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전세가율계산과 갭투자와 깡통전세 뜻이 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세가율전세가율(%) = 전세가격 / 매매가격 x 100예를 들어, 부동산의 매매가격은 5억이고 전세가격이 3억이라면 전세가율은 60%입니다. 갭투자를 하게 된다면 매매가격과 전세가격의 차액인 2억으로 전세낀 매매가 가능합니다.갭투자시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액이 적은 집을 고르고, 주택을 매입 전후로 바로 전세 세입자를 구하거나 전세 세입자가 있는 집을 고르고 매매가에서 전세금을 뺀 금액만 실질적으로 부담하는 것을 말합니다.전세가율이 높을수록 투자하는 금액이 적어집니다. 깡통전세집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세보증금 합계가 해당주택시세에 육박해 시장 침체 때 집값이 떨어지면서 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 가리키는 말입니다.
경제 / 부동산
23.04.15
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주변의 전세가가 떨어진 경우 계약연장시 전세금 조정이 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신 중 임대인이든 임차인이든 전세보증금 인하 요구을 할 경우 임차인에게 불리한 사항이 아니기때문에 가능합니다.보증금 감액 시 5%적용을 받는데 시세가 많이 떨어져있다면 시세대로 조정이 됩니다. 원만하게 해결하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.04.15
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현재 부동산 가격이 바닥이라고 할수있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산시세가 바닥을 찍었다고 정확하게 알 수는 없습니다. 바닥이라고 하는 사람들도 있고 아직 바닥이 아니다라고 하는 사람들도 있습니다.현재 경기침체, 금리 등 여러가지 요인으로 부동산경기 또한 안 좋습니다. 이중 금리가 부동산경기에 가장 큰 영향을 미치고 있습니다. 5월 미국fomc의 마지막 금리인상 일지 금리동결로 발표할지 기다리고 있습니다. 이전에 미국이 올해 금리인하는 하지 않을 것이고 시장을 보고 금리를 결정할 것이라고 발표했습니다. 이를 비추어 볼 때 올해는 고금리를 유지하기에 부동산경기가 긍정적으로 보이지 않습니다. 하지만 정부의 금리인하를 기대하고 미국이 더이상 금리인상이 없을 것으로 보기에 하반기에는 현재보다는 부동산 경기가 조금 회복할 것으로 보고 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.15
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층수가 4층이 원룸건물도 다가구 주택이 가능한지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대가구주택은 3층 높이로 19가구까지 지을 수 있습니다. 다만 근린생활시설은 층수에서 제외되고, 「건축법시행령」에 의거 지하주차장이나 필로티구조의 주차장은 층수에서 제외됩니다. 현재 신축되는 건물은 1층 바 닥면적의 1/2 이상을 필로티구조로 해 주차장으로 사용, 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는경우, 해당 층을 주택의 층수에서 제외합니다. 그래서 육안으로 보면 4층 높이가 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.15
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원룸 재계약 작성 관련해서 질문드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본계약서 특약사항에 본질문 내용대로 작성했다면 강행규정으로 임차인에게 불리한 약정이므로 유효하지 않은 약정입니다. 처음에 전입신고했고와 거주를 하고 있기 때문에 대항력을 유지하고 있는 것이고 다시 전입신고를 하지 않아도 됩니다. 최우선변제권도 있습니다. 확정일자는 보증금 변동이 없다면 다시 받지 않아도 됩니다. 처음에 받은 확정일자효력이 그대로 유지합니다. 보증금 인상이 있다면 확정일자를 받으셔야합니다. 처음에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지하면서 보증금 인상분만큼 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.04.14
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전세로 살고 있는 집에 주방쪽 수도벨브 고장시에 세입자가 고치는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.수도꼭지의 경우 임차인이 별비용을 들이지 않고 스스로 교체할 수 있는 부분으로 임차인이 비용부담하여 교체할 수도 있지만 노후화에 따른 고장으로 임대인이 비용부담합니다. 보통 임대인이 대부분 비용부담하여 교체를 해줍니다.별비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 소모품, 건전지교체, 전등교체, 변기커버교체, 샤워호스.헤드교체 등은 임차인이 비용 부담합니다.그 외 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다. 보일러 수리 및 교체, 변기교체, 벽갈라징, 누수 등이 이에 해당합니다.
경제 / 부동산
23.04.14
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전세로 들어갔을때 들어야하는보험 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세계약 후 전입신고와 확정일자를 받으면 됩니다. 전입신고와 거주(이사)를 하게 되면 대항대항력을 가집니다. 대항력는 법률관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권리입니다. 매매로 임대인이 바뀐다면 새임대인이 나가라고 한다면 대항력에 의해 거주를 주장할 수 있고 계약만료시 보증금을 반환받을 수 있습니다. 그리고 경매시 소액임차인에 해당되고 대항력이 있다면 최우선변제금액을 받을 수 있습니다. 말소기준권리보다 선순위일 경우 배당신청을 하여 배당을 받을 수 있거나 대항력으로 계속 거주다하다가 계약만료시 보증금을 받을 수도 있습니다. 두 가지 중 선택을 하면 됩니다.그리고 대항력과 확정일자는 우선변제권의 요건입니다. 우선변제권은 경매시 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.얼마까지 보호되는 것은 상황에 따라 다릅니다. 최우선변제금은 말소기준날짜와 지역에 따라 다르고, 나머지금액에서 보증금을 배당받을 수 있거나 일부만 배당받을 수 있거나 모두 못 받을 수도 있습니다.보험은 보증보험하나로 가입조건이 된다면 보증보험에 가입하면 됩니다. 부동산에서 작성한 계약서로 확정일자를 받은 계약서여야 합니다.계약만료 6~2개월 전에 임대인에게 계약연장에 대해 의사통보하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.14
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상가 임차인에 대한 권리금 주장 문의 사항드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특약사항에 권리금에 대해 인정하지 않는다라고 작성한 내용은 강행규정을 임차인에게 불리한 약정은 유효하지 않습니다. 상가임대차보호법 제15조에 기재된 동법에 규정된 사항에 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.14
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전세계약 만료 시에 언제까지. 미리 재계약을 고지해야 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전 임차인 또는 임대인이 계약에 대해 의사통보를 하면 됩니다. 변경되는 계약조건에 대해 협의하면 됩니다.의사통보기간(계약만료 6~2개월 전)에 임대인과 임차인 모두 의사통보를 하지 않는다면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 되면 이전 계약조건과 동일하게 계약이 진행됩니다.
경제 / 부동산
23.04.14
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전세보증금 있는 집 경매로 낙찰받았을 때 이전 전세보증금은 어떻게 처리해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매로 집을 팔아도 오히려 낙찰 금액이 전세 보증금보다 낮아 돈을 얼마 돌려받지 못하는 경우도 많이 나오고 있습니다. 특히 지금처럼 집값 하락기엔 그런 경우가 많다라고 볼수 있습니다. 또한 전세 세입자가 있는 경우 응찰하려는 사람이 별로 없어 유할되면서 낙찰금액이 깎이기도 합니다. 유찰될 때마다 최초 감정평가 금액의 약 20%씩 낮춰 낙찰을 받습니다. 그런 상황때문에 임차인이 직접 낙찰을 받는 것도 하나의 방법입니다. 일반 경매하는 방식으로 경매에 참여하여 낙찰을 받으면 됩니다.입찰일과 시간이 정해지면 법원에 가서 입찰을 합니다. 입찰 봉투와 기입 입찰표에 사건 번호, 물건 번호, 입찰자, 입찰가격, 보증금액 등을 적고 도장을 찍은 뒤 입찰보증금을 넣고 동봉해 제출하면 입찰에 참여가능 합니다. 만약 본이인 등기부 권리순위상 1순위일 경우 본인 보증금을 상계처리하여 받을 수 있습니다. 하지만 상계처리가 가능한 액수는 임차인의 보증금 전부가 아닌 낙찰 후 돌려받게 될 전세보증금이 됩니다. 낙찰금에서 배당순의 별로 배당이 되고 남은 금액에서 본인 보증금을 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있거나 못 받을 수도 있습니다.은행은 낙찰금에서 대출금을 변제 받고 대출금 일부를 변제 못 받을 경우 이전 임대인에게 소송을 통해 받아 냅니다.
경제 / 부동산
23.04.14
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