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세입자가 계약 기간내 나가겠다고하면 복비는 세입자가 내는가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.법으로 정해진 것이 없습니다.임대인과 임차인이 계약조건에 동의하고 계약을 체결합니다. 하지만 임차인이 계약기간 중 계약해지를 하게 되면 임대인은 계약만료 전까지 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그래서 임대인과 임차인 간 임차인이 새임차인을 구하고 부동산중개보수도 부담하는 조건으로 협의를 봅니다. 몇 몇 임대인은 청소비도 요구를 합니다.임차인과 원만하게 해결하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.03.18
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부동산에서 "저당권"이라는 말의 개념이 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.내가 아닌 제 3자가 사용(점유)하고 있지만, 그 부동산에 대해서 담보를 설정하는 것이라고 보시면됩니다. 민법상 부동산과 지상권 및 전세권이 저당권의 목적으로 될 수 있지만, 동산은 저당권이 목적이 되지 않습니다. 그러나 경제발전과 더불어 그 목적 범위가 점차로 확대되어 각종 재단저당이나 동산저당, 공장저당, 자동차저당 등 특수한 저당권분야가 형성되었습니다.채권자는 만약 채무자가 돈을 갚지 않으면, 담보 잡힌 부동산을 매각하여 채권을 회수 할 수 있는 권리를 보유하고 있습니다. 저당권의 우선변제권'이라고 합니다.저당권은 대표적인 말소기준권리 중에 하나입니다. 경매로 매각이 종료되면, 해당 부동산의 저당권은 모두 말소됩니다.
경제 / 부동산
23.03.17
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"준부동산"이라는 게 뭔지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.민법상 부동산이 아님에도 불구하고 등기·등록의 공시방법을 갖춰야만 소유권을 확립할 수 있는 특정한 동산. 부동산에 준하여 취급한다는 의미로 의제부동산이라고도 부릅니다.준부동산으로 자동차, 항공기, 선박, 건설기계 등이 있습니다.이들 준부동산은 부피가 크고 중량이 무거우며 한번 만들어지면 장기적으로 쓰인다는 공통점이 있습니다. 그리고 일반 동산에비해 재산적 가치가 크다는 점도 특징으로꼽을 수 있겠습니다. 이런 특징때문에 준부동산은 부동산, 특정 권리(콘도회원권, 골프회원권 등)와 함께 재산세 과세대상에도 포함(재산세법 제8조)됩니다. 다만 준부동산은 투자를 통한 시세차익을 얻을 수 없기때문에 부동산처럼 투자목적으로는 거래되지 않습니다.
경제 / 부동산
23.03.17
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부동산에서 "질권설정"이란게 무슨말인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 채권자가 채권의 담보로서 채무자 또는 제3자(물상보증인)로부터 받은 물건(금, 시계, 골동품 등 동산)을 점유하고 채무의 변제가 있을 때까지 유치(보관)하고 채무의 변제가 없을 때에는 우선 변제를 받을 수 있는 권리(채권자는 채무자로부터 채권의 전부를 변제받기 전까지는 물건을 돌려주지 않고 버틸 수 있으며, 채무자가 채무를 계속 이행하지 않을 경우 물건을 경매에 넘겨 팔아버리고 그 돈으로 우선변제받을 수 있습니다.)로질권은 저당권과 함께 약정담보물권의 하나로서 금융을 얻는 수단으로 이용되나, 목적물에 대한 점유가 채권자에게 이전되는 점과 목적물의 종류에서 차이가 있다.질권을 설정할 수 있는 목적물은 동산과 양도할 수 있는 권리(채권·주식·특허권 등)이다.
경제 / 부동산
23.03.17
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1년계약 만기시에도 묵시적 갱신 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 2년을 보호하기 때문에 계약기간 1년 미만 또는 1년으로 계약 체결 시 임차인은 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다.임차인이 1년 계약체결 시 1년을 주장할 수도 있고 2년을 주장할 수도 있습니다.1년 미만이나 1년 계약은 묵시적 갱신의 대상이 되지 않습니다. 묵시적갱신은 2년이 지나야 가능하다
경제 / 부동산
23.03.17
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전세 연장을 안할때 몇개월전에 이야기 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약만료 6~2개월 전까지 임대인에게 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다. 아파트전세라면 요즘 전세매물이 많아 빨리 계약이 안되기에 기간을 넉넉하게 두고 임대인에게 연락하기 바랍니다.의사통보기간이 지난다면 (게약만료 2개월 전까지) 임대인, 임차인 모두 아무런 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다.
경제 / 부동산
23.03.17
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유치권이라는 말의 개념이 어렵네요. 유치하다라는게 무슨 말인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.거리를 지나다니다 어떤 건물에 "유치권 행사 중"이라고 적힌 팻말이 본 적이 있을 것이다. 그 건물은 본래의 용도로 이용되지 않고, 문이 잠겨 들어갈 수도 없습니다. 이런 경우는 대개 공사대금 관련 문제로, 채무가 오랫동안 변제되지 않아 채권자가 그 건물에 대해 유치권을 행사하는 경우입니다. 유치권을 행사하기 위해서는 해당 물건에 대해 유치권을 행사하고 있다는 것을 알려야 하는데, 현실적으로 유치권을 행사하는 건물에 들어앉아 있는 것은 불가능하므로 유치권 행사 표시를 해 두고 최소한의 관리인원만 배치한 후 문을 잠가 두는 것입니다.예를 들어 A가 건물을 짓고 싶어 건축가 B와 건축계약을 체결했습니다. 그런데 A는 건축이 완료되었는데도 공사대금 10억원 중 4억원만 지급하고 6억원은 지급하지 못하는 상태였고, B는 잔금 6억원에 대해 유치권을 행사를 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.17
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부동산을 등기까지해서 소유권이 있는데 왜 공신력은 없는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대한민국 민법에서 부동산 등기의 공신력은 인정하지 않습니다. 우리나라 입장에서도 할 말이 없는 것은 아닌 게, 소유권을 중시하는 자본주의의 특성상 원 소유권의 안정성 또한 중요하기 때문에 등기의 공신력을 인정하지 않게 된 것입니다. 일단 1912년에 시행된 토지조사령 이전의 소유관계에 대해서 법원은 인정하지 않으니 이 점은 넘어가고 광복과 농지개혁, 6.25 전쟁 등을 거치면서 부동산의 제대로 된 등기관계나 기록들이 소실되는 경우가 많아젔다. 거기다가 부동산실명제를 실시하던 시절도 아니라 등기만으로는 실체가 불확실하다는 점이 영향을 주었습니다. 정부는 이미 특별조치법을 시행한 바가 있고 실명제 실시 이후론 '현재의 소유관계'에 있어선 더 이상 크게 다툴 것이 없다는 입장을 표방하고 있습니다. 소유관계를 바로잡기 위해 정부에서 나선다고 해도 막대한 인력, 자금, 시간 등이 소요되기 때문 실행을 하지 못 하고 있습니다. 등기의 공신력을 인정하느냐 부정하느냐에 따라 장단점이 있습니다. 하지만 대부분의 국가는 인정하면 인정한 대로, 부정하면 부정한 대로의 단점을 보완하기 위해 많은 노력을 기울이는 데에 비해 한국의 경우 보완책 마련에는 아예 손을 놓고 있습니니다.
경제 / 부동산
23.03.17
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동산과 부동산의 차이가 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산은 공적장부(공부)를 만들어서 소유권을 기록하고 등재해서 기록한다 하여 '등기'라고 합니다. 이 건물에 대한 소유권을 등기하는 공부를 '건물등기부' 토지는 '토지등기부'를 만들어 기록하게 되었습니다.동산중에서 문제가 되는 동산이 있는데 자동차, 선박, 항공기 등 있습니다.. 동산의 소유권은 '점유'로써 명시를 하지만 상시 점유를 할 수 없는 자동차, 선박, 항공기 등은 소유권에 대한 분쟁이 생길 수 있습니다. 그래서 재산적 가치가 상당한 동산은 등재해서 기록하겠다 하여 '등록'이라 하며 차량등록증으로써 소유권을 명시하게 됩니다. 자동차, 선박, 항공기는 '동산'이지만 소유권 명시 방법이 부동산과 유사하기 때문에 '준 부동산'이라고 합니다.
경제 / 부동산
23.03.17
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근저당설정 에 관하여 설명 부탁 드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.설정당시에는 피담보채무(저당권에 의해 담보되는 채무)가 확정되지 아니하여 그 최고액만을 약정하고, 장래 일정한 사유가 발생하게 되면 피담보채무를 확정하고 그 범위에서 목적물의 교환가치를 취득하기로 하는 저당권을 말합니다. 주로는 은행 등 금융기관과 계속적 거래관계에서 발생, 소멸하는 불특정 다수 채권을 담보하기 위해서 설정되지만, 실은 특정된 채무를 담보하면서도 장래 발생할 지연배상금을 최고액 범위에서 담보하기 위해서(일반 저당권은 1년분의 지연배상만을 담보하도록 되어있습니다. 민법 제360조) 설정되기도 합니다."근저당권 설정등기"란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하고, 결산기에 이르러 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 등기를 말합니다.예를 들어 A라는 사람이 아파트를 살 때 대출을 이용하려고 합니다. 은행은 대출을 위해 아파트를 담보로 하고 A에게 대출을 실행합니다. 이때 은행은 등기부에 근저당권 설정을 합니다. 등기부 을구에서 근저당권 설정을 확인할 수 있습니다. 그리고 채권최고액이 있고 그 옆에 금액이 있는데 이 금액은 실제 대출한 금액의 120~130%로 설정된 금액(위 글의 "특정된 채무를 담보하면서도 장래 발생할 지연배상금을 최고액 범위에서 담보하기 위해서")입니다.
경제 / 부동산
23.03.17
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