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임대계약이 끝난 경우 인테리어의 경우 원상회복의 범위는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 작성시나 계약기간 중 인테리어를 할 경우 임대인에게 원상복구에 대한 협의도 있어야합니다. 임대인의 허락은 인테리어만 허락하는 것이지 원상복구에 대한 답을 포함하지 않습니다. 계약서 특약사항에 원상복구에 대한 내용이 없다면 처음 계약당시 시설물상태로 원상복구해야합니다. 임대인과 협의할 수 있는 부분이지만 임대인이 계약당시 상태로 원상복구하라고 한다면 원상복구를 해야합니다.
경제 / 부동산
23.06.09
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전세 갱신청구권 중도계약해지 통보 3개월 후 임차권등기 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네.맞습니다. 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 그리고 임대인이 통지받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것입니다.임차권등기명령은 계약종료 후 임대인이 보증금반환을 하지 않을 때 신청할 수 있습니다. 그래서 계약갱신 중 계약해지 시 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기 명령을 신청할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.09
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월세나 전세 계약할때 확정일자는 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 법적보호를 받기 위해 전입신고를 하고 확정일자를 받아야합니다.전입신고는 대항력의 요건이고 확정일자는 우선변제권의 요건입니다. 전입신고와 점유(거주)를 하면 대항력을 가집니다. 그리고 대항력을 가지고 확정일자를 받으면 우선변제권을 가집니다. 대항력은 법률관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권리입니다. 그리고 전입신고를 하고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 대항력을 가지고 있으면 임대차계약으로 거주 중 해당주택이 매매되어 임대인이 바뀌고 새임대인이 퇴거를 요청하더라도 임차인은 대항력에 의해 거주를 할 수 있습니다. 경매시 대항력이 있고 소액임차인에 해당 된다면 0순위로 가장 먼저 최우선변제금을 배당받을 수 있습니다.확정일자는 계약서에 확정일자를 받은 날부터 효력이 발생합니다.우선변제권은 경매시 후순위권리자 또는 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다.우선변제권이 있다면 경매시 선순위 권리자가 배당을 받고 남은 금액에서 순차적으로 배당을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.09
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우선변제권,주택임대차 보호법 잘모르겠는데 설명좀 부탁드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네.맞습니다. A근저당권설정한 은행보다 우선하여 최우선변제금을 배당받을 수 있습니다.후순위임차인이 대항력을 가지고 있고 소액임차인(기간별,지역별로 기준금액이 다름.)에 해당되는 경우 경매시 0순위로 가장먼저 최우선변제금을 배당받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.09
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월 '임대료 3기 연체'란 횟수가 3번이 되는 경우인지, 아니면 금액을 말하는 것인지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법 상 3기에 달하는 연체시 임대인은 계약해지를 할 수 있고, 임차인이 계약갱신요구권행사 시 임대인은 거절할 수 있습니다.여기서 3기에 달하는 연체란 3개월 연속하여 3개월치의 금액이 아니라 3개월치의 금액이 연체하는 것을 의미합니다.만약 3개월치 금액이 안 되거나 중간에 일부 금액을 지불했다면 임대인은 계약해지를 할 수 없습니다.
경제 / 부동산
23.06.09
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부동산 진짜 반등시점 예측해주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.언론에서 매매 증가 또는 반등을 보도하고 있지만 이는 부동산경기가 안 좋아지면서 매매량이 급감한 것에서 조금 반등한 것입니다. 적정 수요량을 미치지 못 하는 수준이기때문에 부동산 반등, 회복한다고 보기 힘듭니다. 미분양으로 건설사에서는 언론에 보도하여 매매를 부추기는 보도를 원합니다. 금리영향과 공급과잉이 가장 큰 요인이기에 금리인하를 하지않고 공급량이 아직 많이 남아있어 부동산 경기의 회복으로 보기 어렵습니다.이번 부동산경기 침체와 앞으로 경기침체로 이전에 부동산사이클(성장과 후퇴)처럼 큰 성장이 있을지도 알 수 없습니다. 어느정도 회복 후 중심지는 비싸지고 그 외는 더딘 상승이나 어느정도 상승 후 가격이 유지될 수 있습니다. 우리나라가 예전처럼 경제성장을 급하게 할 수 있는 상황이 아니기때문입니다. 하지만 교통(고속도로, 지하철, 철도 등)이 발달할 곳이 여전히 남아있어 이에따라 부동산가격이 상승할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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부동산 경매 낙찰가에 대해 궁금한 게 있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인의 권리순위에 따라 달라집니다.말소기준권리(저당,근저당,압류,가압류,가등기,경매개시결정 등)보다 선순위임차인일 경우 선순위임차인이 배당신청을 한다면 낙찰금에서 배당을 받거나 배당신청을 하지 않는다면 낙찰자는 선순위 임차인을 인수해야되고 임차인이 계약종료 시 보증금을 반환해야합니다. 낙찰금 외에 임차인에게 반환해야 할 보증금을 예상해야 합니다.말소기준권리보다 후순위 임차인의 경우 선순위채권 배당 후 남은 금액에 따라 임차인에게 배당을 하거나 배당을 못 할 수도 있습니다. 후순위의 임차인은 낙찰자의 인수대상이 아니기때문에 임차인이 보증금을 일부만 배당받거나 배당받지 못 하더라도 낙찰자가 부담하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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전세 재계약 날짜 시점을 어떻게하면 좋을지 고민입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.23년 12월로 할지 24년 1월로 할지 저희도 선택하기 어렵습니다. 만약 12월로 결정했다면 계약서에 특정날짜를 작성하고 특약사항에 계약기간은 23년12월00일까지 이지만 임차인은 12월 중 어느 때든 이사갈 수 있고 이에 임대인도 동의한다. 라는 내용으로 작성해도 될 것같습니다.그리고 계약기간 중 계약해지를 하는 것으로 중개보수를 본인이 부담해야 되는지도 확인하기 바랍니다. 중개보수를 부담하지 않아도 된다면 이또한 특약사항에 작성하여 확실히 해두는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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다가구주택의 최우선변제 조건에 대해 질문 드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.최우선변제권은 임차인이 대항력을 가지고 있고 소액임차인이라면 경매 시 말소기준권리(근저당권)와 상관없이 0순위로 최우선변제금을 배당받을 수 있습니다.2011년 근저당권을 기준으로 최우선변제금 기준날짜2011년의 소액임차인 보증금이 얼마인지와 최우선변제금액이 얼마인지 확인하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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상가 임대차 기간(2년)이 임대인의 연락이 없이 지나갔습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 통보가 없으면 묵시적갱신이 됩니다.묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다. 계약기간 2년을 했다면 그대로 2년이 진행됩니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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