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분양받은 아파트에 입주하기 전 전세계약에 대해 궁금한게 있어서요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신요구권 행사와 계약갱신 중 계약해지를 하신면 될 것 같습니다.계약갱신 중 계약해지는 임차인이 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 임차인이 계약해지에 대한 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생하여 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것으로 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.임대인이 현금보유 상황에 따라 보증금을 반환할 수 없을 수도 있습니다. 이럴 경우 보증금을 받기까지 시간이 소요될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.19
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전세사기를 당하면 전세금을 아예 받지못하게되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전국에 전세사기를 보면 주택 몇천채에 몇천억에 이르기에 피해자도 어마어마하고 피해금액도 어마어마합니다. 정부에서 피해자를 위해 구제방법을 구상 중이지만 피해자도 너무 많고 피해금액도 너무 커서 빠른 시일 내에 해결 되기 어려울 것으로 보이고 세금으로 구제해 주기에 국민공감이 필요하고 국민 세금으로 도와주더라도 정부가 전세사기꾼(파산신청을 하거나 징역을 산다면)으로부터 다시 금액을 받아내기 힘든 상황입니다. 피해자 중 자살하는 피해자가 늘어나면서 정부에서 전세사기주택의 경매 진행 중단을 지시했습니다. (경매를 하더라도 유찰이 몇번되면서 낙찰가가 많이 내려가서 대출해준 은행이 먼제 변제 받고 나면 피해자들은 보증금을 일부만 배당 받거나 모두 못 받을 수 있음)현 상황에서는 보증금을 지킬 수 있을지 확신이 없습니다.
경제 / 부동산
23.04.19
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전세 사기를 안당하려면 어떤 점을 확인해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세사기는 공인중개사를 통하더라도 집주인이 마음먹고 사기치면 사기를 다할 수 밖에 업흡니다. 그래도 전세보증금을 지키는 최소한의 예방법으로는 대출금(등기부상 채권최고액)+총보증금이 주택 매매시세의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 전세집이 너무 마음에 들더라도 대출금 비율이 크다면 피하는 것이 좋습니다. 경매시 유찰도 생각해야합니다. 1회 유찰될 때마다 20%씩 경매가에서 인하됩니다.전세사기의 경우 대부분 매매가 대비 전세가가 90~100%였습니다. 갭투자의 방법으로도 좋은 상황입니다. 요즘같이 부동산경기가 안 좋은 경우 임차인의 처음 전세보증금보다 매매가가 내려가게 되고 계약만료 시점에 임대인이 보유한 현금이 부족하여 반환할 수 없는 상황이 발생할 수도 있습니다. 전세가도 내려가서 새임차인을 구하더라도 새임차인의 전세보증금으로 전 임차인의 전세보증금을 반환할 수 없습니다.
경제 / 부동산
23.04.18
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아랫집에서 자꾸 누수라고 해서요. 이런경우는 어떻게 해결해야할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.누수 위치와 원인을 정확하게 확인할 필요가 있습니다. 아랫집 내부 천정에서 누수가 발생했다면 천정을 뜯어서 확인을 해봐야지 확인이 가능합니다. 만약 공용배관에서 누수가 발생했다면 아파트 장기수선충당금으로 수선이 가능합니다. 윗집의 공용배관이 아니라면 윗집에서 모든 비용을 부담(아랫집 포함)하여 수리해야합니다. 관리사무소에서 누수업체를 불러서 정확하게 확인해야지 해결될 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.04.18
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기존 살고있는 주택 재계약시 대출을 새로 받을수 있는지 궁금해요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.다른은행의 전세대출의 이자가 더 낮다면 해당 전세대출을 이용할 자격이 되고 전세집에 대해 대출승인이 된다면 바꾸는게 낫습니다. (임대인이 이전 계약과 동일한 조건으로 계약갱신을 원하고 등기부상 권리 변동이 없다면 다른 전세대출을 이용하더라도 대출이 승인이 날 것으로 보입니다.)계약만료시 집주인은 이전 전세대출을 실행한 은행에 상환을 하면 됩니다. 그리고 은행에 가서 전세대출을 신청하고 심사를 받으면 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.18
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계약만료 후 월세 세입자가 나간다고하는데 원상복구문제 질문입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.자연적인 마모나 노후화는 임차인이 비용을 부담하지 않습니다. 벽지의 경우 장롱 뒤나 액자 뒤의 변색, 햇빛에 색이 바랜 경우 등은 임차인이 비용을 부담하지 않아도 됩니다. 그리고 장판은 생활찍힘, 마모와 자연적인 변색도 또한 임차인이 부담하지 않아도 됩니다. 그리고 임대인이 다음 세입자의 임대차를 위해 수선을 한 후 준비를 해 놓아야 합니다. 계약기간 중 수리비 부담에 대해서는 적은비용으로 손쉽게 직접 고칠 수 있는 소모품, 건전지, 전등, 샤워헤드, 호스, 변기커버 등은 임차인이 비용을 부담합니다. 계약 후 이 부분이 교체를 해야되는 것을 발견했다면 임대인이 교체를 하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.18
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전세만기 계약금 반환에 대해 궁금한게 있어서요. 답답한 마음에 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이럴 경우 참 이렇게도 못 하고 저렇게도 못 하고 답답하고 난감할 겁니다. 임대인이 가장 빨리 보증금을 반환할 자금을 마련할 수 있는 방법이 임대인 보증금반환용 대출상품(특례보금자리론 등)으로 생각됩니다. 이 또한 임대인의 대출 자격이 되어야지 가능합니다. 임대인의 사정을 봐주기에는 본인도 급하기 때문에 이사를 가야하는 상황으로 빨리 방법을 찾아야합니다. 그리고 보증금지급명령과 보증금반환소송의 방법이 있습니다. 보증금지급명령은 15일~1달이 소요되고 임대인이 이의신청을 하는 경우 본안소송으로 진행하여 최소6개월의 시간이 소요될 수 있습니다. 보증금반환소송은 최소 6개월의 시간이 소요되는 단점이 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.18
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세입자가 물건을 망가뜨린 경우 어떻게 처리되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.최대한 대화로 해결해보는 것이 좋을 듯 합니다. 옵션제품, 이외 시설 파손으로 수리 비용이 많이 나온다면 소송을 통해 임차인이 비용부담하도록 하면 되지만 비용이 얼마 되지 않을 경우 비용에 비해 소송 결과까지 상당히 오래 기다려야할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.18
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전세입자 보증금에 대해 궁금한게 있어 문의드려요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료일에 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환할 능력이 안 된다면 새임차인의 전세보증금을 받아서 전임차인에게 보증금을 반환할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.18
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아파트계약금은 보통 전체 분양가에 몇프로정도 내나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%의 비율입니다. 먼저 본인이 보유하고 있는 현금으로 분양가의 10%를 게약금으로 지불해야 합니다.
경제 / 부동산
23.04.18
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