은 계약으로 임대인과 계약을 체결하여 추후 문제가 발생할 경우 보증금을 지킬 수 없을 수도 있습니다.만약 신탁등기 말소를 한다고 했다면 계약서 특약사항에 신탁등기 말소가 안 될 경우 계약취소 및 계약금과 지급한 보증금을 반환한다라는 내용의 문구를 작성하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.06.30
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7년 살았던 원룸 나갈때 벽지 도배비 줘야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인의 성향에 따라 도배비용을 청구할 수도 있고 비용을 청구하지 않을 수도 있습니다. 계약서특약사항에 임차인이 파손 또는훼손 시 비용부담한다라는 내용이 있다면 임차인이 비용을 부담해야합니다.7년 장기간 거주한다면 벽지의 노후화로 도배를 해야되는 경우가 큽니다. 그래서 임대인은 미세한 찢어짐에 비용을 청구 안 할 수도 있습니다. 7년이 지났음에도 찢어진 곳 외에 도배상태가 괜찮다면 임대인은 비용을 청구할 수도 있습니다.임대인과 원만하게 해결하길 바랍니다.
경제 / 부동산
23.06.30
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월세를 계약기간을 못채우고 나올때 궁금한 것이 있습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.네.맞습니다. 새임차인을 구하고 복비도 부담하는 조건으로 협의에 의한 계약해지를 합니다. 새임차인과 임대인이 계약을 체결하고 보증금을 받으면 기존 임차인에게 보증금을 반환합니다. 2. 임대인과 협의하여 2달치 또는 3달치 월세를 부담하고 보증금 반환받고 퇴거하는 조건에 동의한다면 가능합니다. 이 경우 이에 대한 계약서를 작성하지 않고 카톡이나 문자, 전화(녹음)를 하면 됩니다. 카톡이나 문자, 전화(녹음)대화내용이 저장 되므로 추후에 다툼이나 분쟁이 발생할 경우 증거로 활용할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.29
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전세집 경매 진행되면 어떻게 하는게 좋을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.낙찰자는 낙찰가만 부담하면 되고 경매시 배당순서는 권리순위에 따라 배당됩니다. *낙찰가 1억에 1순위 임차인 보증금 1억, 2순위 압류(세금체납 )5백 일 경우 (본인이 압류보다 선순위 일 때)경매 시 1억에 낙찰이 된다면 낙찰가 1억 에서 1순위 최우선변제금(소액임차인에 해당 될 경우) 2순위 보증금1억 3순위 압류는 배당 받지 못 함. 또는 대항력 있는 임차인이 배당신청을 하지 않는다면 임차인이 말소기준권리(압류)보다 선순위이기때문에 낙찰자는 배당 신청을 하지 않은 임차인을 인수해야합니다. 임차인은 계약종료 시 낙찰자(새임차인)로부터 보증금을 돌려받으면 됩니다.*1순위 압류(세금체납 )5백, 2순위 임차인 보증금 1억1순위 최우선변제금(소액임차인에 해달 될 경우) 2순위 압류(세금체납) 3순위 보증금 1억. 2순위 배당 후 남은 금액 배당이 경우 임차인이 대항력이 있더라도 말소기준권리(압류)보다 후순위이기 때문에 낙찰자가 인수를 하지 않아도 되기에 임차인이 배당신청을 하지 않는다면 배당을 받지 못 하고 보증금을 잃을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.29
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전세자금대출 후 중간에 이사하게 되면 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세대출이 있다면 전세대출금을 상환하기만 한다면 임차인과 은행 사이의 문제가 없습니다. 계약기간 중 계약해지 시 임대인은 계약종료 전 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그래서 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 협의에 의한 계약해지를 합니다. 새임차인이 나타나서 계약을 체결한다면 임대인은 은행으로 대출받을 금액을 보내면 됩니다.먼저 은행에 전세계약 기간 중 계약해지로 전세대출 중도상환 가능한지와 중도 상환수수료에 대해서 문의 드리고 임대인에게 계약해지 통보를 하여 협의하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.29
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전세퇴거 샤워기 떼놓고 갈수있나요? 원상복구 질문
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.샤워기의 경우 거주하면서 샤워헤드나, 샤워호스 수리 및 교체가 필요할 경우 임차인이 비용을 부담하여 직접 수리 및 교체를 합니다.교체를 한 후 기존 샤워헤드나 샤워호스는 따로 보관하고 있다가 이사갈 때 새로운 것으로 교체한 샤워헤드나 새워호스를 그대로 두는 것이 아니라면 원래대로 교체해야 합니다. 만약 샤워헤드나 샤워호스가 없다면 임대인이 임차인이 이사를 가고 방내부를 확인할 때 비용을 청구할 수 있거나 보증금에서 교체비용을 빼고 반환 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.29
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월세 보증금 잔금을 부동산 계좌로 입금해달라고 하는데 괜찮으실까요 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금을 입금 하고 영수증을 받은 후 보관하시면 됩니다. 그리고 보증금을 부동산에 보내기 전에 임대인과 통화하거나 영상통화를 해서 계약조건과 보증금을 부동산에 입금하는 사실도 이야기 해야 합니다. 특약사항에 보증금을 부동산에 입금하는 것과 계약종료 시 부동산이 임차인에게 반환한다라는 내용을 작성하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.06.29
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계약갱신청구권 재계약에 대해 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 계약조건의 변동이 없다면 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 카톡이나 문자로 약식으로 계약조건에 대해 대화를 나누고 대화내용을 캡쳐해서 보관해놓기 바랍니다.만약 계약서를 작성한다면 계약만료 전에 언제든지 임대인과 시간 맞춰서 만나서 계약서를 작성하면 되고 서로 시간이 안 맞다면 계약 종료 후에도 시간 맞춰서 계약서를 작성하면 됩니다. (전세대출과 보증보험 연장(갱신)해야 한다면 계약종료 전에 계약서 작성해서 제출 함)
경제 / 부동산
23.06.29
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