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역전세 깡통전세 라는 뜻이 무었인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.깡통전세란? 전셋값이 매매값에 근접할 정도로 높아, 집값이 조금이라도 떨어지면 세입자가 전세보증금(=전세금, 보증금)을 돌려받기 어려운 집. 보통은 임대인이 전세금을 돌려막아 여러 집을 사두는 '갭투자' 같은 부동산 투기를 하다가 집값이 떨어지면, 전세보증금을 돌려주기보다 집을 포기하는 것이 이득이기 때문에 세입자의 보증금은 책임지지 않고 그냥 경매로 넘겨버리면서 발생한다.예시사례)전세 살고 있는데 계약만기에요. 그런데 집주인이 집을 압류 당했는데, 자기는 낼 돈이 없다고 집이 경매에 넘어가도 저에게 보증금 줄 돈도 없대요. 다음 세입자들이 들어오면 그 돈을 받아서 준다는데 그 말을 한지도 몇 달이 지나고 있어요. 총 4층짜리 건물이고 저는 3층에 살고 있는데, 3층까지는 임대인 본인이 대출내서 가지고 있었는데 3층까지의 대출은 이전에 들어온 세입자들 보증금으로 다 갚아서 메꿨고, 아직 못갚은 4층에 있는 두 집은 부인 명의래요. 다음 집으로 이사를 가고 싶은데 이런 상황에서 다음 집 보증금은 어떻게 줄까요. 어떻게 해야하나요이와 같이, 갭투자가 요새 주춤하면서 그 피해를 고스란히 세입자들이 지고 있습니다. (배째라는 식의) 임대인들이, 보증금은 신경쓰지 않고 나몰라라 해버려서 보증금을 못 돌려받는 사례가 바로 깡통전세의 피해 사례입니다.
경제 / 부동산
23.03.04
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신탁공매와 공매의 차이점이 무언인지 알고싶어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공매 세금 체납자 또는 세금을 내지 않고 지속적으로 회피하는 체납 불량자의 재산을가압류하여 해당 재산에 대해 경매를 진행하는 것을 공매라고 합니다.공매는 경매와는 다르게 직접 법원에 찾아가 입찰을 진행하는 방식이 아닌, 온비드라는 전자입찰 홈페이지를 통해 입찰에참여할 수 있습니다. 또한, 공매는 국가 또는 한국자산관리공사(캠코)가 주체인 만큼, 경매보다 더욱 투명한 재산 정보를 온비드를 통해 공개하고 있어 보다 안전한판단이 가능합니다.신탁공매그러나 만약 채무가 불이행될 시 부동산 신탁회사가 신탁 부동산을 환기해서 주로 공매로 처분하고 그 처분 대금으로 채권자에게 채무를 변제하고 잔여 처분 대금은 수익자에게 교부합니다.신탁 소유의 재산이 위탁자의 채무불이행으로 인해 공매가 진행되는 것이 바로 신탁 공매입니다.아직도 부동산 경매, 온비드 공매를 아시는분 중에서도 신탁공매를 모르시는 분들이 있으실 겁니다. 인지도가 약하여 경쟁이 생각보다 심하지 않고, 경,공매에 비하여 유찰이하루에 여러 번 진행되는 경우도 있습니다.단점으로 권리 문제나 임차관계, 유치권 등에 관해서 혼자 조사해야하고 낙찰을 받아도직접 해결해야 한다는 점이 있습니다. 등기부등본에도 매각이 공시되지 않아 물건의 이해관계인들도 진행되는 상황을 알지 못하는경우도 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.04
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원하지 않은 묵시적갱신으로 대출 연장이 안됩니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대출연장이 안 될 경우 여유자금이 있다면 인행에 전세대출 일부상환하고 연장이 되는지 문의해보기 바랍니다. 일부상환이 된다면 집주인에게 설명 후 일부상환하고 나머지 전세금은 본인 돈으로 채워넣으면 됩니다.
경제 / 부동산
23.03.04
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전세계약 암묵적 계약연장 중에 이사가게 되면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다.만약 계약 만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 의사통보를 하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다.묵시적 갱신기간 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있고, 임차인이 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생하여 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환해야합니다.
경제 / 부동산
23.03.03
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부동산중개수수료부가세가 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서를 작성한 부동산은 간이과세자로 간이과세자는 부가세4%를 부과하게 됩니다.485,000원에 4%면 19,400원이 되겠습니다.
경제 / 부동산
23.03.03
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시행사와 시공사가 있던데 무슨차이인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.시행사는 부동산 개발사업의 실질적인 운영자를 말합니다. 부동산 개발업자라고도 하며 부동산 디벨로퍼(developer)라고 부릅니다.토지확보부터 인허가등의 과정과 개발이 완료되기까지 모든공사의 전 과정을 책임지고 맡아관리하는 업무를 합니다.주로 부동산 개발회사, 지주, 재건축조합등이있습니다.아파트를 예로 들면 계약자와, 계약부터 입주까지 모든 과정을 진행하는 곳을 말하는데요.전과정을 관리때문에 "건축하자" 역시 이곳에서 책임을 지게 됩니다.다음은 시공사에 대해 살펴보겠습니다.시행사로부터 사업을 발주받아 단순 공사만을담당하는 회사를 말합니다.건설업 면허가 있어야 운영이 가능하며 수주를받아 건설만 하는 업체를 말합니다.최근 분양한 둔촌주공 재건축사업을 살펴보면시행사는 둔촌주공아파트 주택재건축 정비사업조합이며, 시공사는 현대건설/ HDC현대산업개발/ 대우건설/ 롯데건설로 구분되어 있는것을 확인할수 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.03
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아파트 지붕에 누수로 인한 피해는 어떻게 처리해야되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공동주택의 옥상은 통상적으로 전용공간이 아닌 공용공간에 해당되므로, 전체 구분소유자들의 공유에 해당하여 그 보수비용을 분담하는 것이 타당합니다. 입주자대표회의로 장기수선충당금을 활용하여 피해보상과 옥상방수를 하는 것에 의결해야 할 것입니다. 이 경우, 입주자대표회의 의결의 지연으로 인하여 피해를 입고 있다면, 보수(방수)공사를 실시하고 그 분담비용을 청구하는 방안도 있습니다.입주자대표회의 진행이 아니더라도 관리사무소에서 확인하여 피해보상 및 옥상방수에 대한 방안을 마련해야합니다.그리고 현재 해당 호실에서 거주할 수 없는 경우 이를 알리고 보수기간 동안 별도의 주거에서 거주해야 하는 비용(예를 들어 숙박비) 또한 청구하실 수 있습니다. 만약 입주자대표회의에서 이를 지급하지 않는 경우 법원을 통해 지급명령 또는 소를 제기하여 청구할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.03
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재건축이랑 리모델링은 무슨차이인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축과 리모델링의 차이점에 대해 알아보겠습니다. 먼저 재건축은 노후화된 아파트를 완전히 허물고 그 땅에 새로운 건물을 짓는 것이고, 리모델링은 아파트의 기존 구조를 활용하여 증축하는 것입니다. 추진 가능 연한에도 차이가 있는데요. 재건축은 준공 후 최소 30년 이상이 된 아파트에 대해 추진이 가능하고 리모델링은 15년 이상이면 가능합니다.용적률에 있어서 재건축은 법적 용적률 이내에서만 가능하지만 리모델링은 법적 용적률 초과를 허용하고 있습니다.재건축은 초과이익 환수를 적용받는 반면 리모델링은 적용받지 않습니다.리모델링 장점은? 리모델링은 공사 기간이 짧고 재건축 초과이익 환수를 적용받지 않는 것이 큰 장점입니다. 30가구 미만일 때에는 분양가 상한제도 적용도 받지 않습니다.또한 기부채납 및 임대주택건설 의무 사항도 없고 15% 이내에서는 세대수 증가도 가능합니다. 이러한 이유로 상대적으로 규제가 심한 재건축의 대안으로 주목받고 있는 것 같습니다. 리모델링 단점은? 기존 구조를 유지하면서 증축 및 대수선을 하는 것이기 때문에 확장에 한계가 있고 건축비를 조합원들이 모두 부담해야 하기 때문에 수익성이 떨어진다는 단점이 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.03
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사무실 중도 계약 해지를 하고싶은데요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전속계약을 하지 않은 이상 다른 부동산에도 의뢰하여도 됩니다. 임대인과 부동산이 어떤 관계인지 모르지만 다른 부동산에 의뢰할 경우 언짢아 할 수도 있습니다. 다른 부동산 손님이 계약을 원하지만 임대인이 이런 핑계 저런 핑계로 새 임차인과 계약을 거부할 수도 있습니다.다른 부동산에 의뢰하기 전에 임대인에게 한 번 물어보기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.03.03
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부동산 전세 계약 중도 해지?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지 시 보통 임차인이 새임차인을 구하고 부동산중개보수도 임차인이 부담하는 조건으로 협의를 봅니다. 임대인과 본인이 서로 합의하에 도장 및 사인을 했습니다. 서로 계약조건을 지켜야 할 의무가 있으며, 임대인은 계약만료 전 보증금을 반환 할 의무가 없습니다. 그래서 서로 협의하여 계약을 종료합니다.
경제 / 부동산
23.03.03
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