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임대인과 직접 재연장계약을 했는데 계약서에 계약날짜를 잘못적었어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금변동이 없다면 확정일자를 다시 받지 않아도됩니다. 이전에 받은 확정일자 효력이 그대로 유지됩니다. 확정일자를 다시 받는다면 다시 받은 날부터 효력이 발생합니다. 확정일자는 우선변제권의 요건 중 하나입니다. 대항력(전입신고+점유(거주)) + 확정일자가 있어야지 우선변제권을 가질 수 있습니다. 날짜차이가 크게 차이가 나지 않는다면 그대로 두셔도 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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임대차계약에 대해 알고싶은점이 있습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지 시 임대인은 계약만료 전에 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그리고 임차인과 임대인 계약조건에 협읳고 동의한 후 도장을 찍고 계약을 체결했습니다. 그래서 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다. 만약 월세일 경우 새임차인이 구해질 때까지 임차인이 월세를 지불해야 합니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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월세인상률이 5%이내여야만 되는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다. 계약서 특약사항에 임대인과 임차인이 임대료 5%를 초과하는 인상에 동의한 후 작성하더라도 이는 강행규정으로 임차인에게 불리한 약정으로 효력이 없습니다. 임차인이 임대료 인상에 동의하지 않더라도 임대인과 임차인이 협의하여 5%이내에서 인상할 수 있다는 국토교통부의 입장입니다. 새로운 계약일 때는 5%인상률에 적용을 받지 않습니다. 시세에 맞추어서 인상을 하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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월세 계약 만료시 보증금을 받고 나가는게 맞는지 그냥 나가는게 맞는지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통은 임차인이 이사를 나가고 임대인이 방 내부를 확인하고 난 후 보증금을 반환합니다. 만약 임대인이 해당 방 내부 시설물에 훼손 또는 파손을 발견하면 연락을 할 것이고 임대인과 임차인이 비용발생하는 부분에 대해서 협의를 해야 합니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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묵시적 계약 연장과 계약갱신청구권을 사용하여 연장 계약의 차이가 뭔가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신청구권임차인이 2년 거주 후 더 거주하기 원한다면 계약만료 6~2개월 전까지 임대인에게 계약갱신에 대한 의사통보(카톡 또는 문자, 내용증명)를 하면 됩니다. 묵시적갱신계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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전세 만기 전 이사를 할 때 버팀목 대출은 어떻게 처리가 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.버팀목 전세자금 대출 중복으로 이용할 수 없습니다. 이미 본인 명의의 버팀목전세대출이 있다면 또 전세대출 받는 것은 불가능합니다. 계약만료 전 계약해지 시 임대인은 보증금을 계약만료 전에 반환할 의무가 없습니다. 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다. 새임차인을 찾아서 보증금까지 임대인이 받았다면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환합니다. 전세대출을 이용했다면 임대인은 은행으로 부터 받은 금액을 은행에 다시 반환해야 합니다. 새 전세집을 계약하려고 한다면 다시 전세대출을 심사받아야 합니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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임대인 매매 진행으로 인한 묵시적 갱신 및 퇴거 관련
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 정확하게 언제 계약갱신 의사통보를 했습니까? 5월 9일 전으로 통보를 했다면 묵시적 갱신이 아닙니다. 정상적으로 의사통보를 했습니다. 서로 협의를 하는 과정이 있었기에 최종 결정이 늦어진 것뿐이지 계약만료 2개월 전에 통보 한 것이라면 정상적인 의사통보기간에 통보를 한 것입니다. 최종 결정이 늦게 나서 임대인도 배려하여 본인이 새집구하는 시간까지 준다고 했으니 새집을 찾으면 되겠습니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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법적인 묵시적 연장 기간과 계약서에 적힌 묵시적 연장 기간 중 무엇이 우선시 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인에게 불리한 계약은 유효하지 않습니다.(강행규정) 계약서 특약사항에 3개월 전까지 고지하기로 임대인과 임차인이 협의하여 작성했더라도 임차인은 계약만료 6~2개월 전에 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다.몇몇 임대인은 특약사항에 작성했기때문에 특약사항대로 해야된다고 계속 주장을 할 수도 있습니다. 임차인이 임대인을 설득하기 어려울 수 있어 갈등이 오래 갈 수 있습니다.만약 임대인 주장대로 묵시적 갱신이라고 하면 묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 의사통보를 받은 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것으로 임대인은 통보를 받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 되고 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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등기부에 대해 몇가지 궁금한게 있어 문의드려요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.등기부에 좌측에 등기 순위가 숫자로 적혀있습니다. 이를 통해 쉽게 확인 할 수 있지만 등기부에 익숙하지 않다면 헷갈릴 수가 있습니다. 갑구(소유권에 관한 사항)와 을구(소유권 이외에 관한 사항)를 확인하여 권리들의 설정 날짜를 확인하여 차례대로 나열하면 순위를 쉽게 확인 할 수 있습니다. 2.우리나라는 등기부의 공신력을 인정하지 않습니다. 이 때문에 사실과 다른 기록의 등기부등본을 믿고 거래한 경우, 재산에 대한 권리를 보호받지 못할 수도 있습니다. 최근 대법원에서는 ‘부동산의 소유권은 (등기에 명시된) 명의자가 아닌 원소유자에게 있다’는 판결을 내놓았습니다. 사기꾼이 등기부를 위조했을 경우에 매매금액을 지불하였더라도 본인소유가 될 수 없고 매매금액을 받기 위해 사기꾼과 손해배상소송을 진행해야 합니다. 사기꾼이 마음먹고 사기를 치지 않는 이상 대부분 사람들은 등기부를 보고 권리에 관한 상황을 판단합니다. 경매 시에도 등기부를 확인하고 등기부상 권리순위를 판단합니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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수도권 집값이 조금씩 오른다는 뉴스를 봤는데 앞으로 부동산 전망을 어떨까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 부동산경기가 회복한다는 것은 시기상조로 보입니다. 매매증가 한 것이 맞습니다. 하지만 이는 부동산경기 나빠진 후보다 매매증가 한 것입니다. 이 수치를 서울을 예로 들어보면 서울의 적정 매매수요량을 넘어서지 못 했습니다. 이 적정 매매수요량을 넘어 섰을 때 부동산경기가 회복되었다고 봅니다. 부동산이 활발하게 거래되는 서울이 적정 매매수요량을 넘어서지 못 했다면 지방은 더욱 부동산경기가 안 좋다고 볼 수 있습니다. 건설회사는 언론에 많은 지분이 있고 언론을 통해 부동산 관련 좋은 내용을 보도하기를 원하고 이를 보고 매매를 하기를 원합니다. 아직 금리 인하를 하지 않아 고금리이고 내년까지 공급량이 많기 때문에 관망의 자세를 유지해야 될 것으로 보입니다. 많은 사람들이 연말까지 기다려보자는 입장입니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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