전세권 설정과 확정일자의 차이점?

Question

전세사기가 너무 기승을 부려서 안전한 전세를 구하기위해서 어떤걸 확인하고 조심하고 해야할지 고민스럽네요. 대부분 전세를 들어가면 동사무서 확저일자를 받는데 전세권설정을 하면 확저일자랑 어떤점이 다른점일까요?

Answer 1

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

전세권 설정

등기부에 전세권설정등기를 하면 전입신고없이 후순위 권리자, 기타채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있습니다. 이 전세권설정을 하기 위해서 집주인의 동의가 필요하고 설정비용도 발생합니다. 보통 세입자가 전세권설정을 하기 원하기 때문에 세입자가 임대인의 비용 (비쌈)까지 부담합니다. 만약 집주인이 전세금을 반환하지 않을 때 소송없이 바로 경매신청을 할 수 있습니다. 경매로 넘어갈 경우 배당은 건물가격부분에 대해서 (토지부분 제외) 적용됩니다.

전입신고와 확정일자

전입신고+점유(거주) =대항력, 대항력 + 확정일자 = 우선변제권의 효력을 가집니다.

이는 집주인의 동의가 필요없이 가까운 주민센터에 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 됩니다. 비용도 600원이면 됩니다.

만약 집주인이 존세보증금을 반환하지 않을 경우 보증금반환소송 후 승소판결에 의한 강제집행(강제경매)을 진행해야합니다. 경매로 넘어갈 경우 건물과 토지 금액에 대한 배당을 받을 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전세권 설정이란 전세권 등기를 말합니다, 전세권의 경우 물권으로써 그자체로 전입신고, 확정일자 없이도 대항력과 우선변제권을 가지는 강력한 권리입니다. 또한 반환소송없이도 만기일에 보증금 미반환시 바로 경매를 신청할수 있구요, 다만 설정전 임대인의 동의와 서류협조가 있어야 등기가 가능합니다. 물론 등기비용도 발생됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

확정일자는 채권적 대항력이고 전세권설정은 물건적 대항력입니다. 전세권설정후 임대인이 계약만료시 보증금을 돌려주지못하면 바로 경매신청이 가능하고 확정일자부 임차인은 소송을 통해 승소판결후 가능합니다.

보통 전세권설정은 전입신고 및 확정일자를 받지못하거나 받아도 효력이 없는경우 많이들 하십니다.