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부동산 등기부등본 확인시 어떤내용을 확인해야하나요?

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있으며, 건물 등기부는 다시 일반건물과 집합건물 등기부로 나어 볼 수 있습니다. 집합건물이란 아파트와 같이 여러 개로 구분된 건물들의 집합입니다.등기부 구성은 표제부, 갑구, 을구 등의 항목으로 구분하여 각 항목에 정확한 내용이 기재 되어 있습니다. 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 등기사항증명서 발급시 을구를 제외한 표제부 및 갑구 만으로 구성되어 발급됩니다.등기부 등본 보는 법 표제부토지의 경우에는 지번, 지목, 지적을 기재하며, 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등을 기재하는 곳이 표제부입니다.아파트 등 집합건물인 경우에는 전체 건물(아파트 1동)에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물(1동 101호)에 대한 표제부가 따로 있습니다.토지의 분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재됩니다.1동 건물에 대한 표제부는 1동 건물의 표시와 대지권의 목적인 토지의 표시만으로 구성되어 있으며, 해당 전유부분 1동 건물의 표제부(1동 건물의 표시, 대지권의 목적인 토지)와 전유부분의 건물의 표시, 대지권의 표시를 모두 표시하게 됩니다.단, 대지권이 설정되어 있지 않으면 대지권의 표시는 표시되지 않습니다.표제부에서는 내가 계약할 집인지 주소를 체크하시고 계약서상의 주소와 같은지 확인하셔야 합니다.집합건물 표제부1동 건물의 표시에 대한 표제부 : 집합건물 1동 건물의 표시표시번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시접수 : 등기신청서를 접수한 날자를 표시소재지번 및 건물번호 : 건물이 위치하고 있는 토지의 지번 및 건물의 명칭, 건물번호를 표시※ 건물명칭 및 건물번호가 기재되어 있지 않은 경우도 있음.건물내역 : 구조, 지붕, 층수, 용도, 면적 순으로 표시등기원인 및 기타사항 : 표제부에 관한 등기원인 및 행정구역 명칭, 지번 변경 등의 사항을 표시대지권의 목적인 토지의 표시에 대한 표제부 : 집합건물이 속한 토지(대지권)의 표시소재지번 : 건물이 위치하고 있는 토지의 지번을 표시지목 : 토지의 사용목적을 표시※ 대지, 공장용지, 학교용지, 도로, 하천, 공원 등면적 : 토지의 전체면적을 표시※ 등기부의 면적은 ㎡로 표시, 평으로 환산하려면 3.3으로 나누면 됨등기원인 및 기타사항 : 표제부에 관한 등기원인 및 행정구역 명칭 및 지번변경, 대지권이 등기된 일자 및 구등기부등본에 이기된 사항 등을 표시건물번호 : 전유부분의 건물에 대한 층 및 호수를 표시건물내역 : 전유부분의 건물의 구조, 지붕, 층수, 용도, 면적 순으로 표시대지권 종류 : 전유세대의 지분에 해당하는 토지(대지권)의 대상이 되는 권리 표시대지권 비율 : 1동 건물이 속한 전체 토지 중 해당 전유부분이 차지하는 지분비율을 표시등기부 등보 보는 법 갑구갑구에는 소유권과 관계있는 사항이 기재되며, 등기한 순서대로 순위번로를 기재하며, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우선순위가 결정됩니다.부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따라 결정되며, 가등기가 있는 경우 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따라 결정, 갑구와 을구 사이의 등기 순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 우선순위가 결정됩니다.소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정 등기 그리고 소유권 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 기재됩니다.갑구의 구성권리관계의 변경, 소멸에 관한 사항도 갑구에 기재되며 소유권보존 등기는 그 부동산에 대하여 제일 먼저 하는 등기이며, 소유권이 지분으로 이전된 경우에는 2인 이상이 그 부동산을 공동으로 소유한다는 것을 의미합니다.순위번호 : 등기한 순서로 숫자로 표시※ 기재된 순위번호에 의하여 갑구 사항란의 권리간의 우선순위가 정해짐등기목적 : 등기의 내용 또는 종류를 표시※ 소유권 보존, 소유권 이전 등접수 : 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서 접수번호 표시등기원인 : 등기의 원인 및 원인일자를 표시※ 매매, 설정계약, 해지 등권리자 및 기타사항 : 부동산의 권리자 및 기타 권리사항을 표시※ 소유권 이전의 경우 거래가액 또는 매매목록 번호를 기재갑구에서 유의해야 할 사항소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기 채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류 한 경우에 소유자가 채무를 변제하지 못할 때에는 경매가 진행될 수 있으니 주의해야합니다.경매개시결정 등기가 기재되어 있는지 주의 : 이미 부동산이 경매절차가 진행되고 있다는 것소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우에는 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 많음계약 시 갑구에서는 집주인의 신분증과 등기부 등본에 표기된 내용이 같은지 확인 해야 하며, 계약서와일치하는지도 확인하셔야 합니다.등기부 등본 보는 법 을구을구에는 소유권 이외의 권리가 기록되어 있습니다. 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등의 권리가 표시됩니다. 월세, 전세 계약을 체결할 때 꼭 확인해야 할 부분이기도 합니다.을구의 구성순위번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시※ 순위번호에 의하여 을구 사항란의 권리간에 우선순위가 결정등기목적 : 등기의 내용 및 종류를 표시※ 근저당권 설정, 전세권 설정, 지역권 설정 등접수 : 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서 접수번호를 표시등기원인 : 등기의 원인 및 원인일자를 표시※ 매매, 설정계약, 해지 등권리자 및 기타사항 : 부동산의 권리자 및 기타 권리사항을 표시※ 근저당권 설정의 경우 채권최고액, 채무자, 근저당권자 등을구에서 유의해야 할 사항근저당권의 채권최고액 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 최대한도의 채무액 이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행이라고 합니다.채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간내에는 전세권자를 임으로 나가게 할 수 없습니다.지상권, 지역권 등은 그 토지에 대한 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리이며, 저당권과는 달리 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없습니다.주요 등기 사항 요약주요 등기 사항 요약은 등기부 등본 증명서상에 말소되지 않은 사항들을 간략히 요약한 내용으로 구성되어 있으며, 갑구, 을구 권리사항 확인이 어려우신 분들은 등기사항 요약을 참고하시면 좀 더 쉽게 권리사항을 파악할 수가 있습니다.

경제 / 부동산

23.02.10

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