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답변 내역

전세권 설정과 확정일자의 차이점?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세권 설정등기부에 전세권설정등기를 하면 전입신고없이 후순위 권리자, 기타채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있습니다. 이 전세권설정을 하기 위해서 집주인의 동의가 필요하고 설정비용도 발생합니다. 보통 세입자가 전세권설정을 하기 원하기 때문에 세입자가 임대인의 비용 (비쌈)까지 부담합니다. 만약 집주인이 전세금을 반환하지 않을 때 소송없이 바로 경매신청을 할 수 있습니다. 경매로 넘어갈 경우 배당은 건물가격부분에 대해서 (토지부분 제외) 적용됩니다. 전입신고와 확정일자전입신고+점유(거주) =대항력, 대항력 + 확정일자 = 우선변제권의 효력을 가집니다. 이는 집주인의 동의가 필요없이 가까운 주민센터에 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 됩니다. 비용도 600원이면 됩니다. 만약 집주인이 존세보증금을 반환하지 않을 경우 보증금반환소송 후 승소판결에 의한 강제집행(강제경매)을 진행해야합니다. 경매로 넘어갈 경우 건물과 토지 금액에 대한 배당을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.16
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부동산 전세 사기를 어떻게 예방해야 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세사기 피해자가 많이 발생하면서 불안해 하는 임차인들 또는 전세로 거주할 예정인 임차인들이 많습니다.전세사기 예방을 위해서 1.매매시세와 전세시세를 확인해야합니다. 네이버부동산, 직방, 호갱노노 등에서 시세를 확인할 수 있습니다. 전세안심앱에서 시세정보는 현재 부족한 면이 있어서 추후 업데이트를 통해 보완예정입니다.2.임대인의 갭투자자인지 확인할 수 없지만 매매가와 전세가가 비슷하거나 똑같다면 부동산경기가 안 좋을 때 역전세, 깡통 전세가 발생하면서 임대인이 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다.3.대출금(등기부상 채권최고액)+보증금(본인 보증금 포함)이 주택매매시세의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.4.계약서 작성 시 등기부상 소유자와 신분증을 통해 임대인의 진위여부를 확인해야합니다. 대리인이 나왔다면 임대인의 도장이 찍힌 위임장을 확인하고 계약에 대해 임차인이 직접 전화를 하거나 영상통화를 하여 확인해야합니다.*건물주인이 있는데 신탁회사가 건물을 관리하는 경우라면 신탁회사와 계약을 체결해야합니다. 건물주인이 괜찮다고 하여도 계약서에 신탁회사의 도장을 찍어야 합니다.5.전세 계약기간동안 보증금을 돌려받는 것에 불안할 것 같다면 보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 적은 금액의 보증료로 큰 금액의 전세보증금을 지킬 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.16
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아파트 전세계약을 하고 주택임대차 계약 신고는 어디에 어떤 방법으로 해야 하는지 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산을 통해서 계약을 체결했다면 부동산에 부탁하면 부동산에서 전월세신고를 해줍니다. 본인이 직접하려면 가까운 주민센터를 방문하여 전월세신고를 하면 됩니다. 전월세신고를 하면 확정일자는 자동적으로 부여되며 전입신고는 별도로 해야합니다. 인터넷에서 셀프로 하려면 부동산거래관리시스템이나 정부24에 접속하여 전월세신고를 할 수 있습니다. 이 또한 확정일자는 자동적으로 부여되고 전입신고는 별도로 해야합니다.
경제 / 부동산
23.05.16
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집주인이 사망한경우 전세금 어떻게 돌려 받을 수 있는지 궁금해요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 사망하면 상속인에게 임대인의 권리와 의무가 승계됩니다. 상속인의 직계존비속으로 배우자, 배우자와 자녀가 될 수 있습니다.임차인은 대항력(전입신고+거주)을 가지고 있다면 계속 거주하고 있으면 되고 거주하다보면 상속인으로부터 연락이 올겁니다. 상속인과 협의하여 계약서(새임대인 인적사항만 바뀜) 를 새로 작성해도 되고 작성하지 않아도 되며 보증금반환에 대해서도 대화를 나누기바랍니다.
경제 / 부동산
23.05.16
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원래 월세를 1년마다 올리고 그러나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.첫 계약하고 2년 뒤 계약갱신 시 임대료 인상이 가능합니다. (전월세 모두)하지만 시세보다 현저하게 저렴하거나 시세보다 임대료가 현저하게 높다면 1년이 지난 시점에서도 임대료증감청구권을 행사 하여 조정 가능합니다.
경제 / 부동산
23.05.16
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집 매매시 매도자가 법적으로 알려야할 사항이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 전 부터 발생한 중대한 하자로 매도인은 알고 있고 매수인은 모르는 상태로 계약을 한 후 계약 목적을 달성하기 어려울 만큼 중대한 하자가 발생했다면 매수인은 계약을 해제하고 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. (하자담보책임) 이런 경우 매수인이 안 날로부터 6개월 이내 손해배상을 청구 할 수 있습니다.대법원 판례에 따르면, ‘하자’란 매매 목적물이 객관적인 기능과 성질이 결여되어 사용에 지장이 있는 경우를 말합니다. 즉 주택법에 따르면, 건축물 또는 시설물의 안전과 미관에 나쁜 영향을 줄 수 있는 균열이나 처짐, 비틀림, 침하, 파손, 붕괴, 누수 등을 불량으로 규정하고 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.15
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기간 내 계약 해지 합의 시 보증금은 언제 받을 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지로 보증금반환에 대해 임대인과 어떻게 구체적으로 합의를 보았을까요??합의에 의한 계약해지가 될 만한 카톡 또는 문자 대화내용이나 전화녹음이 있을까요?? 합의에 의한 계약해지로 판단된다면 먼저 대화로 최대한 빠르게 해결해보려고 해보고 안 되면 내용증명 우편을 송달합니다. 내용증명 내용에는 보증금을 반환하지 않을 경우 보증금지급명령을 진행하겠다고 강력하게 의사표시를 해봅니다.
경제 / 부동산
23.05.15
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아파트 전월세 계약의 계약기간은 보통 몇년이며, 최대 몇년까지 계약이 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 2년을 거주기간으로하여 계약갱신요구권 행사는 1회에 한하여 사용할 수 있습니다. 첫계약 2년 + 계약갱신 2년으로 최대 4년 동안 보호를 받으면서 거주할 수 있습니다.( 첫계약 2년+ 묵시적갱신 00년 + 계약갱신 2년으로 이때는 묵시적 갱신기간에 따라서 총 거주 년수가 달리집니다.)그리고 2년이 지난 시점에 계약갱신 시 임대료를 5% 초과하지 않는 범위내에서 인상이 가능 합니다. 임대료 인상으로 몇몇 임대인은 2년 후 꼭 임대료를 인상하려고 합니다. ( 요즘같이 부동산경기 안 좋을 때는 인상 하지 않습니다.4년이 지난 후에 계약갱신이 가능하지만 이때는 새로운 계약으로 계약서를 작성합니다.보통 월세는 1년으로 계약하는데 임대인과 협의하여 정하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.15
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묵시적 계약 연장 후 해지예정인데 제가 중개수수료 내야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약만료 2개월 전까지는 계약에 대한 의사통보를 임대인에게 통보하면 됩니다. 그리고 계약만료시 보즈윽ㅁ을 돌려받고 퇴거를 하면 됩니다. 본인이 임대인에게 의사통보를 언제 했는지 확인할 수 없어 묵시적갱신인지 적절한 시기에 의상통보를 했는지에 따라 달라 집니다. 2년 미만으로 계약기간을 정했더라도 주택임대차보호법 상 임차인은 2년을 주장하여 더 거주 할 수 있습니다. 주택임대차보호법 상 최대 2년을 보호받으며 거주할 수 있습니다. 2년 거주 후 묵시적 갱신 또는 계약갱신으로 연장거주가 가능합니다. (1년 거주 후 묵시적 갱신 또는 계약갱신 불가능)
경제 / 부동산
23.05.15
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경매시 임차권이 근저당보다 늦은 경우는??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.근저당보다 후순위의 임차인은 낙찰자가 인수를 하지 않아도 됩니다. 낙찰 후 후순위의 임차인을 퇴거시키기 위해 인도명령을 합니다. 인도명령으로 후순위 임차인을 퇴거시킬 수 있고 임차인이 끝까지 버틴다면 이사비용을 지원해주는 조건으로 퇴거를 시킵니다. 임차인도 근저당이 없는 안전한 전세집을 원하지만 근저당이 잡혀있는 집이 많고 본인이 거주하는 동안 경매에 넘어가지 않을 것이라고 생각도 합니다.그리고 보통 근저당이 잡혀 있는 전세집의 경우 대출금(채권최고액)+총보증금(본인 보증금 포함)이 주택 매매시세의 70~80%가 넘어 가면 안전하지 안다고 봅니다. 70~80% 아래일 경우 임차인이 계약을 할 수도 있습니다 .
경제 / 부동산
23.05.15
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