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전세보증금 반환 관련해서 질문드려요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증보험 이행청구로 보증기관으로부터 3억 2천을 우선 받을 수 있습니다. 전세보증금 일부를 못 받았기때문에 본인 부담7천만원은 임차권등기명령 신청하고, 보증금반환소송을진행하여 강제 집행(압류, 경매) 해서 받아내야 할 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.02.12
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주택청약이라는게 뭔지 알 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주로 아파트 또는 오피스텔 신규분양자를 모집할 때 사용하는 수단입니다. 주로 청약 하면 대체로 이쪽을 떠올리는 경우가 많습니다. 자세한 내용은 주택청약 및 주택청약통장 문서 참조하면 됩니다. 주택공급에 관한 법칙에 의거하여 시행사가 분양 물량을 판매할때 주택청약제도에 의거하여 청약통장을 가지고 있는 사람을 대상으로 판매합니다. 2020년 2월 3일부로 금융결제원 아파트투유와 국민은행의 청약기능은 폐지되어 한국감정원의 청약Home에서만 청약이 가능합니다.일정규모 이하의 오피스텔의 경우에는 현장에서 청약접수의향서 및 증거금을 납입하는 방식으로 주택청약을 진행하기도 하며, 이러한 단지의 청약일에는 긴 줄이 늘어서는 모습을 볼 수 있습니다.경쟁률이 1:1을 넘을 시 가점제와 추첨제를 통해 분양당첨자를 정한 뒤에 실제 계약을 하게 됩니다.가점제는 가점이 높은 사람에게 먼저 분양하는 제도로, 무주택기간(32점), 부양가족 수(35점) 및 청약통장 가입 기간(17점) 3가지 항목으로 구성되며 만점은 84점입니다. 오랫동안 무주택으로 살고, 가족이 많고, 오래 전에 청약통장을 만들었을수록 유리하기 때문에 나이가 많은 사람이 유리합니다. 추첨제는 말 그대로 무작위 추첨으로 뽑습니다. 가점제와 추첨제의 비율은 주거전용면적과 주택 유형 및 지역에 따라 달라집니다.각 단지별로 적용되는 당첨자 선발 방법이 다르므로 입주자모집공고 및 모델하우스 상담사에게 확인해야 정확한 방법을 알 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.02.12
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월세 계약 기간 도중 나가야 하는데 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있고, 임차인이 의사통보한 날부터 3개월 뒤 법적효력이 발생합니다.그래서 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환해야합니다. 계약해지효력이 적법하게 3개월뒤에 발생하기때문에 중개보수는 임대인이 부담합니다.
경제 / 부동산
23.02.12
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원룸 전세 임대차 기간 중 연장 및 이사 관련 알림문의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 계약만료 2개월 전에 임대인에게 계약에 대한 의사를 통보하면 됩니다.24년 7월 전까지 통보하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.02.12
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계약 기간이 만료되어 이사를 하게 되었습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료로 퇴신한다면 임대인의 보증금반환과 임차인의 목적물반환은 동시이행관계입니다. 임차인은 보증금을 돌려받으면 신경쓸필요가 없습니다.새임차인 구하는 것은 임대인의 몫입니다.
경제 / 부동산
23.02.12
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한달전인데도 중도해지시 다 내야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특약사항에 계약기간 중 임차인의 계약해지 시에 관한 내용이 있다면 특약사항대로하면 됩니다. 특약사항에 아무런 내용이 없다면 임대인은 질문과 같은 사항을 주장합니다. 판례의 경우 계약만료 2개월 전에 임차인의 계약해지는 계약만료 일이 얼마 남지 않았고 2개월 후 새임차인을 구할 때 당연히 지불하는 중개보수는 임대인이 지불한다라고 했습니다. 하지만 임대인은 보증금을 계약만료일까지 반환할 의무가 없어 계약만료일에 보증금을 반환하면 되고 남은 기간동안 월세와 공과금을 지급해야합니다.임대인과 원만하게 해결하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.02.12
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경매가 낙찰이 되도 전세금을 받을수있을지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인이 대항력이 없어 최우선변제권도 없어 경매시 0순위로 가장 처음 받을 수 있는 최우선변제금(지역에따라다름)을 못 받습니다. 그리고 우선변제권(대항력+확정일자)이 없어 가장 후순의로 배당받을 수 있습니다. 이럴경우 전세금을 모두 못 받을 수도 있습니다.임차권등기명령을 하여 등기부에 임차권등기명령이 등기된날부터 대항력과 우선변제권 효력이 발생합니다.말소기준권리(등기부에 저당권, 근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 경매개시결정 등)보다 본인 대항력이 먼저라면 대항력에 의해 낙찰자에게 권리를 주장하여 보증금을 받을 수 있지만, 후순위일 경우 낙찰자가 말소기준권리보다 후순위의 임차인을 인수할 의무가 없어 보증금을 반환해줄 의무가 없습니다. 배당요청으로 배당금을 받아야합니다. 하지만 후순위의 경우 보증금을 배당받을 수 있을지 모두 잃을지 확실하지 않습니다.
경제 / 부동산
23.02.12
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부동산 불법 중개행위에 해당하나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건축물대장에 불법건축물로 되어있다면 해당건물 주인이 원상회복을 하거나 원상회복될때까지 매년 이행강제금을 부과하면 됩니다. 부동산이 중개대상물 확인설명서에 건축물적법성 여부란을 확인하고 계약 당시 부동산이 설명하지 않았다며 이 부분 부동산 책임이 있습니다. 그리고 계약해지를 하고 싶다면 부동산 책임으로 계약해지를 주장하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.02.12
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전세랑 매매에 차이점을 모르겠어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세는 임대인에게 전세보증금을 지급하여 임대차계약을 체결하여 계약기간동안 거주한 후 계약기간 만료일에 임대인으로부터 전세보증금을 반환받습니다. 본인 소유의 집이 아니다보니 수선의무의 책임에 대한 문제가 있을 수도 있고, 이사를 가야하는 상황에 이사비용이 매번 발생하고, 계약만료 시점에 전세보증금 반환에 대한에 불안감이 생기고 스트레스를 받을 수 있으며, 임대인의 전세보증금 미반환 문제 등이 있을 수 있습니다. 매매는 매수인의 주택을 본인이 매매금을 보내서 본인 명의로 등기를 하여 주택을 소유하는 것입니다. 본인 소유의 주택이기때문에 본인 마음대로 사용하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.02.12
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양도세 비과세 되는지 문의드리겠습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건은 A주택을 취득하고 1년 이후 B주택을 취득합니다. 그리고 B주택을 취득 후 3년 이내 A주택을 매도해야 합니다. 분양권도 똑같이 적용합니다.
경제 / 부동산
23.02.12
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