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다가구 주택과 다세대 주택은 어떤 차이
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.다가구주택말 그대로 여러 가구가 하나의 집에 모여 거주하는 형태를 의미합니다. 즉, 집이 하나이기 때문에 건물 혹은집에 대한 소유권을 갖는 사람은 1명인 것인데요. 이때문에 구분 등기가 불가능하며 여러 가구가 함께 사는중이라 하더라도 건물주는 집을 한 채 보유하고 있는것이 됩니다. 또한 건축 규정상 다가구의 경우 주거 공간이 3층보다 높게 지어지는 것은 불가능하며 19세대이하만 거주가 가능하도록 되어 있습니다.다세대주택공동주택의 형태를 하고 있는 건물을 의미하며 일반적인 매매, 임대, 임차가 이루어지는 아파트, 빌라, 오피스텔 등이 해당합니다. 한 건물 내에 다양한 가구가 살수 있도록 되어 있으며 구분 등기가 가능하다는 특성이있는데요. 즉, 하나의 건물에 다양한 세대가 거주하며각 호수별로 매매가 가능한 건물인 것입니다. 때문에건물이 하나라 하더라도 다가구 다세대 차이에 의해 소유자는 여러 명일 수 있게 됩니다.뿐만 아니라 전, 월세 세입자라면 주택임대차보호법을통한 보호 및 전세 보증보험 가입과 같은 다양한 보호를 받기 위해서 다가구 다세대 차이를 인지하고 이를파악하여야 합니다. 만일 다가구 주택이라면 전입신고시 호실을 기재하지 않아도 되지만 다세대 주택인 경우호실까지 기재하여야 임대차 보호법을 통한 보호가 가능합니다.
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23.03.22
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전세 나가려는데 동물 키우면 입주청소해줘야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 특약사항에 원상복구나 훼속에 대한 문구가 있다면 특약사항대로 이행하면 됩니다.특약사항에 별도로 작성하지 않았다면 임차인과 임대인 의견이 달라 조율하기 힘들 수 있습니다. 반려동물의 털이 틈새 끼어 있으면 청소하기 어려울 수 있습니다. 임대인의 성향에 따라 반려동물로 인한 청소하기 어려운 부분은 청소비를 요구할 수도 있습니다. 확실한 임차인의 잘 못으로 바닥이 패인거라면 임대인이 보상해달라고 하면 해줄 수 밖에 없습니다. 임대인과 원만하게 해결하기 바랍니다.
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23.03.22
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공동주택 공시가격 인하가 주택시장 안정에 도움이 될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정부의 공동주택가격 공시가격 하락이 주택시장 가격의 안정화를 위한 것이기 보다 경기침체에 따른 서민들의 생활안정을 위함이 더 커보입니다.집값이 급락하는데 높아진 보유세 부담에 대한 국민들의 불만이 있었습니다. 가뜩이나 집값 하락으로 주택보유자들의 고통이 큰데, 공시가격 하락에 따라 더 낮은 세율구간으로 이동함에 따라 감세혜택은 커질 것으로 보입니다.공시가격 하락으로 건강보험료(지역가입자) 건보료는 소득·재산(세대합산)에 따른 등급별 점수에 점수당 금액(208.4원/점)을 곱해 산정돼 이번 공시가격 하락으로 재산가액 하락에 따라 건보료 부담이 완화될 전망이다. 그리고 국가장학금, 기초생활보장제도, 장려금(근로, 자녀) 등에서 활용하는 소득환산액 등이 감소함에 따라 복지 혜택도 늘어날 전망입니다.
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23.03.22
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근저당권 말소신청은 은행을 방문해야 되는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대출금 전액 상환하면 대출받은 은행에 말소 신청을 해도 되고, 법무사에 맡겨도 되고 셀프로도 근저당권 말소를 하면 됩니다. 은행에 말소신청(법무사에 맡김)을 하거나 법무사에 맡기면 비용이 발생합니다.
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23.03.22
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단기 월세 최소 기간의 기준이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간은 임대인과 협의하여 계약을 체결하면 됩니다. 법적으로 계약기간의 최소기간에 대한 법적기준은 따로 없습니다. 보증금이 있다면 1~2달이든 전입신고를 해야합니다. 1~2달 사이 매매로 인해 임대인이 바뀌는 경우 대항력(전입신고+이사(거주))으로 새임대인에게 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
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23.03.22
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윗집 남자가 자꾸 집적대요.. 이것도 일찍 이사갈 수 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건물주인에게 바로 이야기 해야합니다. 남성분의 행동이 본인을 불안하게 하고 있기 때문에 건물주인분에게 강력하게 의사표현을 해야합니다. 요즘 세상이 험하다 보니 이해해줄 건물주인분이 있을 겁니다. 계약기간이 남았더라도 신변상 안전에 위협을 느끼는 것이기 때문에 빨리 이사를 가야할 것으로 보입니다. 건물주인분이 본인을 이해해주고 이사갈 때 보증금을 반환해준다면 좋지만,건물주인분이 이렇게 하실 수도 있습니다. 먼저 본인에게 새집을 찾은 다음 이사를 나가고 새임차인을 구하면 보증금을 반환한다고 할 수도 있습니다. 그러면 본인 짐 일부를 월세집에 남겨두고 이사가고 새임차인을 구할 대까지 새월세집에 전입신고와 확정일자를 받지 않으면 됩니다.
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23.03.22
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미성년자녀에게 토지증여 했는데 신고해야하나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.직계존비속간 증여재산공제금액 10년간 5천만원(미성년자 2천만원)입니다. 조부모가 손자녀에세 직접재산을 증여하는 경우에는 증여세 30%르 가산하여 납부해야 합니다. 그리고 소자녀가 소득이 없는 미성년자인 경우 조부모 또는 부모가 증여세를 대납하게 된다면 해당금액까지 증여재산에 포함됩니다. 증여세를 납부해야되든 안해도 되든 증여를 받게 되면 증여에 의한 소유권이전 등기를 해야 합니다.등기를 하지 않게 되어 추후에 등기를 하게 되면 미등기에 의한 가산세를 부과해야 합니다.
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23.03.22
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전세 계약전에 복비는 어떻게 하는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 임차인이 계약해지를 원할 경우 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지 시에 대한 내용이 있다면 특약사항대로 이행하면 되고, 그렇지 않다면 임차인이 새로운 임차인을 구하고 계약만료 전 새임차인을 구할 경우 중개보수도 임차인이 부담하는 조건으로 협의봅니다.
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23.03.22
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단독주택 앞마당에 연못 허가가 필요한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건축물 대장을 열람 또는 발급하여 창고나 창고로 사용 중인 건축물이 있는 것을 확인하고 건축물로 되어 있다면 멸실신고를 해야 합니다. 각 지자체마다 철거지원해주는 곳도 있으면 확인해보시기 바랍니다. 연못은 만드는데 허가를 받지 않아도 됩니다.
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23.03.22
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우리나라 신축아파트는 대부분 PF로 보면 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.우리나라에서 이야기하는 PF는 대부분이 아파트, 상가,주상복합건물, 골프장과 같은 시설물 등을 건축하는 부동산 건축 PF입니다. 작게는 수십억 단위에서, 대형 건물이나 시설물은 수천억 단위까지 PF 규모가 이루어지기도 합니다. 프로젝트 자체의 현금흐름만 상환재원으로삼는 전통적인 PF와는 달리, 우리나라의 부동산 PF는시공사(건설사)의 신용보강(쉽게 말하면 연대보증 등으로 돈 갚을 능력을 보강해주는 것)이 제공되는 것이 특징 입니다.1990년대까지 우리나라의 부동산 건설시장은 건설사가주도하였습니다. 요즘 부동산 PF와 같이 시행사와 시공사가 구분되지 않고, 건설사가 사업부지 매입, 인허가,자금조달, 건설 등 부동산 개발의 모든 단계를 직접 진행하였습니다. 개발비용을 건설사가 자체적으로 조달하였기 때문에 부동산 PF라는 개념 자체가 성립하지 못했었지요. 하지만 IMF를 기점으로 ABS(Asset Backed Sec=urity - 자산유동화증권), ABL(Asset Backed Loan자산유동화대출), NPL(Non-Performing Loan - 부실채권) 등 선진 구조화금융기법이 도입되면서 부동산 PF기법이 우리나라에 도입되기 시작하였습니다. 특히 2000년대 들어서 우리나라의 부동산 개발단계가 어느 정도고도화되고 사업부지 매입, 인허가 등의 중요성이 크게부각되면서 시행사와 시공사의 역할분담이 이루어졌고,시행사의 사업자금 조달을 위한 부동산 PF 기법이 발달하게 되었습니다.이 과정에서 시행사는 은행, 저축은행, 증권사 등 금융기관으로부터 부동산 PF 대출로 자금을 조달하게되는데,대부분의 경우에는 시행사가 충분한 자본력이나 사업 건정성을 가지고 있지 않기 때문에 시공사가 연대보증 등으로 추가적인 신용보강을 제공하는 방식이 우리나라 부동산 PF의 관행으로 자리잡게 되었습니다. 프로젝트가잘 되지 않을 경우 시공사가 대출상환의 연대의무를 가지기 때문에, 프로젝트의 사업성에만 의존하는 오리지널PF와는 성격이 다른 방향으로 발전하였습니다. 재개발, 재건축으로 완공된 아파트는 99%가 PF대출을 일으킵니다. 부동산경기 침체로 시공사의 이자상환 능력이 안되서 자금을 확보해준 은행이 위험해지는 상황이 올 수도 있습니다.
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