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묵시적 계약 갱신이라는건 어떤상태를 말하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 맞습니다.계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대해 아무런 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 이전 계약과 동일한 계약조건으로 계약이 진행됩니다. 임대인이 의사통보기간(계약만료 6~2개월 전)에 의사통보를 하지 않고 묵시적 갱신이 중에 임대인 실거주를 이유로 나가라고 한다면 임차인은 계약만료일에 이사를 가야 하고 다음 계약갱신을 못 합니다. 임차인이 더 거주하기를 원하여 계약갱신요구권을 행사했을 때 임대인은 다음과 같은 경우가 아니라면 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 없습니다. *차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 *임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우*서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우*임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우*임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우*임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우* 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우* 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우* 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우*임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우*그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
경제 / 부동산
23.04.14
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전세 계약중인데 궁금한게있어요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 영수증에 육하원칙으로 3,600만원 대해 작성하여 도장찍어서 임대인과 본인이 교부하면 될 것같습니다. 아니면 계약서 특약사항에 작성하셔도 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.14
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월세금이 안들어오면 보증금에서 언제부터 차감할 수 있는 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특정한 시점은 없습니다. 계약이 만료되고 보증금을 반환 할 때 연체된 금액만큼을 빼고 반환하며 됩니다. 계약만료 전 월세 연체에 대해 의사통보를 하기바랍니다. *임차인이 월세를 연체할 경우 2기차임에 달하는 연체시 임대인은 계약해지를 주장할 수 있습니다. 내용증명으로 연체사실을 상세하게 작성하고 계약해지할 수 있다고 도 작성하여 강력하게 의사표현을 하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.14
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집주인 몰래 임차인이 상가를 내 놓고 계약하러 오라고하는데 어떻게 해야하나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 임대인에게 먼저 아무통보없이 갑자기 새임차인을 구해서 황당할겁니다. 순서가 임대인에게 먼저 통보를 해야되는게 맞습니다. 임차인입장에서는 잘 모르고 새임차인을 구했을 수도 있습니다. 임차인이 장사가 안 되는데 때마침 새임차인이 있어 빨리 인도하고 싶었을 수도 있습니다.본인(임대인)이 정말 마음에 들지않으면 새임차인과의 계약을 거부하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.14
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임차인이 임대료를 4개월이상 미납 중입니다ᆢ
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 월세연체때문에 고민이 많으시겠습니다.임차인이 월세 2기차임에 달하는 연체시 임대인은 계약해지를 주장할 수 있습니다. 2기차임에 달하는 연체란 만약 월세가 50만원이라면 총100만원이 연체된 사실을 말합니다. 연체 2개월이든 3개월이든 4개월이든 2개월치월세 100만원이 넘어가면 됩니다.내용증명 송달하면 됩니다. 내용에 연체사실을 상세하게 적어 계약해지를 통보고 명도소송까지 진행한다고 작성하면 됩니다. 계약해지(계약종료)되는 것을 알리는 것이 됩니다. 하지만 내용증명은 법적 강제력이 없어 임차인이 계속 거주한다면 임대인이 강제로 이사가게할 수도 없습니다. 이때는 명도소송으로 진행해야합니다. 법원의 판결로 강제집행을 하여 임차인을 적법하게 이사를 가게합니다. 명도소송의 단점이 최소 6개월이 소요된다는 단점이 있습니다.최대한 대화로 해결 해보시고 빠른시일 내에 해결되길 바랍니다.
경제 / 부동산
23.04.14
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전세 계약할때 수수료 얼마나받나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세 1억8천만원 오피스텔 법정 중개보수 792,000원(부가세포함10%:일반과세자) (748,800원 부가세4%:간이과세자)입니다.부동산은 임대인으로부터, 임차인으로부터 가각 중개보수를 받습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
23.04.13
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미분양이 넘치는데 왜 아파트가 계속지어지나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.몇 년 전에 재개발, 재건축 사업승인이 나서 건축중인 아파트도 건설사들이 미분양에 걱정입니다.그래서 지자체에서 상황을 보고 새로운 재개발, 재건축 사업승인을 취소하는 곳도 있고, 매해 계획되는 공급물량을 많이 줄였습니다. 일단 미분양아파트와 현재 건설 중인 아파트의 분양분이 어느정도 해소가 되어야합니다. 그리고 경기침체, 금리 등도 부동산 침체 요인이 되고 있기에 여러가지 상황이 맞아떨어져야 될 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.04.13
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분양권과 1주택에 관한 양도세 질문입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.분양권과 주택 중 어느 것이 기존 주택인지 확인 할 수 없지만 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세요건은1번 주택을 취득하고 1년 후에 2번 주택을 매수해야합니다. 그리고 2번 주택을 취득하고 3년이내 1번 주택을 매도해야합니다.
경제 / 부동산
23.04.13
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상가의 입지는 주동선으로 판단해야 한다는 것은 어떤 입지를 좋은 입지로 본다는 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.지하철역, 버스정류장, 중심지역으로 가는 주동선은 유동인구가 많은 곳을 의미합니다. 유동인구가 많은 곳 사람뿐만 아니라 차들도 많이 지나다닙니다. 그래서 많은 사람들에게 눈에 띄이게 됩니다. 맛집으로 유명하여 구석에 있어도 찾아오는 그런 가게가 아니라면 사람들이 많이 지나다니는 위치가 좋습니다. 입지성은 절대 무시 못 합니다. 유동인구 중 회사가 많아 출퇴근 유동인구가 많은 곳은 좋은 입지가 아니라고 봅니다.
경제 / 부동산
23.04.13
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전세 아파트 벽이 금가는현상 !
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오래된 주택이거나 아파트가 신축되고 3~4년 사이 자주 일어나는 일입니다. 타일에 금이 가거나 탈착되어 떨어져서 부서지기도합니다. 신축아파트는 하자보수기간 내라면 관리실에 문의하면 됩니다. 오래된 주택이거나 하자보수기간이 지난 신축아파트일 경우 임대인이 비용부담하여 수리합니다.임차인이 비용을 부담하지 않습니다. 탈착되어 부서진 것이 아니고 금만 생겼때문에 임차인이 집을 사용하는데 별문제 없을 것이라고 임대인이 생각할 수도 있습니다. 사진을 찍어 임대인에게 알렸다면 괜찮습니다.
경제 / 부동산
23.04.13
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