전문가 프로필

답변 내역

연장재계약시 확정일자 다시받는 방법?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금란에 인상분 금액만 작성하고 특약사항에 보증금이 인상된 계약이라고 밝히고 이전 계약의 보증금과 계약기간, 계약갱신 시 보증금과 계약기간을 작성하면 됩니다. 그리고 계약갱신 계약에 대한 문구도 작성하기 바랍니다.계약갱신 계약에 확정일자를 받으면 됩니다. 이러면 이전 보증금에 대한 확정일자 효력이 그대로 유지되면서 보증금인상분 만큼의 확정일자 효력이 그대로 유지 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.25
0
0

3주택 일시적 2주택 매도순서는 어떻게 되는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네. 맞습니다. 남은 2채 중 먼저 취득한 주택을 양도하는 경우로서 마지막으로 남은 주택이 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 일시적 2주택 요건을 충족한 경우 양도세 비과세입니다. 현재 A주택과 D주택 2채가 남게 되는 것이고, A주택을 취득하고 1년 이후에 D주택을 취득해야 하고 D주택을 취득하고 3년 이내 A주택을 매도 해야 합니다.
경제 / 부동산
23.06.25
0
0

월세 재계약시(보증금 증액) 확정일자 등 관련 문의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 증액한 보증금만큼 재계약하는 계약서의 잔금으로 작성하면 될까요?-> 인상된 보증금만큼 보증금란이나 잔금란에 작성하면 됩니다.2. 재계약 개시일이 7월 2일인데, 잔금은 7월 2일에 지급하면 되나요?->7월 2일 또는 3일로 임대인과 협의하여 정하면 됩니다. 3. 증액한 보증금액에 대해 확정일자를 받으려고 하는데, (1) 언제 받으면 될까요?-계약 체결일(6월25일. 주말이라 26일에 동사무소 방문 가능)-잔금 지급일(7월 2일 예상되나, 지급일 7월 2일 후로 조정할 수 있음)-계약 개시일(7월2일. 주말이라 3일에 동사무소 방문 가능)->25일이 주말이라면 26일에 주민센터에 가서 확정일자를 받으면 됩니다. (25일에 인터넷으로 확정일사를 신청하더라도 주말이어서 다음날 26일에 효력이 발생합니다.) 확정일자의 효력을 빨리 가지고 싶다면 26일에 받으면 됩니다.(2) 계약 개시일에 확정일자를 받아야 한다면 개시일이 주말인데 그 다음날 받으면 될까요?-> 주말에는 주민센터가 업무를 하지않기때문에 주말 다음날에 업무를 하는 날 가서 확정일자를 받으면 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.25
0
0

임대차 갱신이후 세입자가 나간다고 하네요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전 임차인이든 임대인이든 계약에 대한 의사통보를 했다면 계약갱신이 된 것입니다. 아니면 계약만료 2개월 전까지 임대인이든 임차인이든 계약에 대하 아무런 의사통보가 없었다면 묵시적갱신이 된 것입니다. 주택임대차보호법 상 계약갱신 중 또는 묵시적 갱신 중 임차인이 계약해지를 원할 경우 언제든지 계약해지 통보를 할 수 있습니다. 그리고 임대인이 의사통보를 받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료 되는 것으로 임대인은 임차인으로 부터 의사통보를 받고 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 합니다. 적법한 계약종료이기때문에 임차인은 새 임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.25
0
0

월세는 보증보험이 안되는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세보증금도 보증보험 가능합니다. 월세 중 보증금이 큰 금액이라면 보증보험 가입을 고려하는 것이 좋습니다. 대항력을 갖추고 소액임차인에 해당된다면 최우선변제권을 가지게 되고 경매시 최우선변제금을 누구보다 가장 먼저 배당을 받을 수 있습니다. 월세의 경우 환산보증금으로 계산하여 소액임차인에 해당되는지 판단합니다. 이 환산보증금이 커서 소액임차인에 해당되지 않는다면 경매 시 최우선변제금을 배당받지 못 하고 우선변제권에 의한 순위배당으로 보증금을 받을 수도 있고 못 받을 수도 있습니다. 그리고 보증금이 클 경우 임대인이 계약종료 시 반환하지 못 할 수도 있기때문에 불안하다면 보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 보증보험에 가입 한 후 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 보증기관에 이행청구를 하여 보증기관으로부터 보증금을 받으면 되고보증보험에 가입을 하지 않았다면 임차권등기명령을 신청하거나 보증금지급명령, 보증금반환소송을 진행해야 합니다. 먼저 대화로 시도하여 보증금을 받는 것이 가장 좋고 대화로도 해결하지 않을 경우 위와 같은 방법을 행사해야 합니다.
경제 / 부동산
23.06.25
0
0

특례보금자리론 심사기간은 얼마나 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네 50일 정도 남았다면 충분합니다. 특례보금자리론 신청 후 1달 정도의 시간이 소요됩니다.
경제 / 부동산
23.06.25
0
0

보증금에 대해 궁금한게 있습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차계약이 만료 시 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 하는데 임대인이 보유하고 있는 현금이 없거나 부족하여 임차인에게 보증금을 반환하지 못 할 수 있습니다. 예로 전세가와 매매가가 비슷하거나 똑같은 전세세입자가 있는 매물 또는 매매 후 전세가를 매매가와 똑같이 하여 전세임대차계약을 한 후 적은 현금 투자하여 매도를 하여 시세차익(갭투자)을 노리는 사람이 이런방식으로 여러 채를 매수했을 때 부동산 경기가 나빠져서 매매가도 내려가고 전세가도 내려가서 (역전세) 계약종료 시 임차인에게 보증금을 반환하지 못 하는 문제가 발생합니다. 보증금을 돌려받지 못 하는 임차인들이 많아 지면서 전세사기가 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.24
0
0

월세 보증금은 언제까지 돌려줘야되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.판례에선는 임대인의 보증금반환채무와 임차인의 임차물명도의무는 동시이행의 관계에 있다고 했습니다. 그래서 임대인이 보증금 모두를 반환하지 않거나 일부만 반환했을 경우 임차인은 보증금을 모두 돌려받을 때까지 계속 거주할 수 있습니다.임대인이 보증금을 반한하지 못 한다고 의사를 통보하거나 늦게 반환한다고 통보하는 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청하거나 보증금지급명령, 보증금반환소송을 진행할 수 있습니다. 임차권등기명령을 신청하게 되면 등기부에 임차권등기명령이 등기되어 임차인으로 들어올 모든 사람 등기부 확인할 때 임차권등기명령을 확인할 수 있습니다. 그러면서 임대인이 보증금을 반환하지 않는다는 인식을 하게 되고 임대인 또한 압박감을 가지게 되면서 보증금을 반환하려고 할겁니다. 하지만 이는 법적으로 보증금을 반환해야 한다는 강제성이 없어서 임대인이 끝까지 보증금을 반환하지 않을 수도 있습니다. 그래서 보증금지급명령 또는 보증금반환소송을 진행할 수 있습니다. 보증금 지급명령은 반환소송보다 기간을 단축(2주~1달 소요)시킬 수 있는 장점이 있지만 임대인이 이의신청을 한다면 본안소송(보증금반환소송)으로 넘어가게 됩니다. 보증금반환소송을 하게 되면 최소 4~6개월 정도 시간이 소요됩니다. 소송에서 승소판결을 받아 집행문으로 강제집행(압류, 경매)을 진행합니다. 경매까지 진행할 경우 등기부상 권리순위에 따라 배당받을 수 있어 보증금을 모두 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있고 모두 잃을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.24
0
0

월세 재계약시 전입신고, 확정일자 관련 문의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 전입신고를 해야할까요? 한다면 계약한 날에 가야하는건지 재계약 개시일에 가야하는건지 궁금합니다.->계약갱신 시 전입신고를 하지 않아도 됩니다. 처음 계약시 최초 전입신고만 하면 됩니다.2. 확정일자를 받아야할까요?-> 계약갱신 시 보증금 인상이 있다면 확정일자를 받아야 합니다. 갱신 계약서에는 인상분 만큼의 금액을 작성하고 특약사항에 이전계약의 보증금과 계약시기를 작성하고 계약갱신을 밝히는 문구를 작성하면 됩니다. 이전 계약의 보증금 금액만큼 확정일자의 효력이 그대로 유지 되면서 인상분만큼 확정일자 효력이 발생합니다.3. 재계약시 계약서 상 추가해야 할 특약이 있을까요?->2번에서 답했듯이 특약사항에 이전 계약의 보증금과 계약시기를 작성하고 계약갱신 시의 보증금과 계약시기를 작성며 계약갱신을 밝히는 문구를 작성하면 됩니다.4. 보증보험 미가입 동의서를 써도 될까요?->임대인이 임대사업자인데 보증보험 면제 조건에 해당된다면 미가입 동의서를 받을 겁니다. 아무래도 보증금이 최우선변제금 이내에 해당하여 보증보험 미가입 동의서를 받을 겁니다. 임대인에게 한번 확인해보시면 되겠습니다.
경제 / 부동산
23.06.24
0
0

권리금 생기는 이유가 무엇인지 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.권리금은 관례로 굳어져서 지금까지 권리금 거래가 있습니다. A가 7년전 가게 시작할 때에는 건물에는 아무 것도 없었기에 수도, 전기, 인테리어 같은 시설에 돈을 썼습니다. 즉, 7년전에는 건물주는 A에게 빌딩 빈공간만 주고, A는 거기에 따른 돈만 지불한 것이다. 즉, 그후의 비용은 전부 A가 7년간 자비로 가게를 꾸린 것입니다. 건물의 공간을 빌린 초기자본보다 많은 돈을 실질적으로 소비했다는 것입니다. 무엇보다, 7년간 장사를 하면서 쌓아놓은 고객들도 중요한 포인트입니다.그런데 B가 이 가게에 큰 변화를 가하지 않고 가게를 운영할 생각입니다. A는 약간 억울하다는 생각이 듭니다. B가 자신과 같은 임대료를 건물주에게만 내면 됩니다. 그런데 B는 A가 마련한 인테리어와 고객을 거의 고스란히 가지게 될 가능성이 큰 것입니다. 식당을 이만큼 키우는데 노력하고 돈을 들인 것은 자신인데, B는 그런 노력없이 그것들을 쉽게 가질 수 있는 것이라고 생각하니 억울한 것입니다.그래서 탄생한 것이 권리금입니다. A는 B에게 그동안 내가 이곳에서 장사하면서 마련한 식당의 무형의 가치에 대한 비용도 요구하게 됩니다. 그 가치가 뭔지는 설명하기에는 사실 A도 객관적인 자료제출이 힘듭니다. 하지만 매출액, 순수익, 객수 등을 판단하면서 새임차인은 적정 권리금인지에 대한 판단을 합니다. 이렇게 시간이 지나면서 상가계약 시 권리금계약도 하는것이 굳어지면서 권리금을 거래하고 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.24
0
0