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보증금과 월세 계산방법을 어떻게 알 수 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음 계약시 보증금을 올리고 월세를 내리거나보증금을 내리고 월세를 내릴때 법으로 정해진 것은 없습니다.100만원에 1만원, 1,000만원에 5만원, 500만원에 5만원 등등 임대인과 협의하기에 따라 다릅니다. 가격조절 절대 안 주는 임대인도 있습니다.계약갱신(2년 뒤) 시 임대인은 임대료를 인상을 요청할 수 있습니다. 보증금만 인상하거나 월세만 인상하거나 보증금과 월세 모두 인상할 수 있습니다. 임차인은 5%를 초과하여 지불했다면 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.국토부에 따르면 임대인의 임대료 인상 요청에 임차인은 동의하지 않더라도 임대인과 임차인이 협의하여 5%이내로 인상할 수 있습니다.5%초과한다는 약정에 임차인이 동의하더라도 강행규정으로 임차인에게 불리한 약정으로 효력이 없습니다.
경제 / 부동산
23.04.11
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사는곳이 재개발하기로 확정되었는데 이득되는게 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.거주 지역이 재개발 구역 내에 위치해있을 경우 조합원에 가입을 원하지 않고 보상을 받을 수 있는데 보상가는 주택위치가 도로를 접하고 있고 위치에 따라 다릅니다.부동산 경기가 좋을 때는 보상을 더 해주기도 합니다. 다른지역으로 이사가서 거주할 정도의 적절한 보상가라고 생각하면 보상를 받으면 됩니다.아파트가 완공이 되면 추가해야할 금액이 얼마인지 확인하고 본인이 보유하고 있는 현금을 파악하여 전매를 할지 추가로 금액을 부담하여 거주할지 결정하면 됩니다. 조합원분양가가 일반분양가보다 저렴하기에 완공되고 매매를 해하면 일반분양 후 매매보다 차익이 더 생길 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.11
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빌라와 아파트는 어떤 차이점이 있나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.빌라는 4층 이하, 아파트른 5층 이상으로 층수에서 차이가 납니다. 저층아파트를 제외하고 대부분 아파트는 엘리베이터가 있어 고층에 산더라도 편리하게 오르고 내리고 할 수 있습니다. 하지만 빌라의 경우 엘리베이터가 없어서 무거운 짐을 오른고 내리기에 힘이 듭니다. 여름에는 힘이 듭니다. (고급신축빌라의 경우 엘리베이터 있을 수도 있음)아파트는 보안, 자체관리, 용역 등 비용이 많이 들기때문에 빌라보다 관리비가 비쌉니다. 이에 비해 빌라는 본인 거주지 외 관리하는 것이 적거나 없어 관리비가 저렴합니다.아파트도 주차공간이 이 협소할 수 있지만 빌라는 주차공간이 더 협소할 수있고 빌라 밖에 주차공간을 찾아서 주차해야될 수도 있습니다.아파트는 부동산경기가 좋을 때는 매매가격 ㄴ상이 상당해서 주거와 투자가 모두 되지만 빌라는 아파트에 비해 인상률이 별로 없어서 투자목적으로는 별로입니다.
경제 / 부동산
23.04.11
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현재 전셋집에 거주하는데 집주인이 전세금을 없어서 못돌려준다고 하는경우
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 계약만료시 전세보증금을 반환하지 못 한다고 할 경우 이사가고 싶은 임차인은 화나고 짜증나고 스트레스받습니다.전세보증보험에 가입했다면 계약만료 시 임대인이 보증금반환을 하지 않는다면 보증기관으로 부터 받고 보증금을 받고 이사를 가면 됩니다.보증보험에 가입하지 않았다면 임차권등기명령과 보증금반환 소송은 할 수 있습니다.먼저 내용증명의 내용에 구체적을 작성하여 임차권등기명령 신청, 보증금반환소송을 진행을 할 것이라도 경력하게 의사표현을 하여 송달합니다.임차권등기명령은 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 신청할 수 있습니다. 신청을 하면 등기부에 임차권등기명령이 등기가 되어 누구나 등기부를 확인 할 때 임차권등기명령을 확인할 수 있습니다. 이는 임대인이 전세보증금 반환을 하지 않는 사람으로 보기때문에 임대인에게 압박을 할 수 있는 수단이 됩니다. 하지만 강제력이 없어 임대인이 끝까지 보증금을 반환하지 않는다면 보증금 반환소송을 진행해야합니다. 소송에서 승소 판결의 판결문 및 집행문으로 강제집행(압류,경매)을 합니다. 경매로 넘어가더라도 권리순위에 따라 보증금을 모두 배당받을 수 있거나 일부를 받거나 모두 잃을 수도 있습니다.임대인을 위한 보증금 반환용 대출상품이 있으니 확인해보라고 하십시요.만약 임대인때문에 계약갱신을 해야되는 상황이라면 본인에게 적절한 보상을 해주는 조건을 협의해보기 바랍니다.원만하게 해결하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.04.11
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부동산이 있는 사람도 전세를 구하게 되면 전세 대출을 받을수 있나여?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1주택일 경우 전세대출이 가능한 전세대출이 있지만 2주택일 경우 전세대출 받기 어렵다고 할수 있습니다.대출기관에 따라 가능할 수도 있고 못할 수도 있는데 2주택자는 전세대출이 어렵습니다.
경제 / 부동산
23.04.10
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전매를 하려는데 궁금한게 있어요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.만약 처음 분양시 중도금대출이 무이자로 진행되었었다면, 입주일부터는 중도금대출에 대한 이자가 부담하게 됩니다.건설사에 따라 다르겠지만 보통은 계약금 10%, 중도금대출 60%, 잔금 30%입니다.처음 분양할 때 계약금 10%를 납부하고 분양 후 보통 3달 ~ 6달 이후에 중도금대출 60%를 받기 위해서 모델하우스를 방문해서 은행 직원과 상담 후 자서를 진행하게 됩니다.입주시에는, 보통은, 집단대출 60%를 받아서 기존에 받았었던 중도금대출 60%를 상환하고, 잔금 30%를 납부 후 이사를 하게됩니다.집단대출은, 이자율이 다른 주택담보대출 보다 낮은것이 특징입니다. 중도금대출을 미납시에는, 연체이자를 납부해야 합니다.중도금대출은, 60%나 되기 때문에 금액이 큰 상태에서 연체이자가 부과되는 것인데 지금처럼 금리가 높을 경우에는 해당 연체 이자율도 높습니다.입주기간이 끝난 후 보통 1달 정도는 납부 기간을 줍니다. 위 1달 기간이 지나간다면, 개인의 신용이 나빠질 수 있습니다.잔금은, 보통 분양가의 30% 정도 되는데, 연체 이자율이 중도금대출 이자율 보다 훨씬 더 이자율이 높습니다.보통 9 ~ 12% 정도의 고 이자율이 부과됩니다. 이 이자율이 고정된것이 아닐 수도 있어 정도의 기간이 지나면 이자율이 인상될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.10
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세입자는 만기전에 연장여부 이야기 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약갱신요구권 행하는 계약만료 6~2개월 전까지 임대인에게 계약 연장에 대해서 의사통보하면 됩니다. 계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 되면 이전계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다. 계약 갱신 시 보증금의 변동이 없다면 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자 효력이 그대로 유지합니다.
경제 / 부동산
23.04.10
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전세 계약중 집주인이 바뀌면 보증금은 누구한테 받나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택매매로 임대인이 바뀌는 경우 매도인(전 임대인)은 매수인(새 임대인)에게 권리와 의무를 승계합니다. 그래서 임대차계약에 대해서도 그대로 승계하게 됩니다.(매도인은 매수인에게 임대차계약서를 건네줍니다.) 그래서 매수인이 새임대인이 되어 임대인의 의무를 이행하면 되고 대항력(전입신고+거주(이사)) 있는 임차인은 임차인의 의무를 그대로 이행하면 되며 계약만료 시 새임대인에게 보증금을 돌려받으면 됩니다. 그래서 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 임대인이 계약서를 작성하자고 한다면 임대인, 임차인 두명이서 계약서를 작성하면 됩니다. 법에서 정한 계약서 양식이 없기때문에 인터넷에서 다운받아서 작성하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.10
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전세금 미반환에 맞서 예방 방법
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.미래에 임대인의 상황이 어떻게 될지도 모르고 경매 넘어간다면 권리순위에 따라 보증금을 모두 배당 받을 수도 있고 못 받을 수도 있습니다. 전세보증보험에 가입한다면 계약기간 동안 계약만료일에 전세보증금을 돌려받을지 못 돌려받을지 불안해하지 않아도 된다. 계약만료일에 전세보증보험을 돌려받지 못 한다면 보증보험 이행청구를 신청하면 1달 이내로 보증기관에서 보증금을 줍니다.
경제 / 부동산
23.04.10
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부동산 계약시 공인 수수료는 현금영수증 안되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 중개업은 현금 영수증 의무 발행 업종으로, 10만원 이상의 중개보수가 발생했다면 현금영수증 발행 의무입니다. 일반근로자의 경우 소득공제를 위해 현금영수증을 발급받고, 사업자의 경우 지출증빙을 위해 현금여수증을 발급받습니다. 만약 부동산에서 현금영수증에 대해서 아무런 말이 없다면 현금영수증 발급을 요청하시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.10
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