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부동산에서 공시지가는 어떻게 정해지는가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공동주택공시가격”이란 국토교통부장관이 공동주택에 대하여 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」의 규정에 따라 매년 공시기준일(1월 1일) 현재의 적정가격을 조사·산정하여 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 공시하는 가격을 말합니다.적정가격이라 함은 당해 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말합니다.
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23.02.24
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주택담보대출시 DSR, LTV, DTI 는 무엇이며 적용은 어떻게 되는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.●LTV조정대상지역무주택(+처분조건부1주택)50%투기과열지구무주택(+처분조건부1주택)50%비규제지역70%매년 정책과 지역에 따라 LTV 비율이 달라지므로 꼼꼼하게 확인해봐야 하며, 현재 규제지역에서도 무주택 서민 실수요자의 경우 20%씩 가산된다.●DTI2023년을 기준으로 DTI는 규제지역(용산구, 서초구, 강남구, 송파구)에서는40%, 조정대상지역은 50%의 규제를 받게 된다. DTI를 계산하는 방법은 아래와같다.●DSR2023년을 기준으로 DTI는 규제지역(용산구, 서초구, 강남구, 송파구)에서는40%, 조정대상지역은 50%의 규제를 받게 된다. 2023년 기준으로 총대출액이 1억 원을 초과하면 DSR은 40% 규제가 적용된다.2023년에 많은 규제지역이 해제되고LTV와 DTI 비율이 높아지면서 주택 마련을 위한 자금 조달에 숨통이 트이긴 했다.하지만 DSR이 40%로 유지됨에 따라 결국 소득이 높아야만 고액 대출을 받을 수있다.
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부동산
23.02.24
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재개발 과정과 절차가 궁금하니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.구역지정.이 단계에서 열악한 주거환경을 지닌 구역을 정비구역으로 지정하는데, 주체는 시장,자치시장, 자치도지사이며 기본계획 범위에서 정합니다.이 시기에서 비로소 개발 소문이 나게 됩니다. 이때에도 투자금은 그리 큰 단계는 아니지만 긴 시간 장기적으로 보고 투자를 해야합니다.추진위원회 구성.이 단계부터는 본격적으로 투자를 고려해야 합니다. 이때는 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하는 단계인데 토지등소유자 1/2 이상의 동의가 필요하며 시장, 군수 등의 승인을 받습니다.특히 투자 희망지역이 투기과열지구라면 늦어도 이쯤에서 투자를 꼭 하기 바랍니다. 일단 조합이 설립되고 난 후에 투자를 하게되면 현금청산 대상이 됩니다. 하지만 투기과열지구 외의 지역 또는 재개발이 진행되는 지역은 꼭 이 단계가 아닌 그이후에 투자를 해도 괜찮습니다. 조합설립 인가.이 단계는 재개발과 재건축의 동의 요건이다릅니다.재개발: 토지등소유자 3/4 이상 + 토지면적 1/2 이상 토지소유자의 동의만약에 개발의지가 강력하고 조합원들이 관계가 원만하여 으쌰으쌰 단결이 잘 되는 곳이라면 이때 투자를 해도 좋습니다.그렇지만 이때 투자할 때 꼭 확인해야 할 점이 있습니다.추진위원회에서 조합설립 인가에 대한 각동의를 빠르고 쉽게 받기 위해서 사업비용(건축비용 또는 대여금이자 등)을 낮추고 일반분양가를 상대적으로 높게 책정하는 경우도 종종 있습니다.그러므로 조합설립총회에서 배부하는 안내책자를 구해서 꼼꼼히 살펴보고 주변에서개발이 진행되고 있는 단지와의 차이도 꼭비교해 보시기 바랍니다.시공사 선정.여기서는 실제 공사를 할 건설회사를 선정하게 됩니다. 보통 여러 건설회사들이 경쟁에 뛰어들지만입찰방식으로 결정하게 됩니다.이 단계에서 주의할 점은 시공사 선정 전후에 갑과 을이 바뀌게 된다는 점입니다.선정 전에는 조합이 갑이지만, 선정 후에는시공사가 갑이 되므로, 입찰전 경쟁 단계에서 제공하는 선심성 공약과 현실적 공약을잘 파악해야 하며, 추가공사부담금의 여부도 꼭 확인해야 합니다.사업시행인가.개발을 어떻게 진행하겠다는 밑그림의 사업시행계획서를 인가받는 단계입니다.물론 시장, 군수 등이 계획서를 받아서 진행할지 말지에 대해 결정합니다.이때는 비교적 구체적으로 계획이 나와서전체 몇 세대인지, 작은 평형의 세대는 몇이나 되는지, 임대주택은 얼마나 되는지 등 수익성을 예측해 볼 수 있는 단계입니다.그래서 투자자들이 많이 몰리기 시작하는단계이지요.특히 투기과열지구에서 재개발에 투자를 하려고 생각하신다면 이 단계에서 투자 여부를 꼭 타진하고 결정하셔야 합니다.즉, 투자의 마지막 시기인 것이죠.정부에서 2018년 1월 15일 이후부터 사업시행인가 단계 다음인 관리처분 인가 단계에서 투자하면 현금청산 대상으로 보기 때문입니다.조합원 분양신청.이 단계는 분양대상자에게 공지할 사항이있습니다.종전의 토지 또는 건축물의 명세, 사업시행계획 인가고시일 기준의 가격, 분양대상자별 분담금 추산액, 분양신청 기간 등을 분양신청을 받기 전인 이때에 알리게 됩니다.관리처분계획 인가.조합원 조건, 아파트 면적 등을 정하는 단계입니다.아파트를 분양받을 수 있는 조합원인지 여부를 결정하게 되고, 조건이 안 맞으면 현금으로 대신 받게 됩니다.운이 좋아 현금 대신 아파트를 받게 되더라도 내가 원하는 면적이 안될 수도 있습니다.그리고 두 명이 주택 또는 토지를 공동으로소유하고 있을 때는 1채만 받는다든지에 대한 결정이 이 단계에서 이루어집니다.중요한 건 이때에 사업성이 구체적으로 드러나게 됩니다.분담금이 얼마나 나올지, 임대주택이나 일반분양분이 어느 정도 있을지, 감정평가액은 얼마인지, 세입자에게 어느 정도나 보상이 되는지, 총공사비용, 기타 사업비 등을 상세하게 알 수 있는 단계입니다.그래서 이 단계에서 프리미엄이 많이 붙게됩니다. 하지만 일반분양금액은 아직 산정할 수 없습니다.일반분양 단계에서 시장상황이 어떻게 변동될지 아무도 모르기 때문입니다.그러니 투자하기 전에 관리처분계획 총회안내책자 및 조합에 문의를 해서 내용을 꼭따져봐야 합니다.이주 및 철거.공사를 본격적으로 시작하기 전에 기존에살고 있는 주민들이 이주를 하는 시기입니다.착공 및 일반분양.드디어 긴 시간의 많은 과정을 끝내고 공사에 들어가는 단계입니다.조합원 분양신청 단계에서 남은 세대를 일반인에게 분양을 하게 되는 것입니다.이때야 비로소 일반분양가격이 정해지고 전체 분양수입 등이 확정이 되므로 투자수익을 명확하게 알 수 있는 단계입니다.이때에는 투자를 결정하는 시기가 아니라내가 투자한 아파트의 수익성을 파악하고앞으로 계속 보유할지 아니면 팔아야 할지를 결정하는 시기입니다.준공 및 입주.준공이란 설계를 한대로 아파트가 잘 지어졌는지 확인을 하는 단계입니다.그러고 나서 입주를 하게 됩니다.이때 주의할 점이라면, 비록 준공이 된 아파트라도 청산절차 이전까지 미분양이 생길수 있고, 그것을 빌미로 추가부담금이 발생할 수 있음을 인지하고 있어야 합니다.이전고시.한마디로 분양받은 아파트의 소유자 이름을조합원이 자기의 명의로 변경하는 소유권이전 단계입니다.
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23.02.24
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월세 매매계약서 2년에 한번씩 꼭해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 계약 갱신 시 임대인이 임차인에게 계약연장의사를 확인하고 보증금 인상을 통보합니다. 계약갱신 요구권은 1회에 한하여 사용할 수 있고, 첫계약 (2년)+(묵시적갱신2년)+갱신계약(2년) 총 4년(6년) 을 거주하고 계약갱신 시 5%를 초과하지 않는 보증금 인상을 할 수 있습니다. 계약갱신 1회 사용 한 후 2년을 거주 한 후 임차인이 계약갱신을 사용할 경우 이는 새로운 계약을 위한 계약갱신이고 5%를 초과하는 인상을 할 수 있습니다.
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23.02.24
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전세 재계약 관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약연장에 대한 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적 갱신은 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행합니다. 묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 임차인이 계약해지의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생합니다. 그래서 임차인이 의사통보한 날부터3개월 뒤에 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 적법하한 계약해지 효력으로 계약이 종료하는 것으로 중개보주는 임대인이 부담합니다.
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23.02.24
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이사온지 5개월만에 보일러시스템이 고장났네요 제가 물어줘야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보일러 수리(저렴한 수리비 임차인 부담) 및 교체는 임대인이 비용 부담합니다. 임대차 계약기간 중 별비용을 들이지 않고 손쉽게 직접 수리할 수 있는 것 (전등. 건전지, 변기커버, 샤워헤드.샤워호스, 수도꼭지 등)은 임차인이 비용부담합니다. 그 외 상당한 비용을 부담해야 되는 누수, 오래된 배관 막힘, 벽갈라짐, 변기교체, 보일러교체 등은 임대인이 비용 부담합니다.
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23.02.24
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전세 재계약시 개인끼리 진행해도 문제 없을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.별 문제 없다면 집주인과 본인 두명이서 갱신계약서를 작성해도 됩니다. 등기부를 확인하여 추가 대출이 있는지 확인하기 바랍니다. 갱신계약서 특약사항에 갱신에 의한 계약이라는 것을 작성하고 확정일자를 받기 바랍니다. 이전 계약서에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지하면서 보증금 인상분만큼 효력이 발생합니다.
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23.02.24
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빌라는 값을 매길수가 없나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트는 단지별로 평형과 건축구조가 정형화돼 있어, 일정기간의 실거래가를 통해 시세를 산정할 수 있습니다. 빌라는 같은 지역 같은 평형의 건물이라도, 생김새 등 특성이 제각각이어서 가격변수가 다양해, 시세정보가 제공되지 않아왔습니다. 그리고 빌라 수도 적고 아파트 처럼 매매가 많이 일어나지 않고 시세가 뚜렷하게 형성되어 있지 않습니다.
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23.02.24
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전원주택 경매 낙찰후 대항력 없는 사람이 거주 중인데요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.낙찰 후 대항력 없는 임차인에 대해서 더 정확하게 알기 위해서 해당 물건에 찾아가 점유자를 만난다거나, 전화를 해서 협의를 진행합니다. 점유자와 직접 만나는 과정에서 이사를 원만하게 협의하는 것이 제일 좋습니다.대항력이 없는 경우 강제 집행이 가능하기 때문에, 본인의 의견을 제시하고, '빠른 이사를 해줄 경우 이정도의 이사비를 지원하겠다' 라고 이야기해보시기 바랍니다. 대항력도 없는데 협상이 원만하게 진행되지 않는 임차인의 경우에는 강제집행 계고까지 빠르게 진행해보시기 바랍니다. 약 90%정도는 계고 단계에서 이사비를 받고 나간다고 힙니다. 터무니 없이 높은 이사비를 요구하며 이사를 가지 않는 점유자도 강제집행 계고를 받으면 대부분 먼저 연락와서 이사를 나갈테니 이사비를 달라고 먼저 협상합니다.
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23.02.24
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전세사는중입니다. 전세자금대출도 금리인하요구권이 적용되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세대출금리는 본인이 은행에 인하를 요구하더라도 인하되지 않습니다. 한국은행 기준금리의 변동에 따라 시중은행의 금리를 변동하기 때문에 개인의 아무리 요청하더라도 변동되지 않습니다.
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