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전세계약종료시 임차인이 원상복구 비용을 내야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료로 이사를 나가야 되는 경우 처음 입주할 당시의 상태와 똑같이 청소를 한다면 임대인이 아무말을 하지 않을 겁니다. 임차인이 짐을 다 옮긴 후 쓰레기, 먼지청소 등 더럽거나 지저분하지 않아 보이는 정도로만 청소를 간단하게 하면 됩니다. 벽지의 경우 노후화에 따른 변색(장롱 뒤 변색, 액자 뒤 변색, 햇빛에 색바랜 벽지, 자연스러운 변색 등)은 임차인이 원상복구에 대한 비용을 부담하지 않아도 됩니다. 장판의 경우 자연스러운 생활 기스, 생활찍힘, 마모, 변색도 임차인이 원상복구에 대한 비용을 부담하지 않아도 됩니다. 임대인은 마음에 들지 않을 경우 사소한 것 하나하나 임차인에게 비용을 부담시키려고 합니다. 이럴 경우 임대인과 말다툼에 이어 감정싸움까지 갈 수도 있습니다. 원만하게 잘 해결하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.04.25
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전세 계약하면서 계약금을 냈는데 대출이 되지 않을때 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 전세대출을 이용할 경우 계약서 특약사항에 임차인이 전세대출이 되지 않을 경우 계약을 취소할 수 있고 임대인은 계약금을 반환한다 라는 문구를 작성합니다. 이와 같은 특약사항이 없다면 임대인은 계약금을 반환하지 않으려고 할 겁니다. (해약금으로써의 임차인의 사정으로 계약파기 시 임차인은 계약금포기) 간혹 마음씨 좋은 임대인은 반환을 할 수도 있습니다. 임대인을 최대한 설득하여 협의를 하는 것이 가장 최선의 방법으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.04.25
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깡통전세 와 갭투자 두 용어에 대하여 알려주시면 좋겠습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.갭투자는 전세를 끼고 집을 사는 것을 말합니다. 저금리 때 적은 비용으로 부동산 자산을 확보하는 것십니다. 예를 들어 주택 매매가와 전세가의 차액이 작은 집을 고른 후 전세 세입자를 구해 전세 세입자가 들어갈 주택을 매입해 시세차익을 노리는 것입니다. 집값 상승기에 적은 돈으로 주택을 매입하고 되팔 때 높은 차익을 노릴 수 있지만 단기성인 만큼 갑자기 부동산경기가 안 좋아 져서 집값이 하락하면 투자한 돈도 잃고 심하면 파산에 이를 만큼 위험부담이 큽니다. 전세는 3억 7천만원, 매매가 4억짜리 아파트를 3천만원만 투자해서 매수합니다. 그리고 단기간에 5억으로 매도를 합니다. 이러면 1억원의 차익으로 돈을 벌게 됩니다. 기존 세입자의 전세보증금이 주택매매가 또는 주택매매가_대출금을 초과한 상태로 경매로 넘어가게 되어 전세보증금을 못 받을 수 있는 상황이 빈 껍데기만 있고 내용물이 비어있는 깡통과 같다고 해서 깡통주택이라고도 합니다. 보통 집주인이 갭투자목적으로 투자를 한 후 실패를 하게 되면 세입자에게 피해를 줄 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.25
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자취방 계약만료 전에 미리자취방 이사에 대해서?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이중계약은 아닙니다.이전 월세집에서 계약만료로 보증금 받기 전 이사를 해야 한다면 짐 일부를 이전 방에 놓아두고 이사를 하고 새집에 전입신고를 하지 않습니다. 이전 원룸에 대항력을 잃지 않기 위함입니다.
경제 / 부동산
23.04.25
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전세계약 종료 후 복비 누가 부담해야하는지 문의입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 임대인의 전세에서 월세로, 월세에서 전세로 변경을 요청할 경우 임차인의 동의가 필요하고 임차인이 동의하지 않는다면 변경을 할 수 없습니다.계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 임차인이 계약해지의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생하므로 임대인은 보증금을 반환해야하고 법적으로 계약이 종료되는 것이기때문에 임차인이 새임차인을 구하지않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.25
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HUG 보증 보험 가입시 전세금은 확실하게 안전한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증보험에 가입을 했고 임대인이 계약종료 시 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인이 보증보험이행청구를 신청하면 1개월 이내에 보증기관이으로부터 보증금을 모두 받을 수 있습니다. 그리고 보증기관은 임대인에게 구상권청구 같이 임차인에게 보내준 보증금금액을 청구하게 됩니다. 보증기관으로부터 보증금액을 받는 것은 임대인의 세금미납과 상관없습니다. 임대인의 세금미납의 배당순서는 경매와 관련있습니다.
경제 / 부동산
23.04.25
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원룸 건물관리 많이 힘든가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.다가구주택(원룸건물)을 가지고 있고 직접관리가 가능하면 비용이 절약되어 월세수익이 좋습니다. 몇 몇 임대인은 벽지.장판 교체, 건물 내외부 청소, 시설물(씽크대,세면 대 배관 교체, 전등교체, 몰딩교체, 문교체 등)교체 등을 직접관리하여 지출비용을 최소화 합니다. 부모님께서 연세가 있으시다보니 몇 몇 부분은 업체에 비용을 지불하여 관리하는 것이 낫습니다. (건물, 내부외부 상태때문에 )건물이 노후화가 진행될 때 누수, 천장방수, 옵션제품 교체, 공용배수관 막힘 등으로 비용이 상당히 발생합니다.다양한 임차인들을 만나는데 크게 스트레스 받지 않고 지내면 됩니다.개인적으로 노후에 다가구주택(원룸건물) 월세수익이 보장된다면 아주 좋습니다.
경제 / 부동산
23.04.25
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임대차3법중에 전월세신고에대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 맞습니다. 새로운 계약 또는 계약갱신 시 보증금 6천만원 초과(이상×) 또는 월세 30만원 초과(이상×) 시 전월세신고를 해야합니다. 의무입니다. 신고를 하지 않고 있다가 적발되면 과태료를 부과합니다. 가까운 주민센터 방문을 하거나 인터넷에서 신고를 하면 됩니다.(확정일자는 자동의로 부여 됩니다. 전입신고는 별도로 해야함.)
경제 / 부동산
23.04.25
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1년 월세 계약 후 계약갱신청구권에 대하여
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 1년 계약 또는 2년 미만 계약의 경우 임차인은 계약기간 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다.계약기간 1년으로 정했더라도 임차인이 2년을 주장할 수 있고 임대인은 임차인에게 특별한 사유가 아닌 이상 강제퇴거명령을 못 합니다
경제 / 부동산
23.04.25
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계약 갱신권 쓰고 4년뒤 재개약하면 전세금 인상률은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 임대료 인상률 5% 를 초과할 수 없습니다. 계약갱신요구권 행사는 1회에 한하여 사용할 수 있습니다. 첫계약2년 + 계약갱신 2년 으로 총 4년을 거주 할 수 있습니다. 4년 거주 후 계약을 갱신할 수 있는데 이 때는 이전 계약의 갱신이 아닌 새로운 계약으로 진행하는 갱신입니다. 새로운 계약이다보니 임대료 인상률 5% 제한을 받지 않아 5%를 초과하여 인상할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.25
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