오피스텔 갱신청구권 문의사항입니다.
업무용 오피스텔을 1년 계약하였는데, 다음달 1년 계약만료일을 앞두고 월세를 5%인상한다며
계약을 연장할 것인지 임대인이 부동산 중개사를 통해 연락이 왔습니다.
1년으로 계약했어도 2년까지는 월세 인상없이 계약을 갱신할 수 있는 것으로 알고 있는데,
부동산 중개사는 주택일 경우 그렇다고 합니다.
오피스텔이 주거용이 아니고 업무용일 경우, 주택에 해당되나요?
갱신청구권을 사용할 수 없는건가요?
그리고 월세가 인상되어 계약서를 다시 작성해야한다고 하는데요, 기존 계약서에서 월세 인상부분만 추가로 넣는게 아니라 새로 계약서를 작성하는 것이 맞는건가요?
그 새로 작성한 계약서로 확정일자를 다시 받아야하는건가요?
전문가님의 답변 부탁드립니다.
감사합니다.
3개의 답변이 있어요!안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
문의하신 내용으로 보아, 업무용
오피스텔 계약을 체결하여 업무용으로 사용하고 있으면 상가 임대차 보호법에 적용을 받습니다. 계약기간이 1년이라면 임차인은 매년 갱신을 거듭하여 총계약기간은 10년간입니다.
업무용 오피스텔은 태생이 상업용 업무시설이라 업무용으로 등록을 하여 사용 중이면 주택이 아닙니다.
갱신시 임대인은 전임대차의 5%이내에서만 차임의 증액을 요청할 수 있고, 이때 계약서를 다시 작성하되 세무서에 확정일자를 다시 받으시면 되겠습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
전입신고하지 않은 업무용 오피스텔 거주 임차인은 계약갱신요구권은 행사를 할 수 있습니다.
국토교통부가 전입신고되지 않은 업무용 오피스텔이라도 실질적으로 주거용으로 사용하는 경우 '계약갱신청구권' 행사가 가능하다는 해석을 내놨습니다. 오피스텔의 경우 업무용으로 등록하고 전입신고를 하지 않으면 주택수에 추가되지 않기 때문에 전입신고 불가 조건의 오피스텔이 많은데, 이 때문에 전입신고를 하지 않은 임차인이라도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다는 설명입니다.
그리고 임대인과 임차인이 오피스텔을 주택으로 사용하는 것에 명백히 합의한 경우에는 임차인은 ‘전입신고 불가’ 특약이 있더라도 전입신고를 해서 대항력을 갖추는 것도 가능하다. 공부상 주택으로 되어 있지 않더라도 사실상 주거로 사용되는 경우라면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있다. 이 경우 임차인에게 일방적으로 불리한 약정은 효력이 없기 때문에 ‘전입신고 불가’ 특약을 작성하였더라도 임차인이 전입신고를 할 수 있게 되는 것이다.
임차인에게 일방적으로 불리한 약정은 효력이 없기 때문에 ‘전입신고 불가’ 특약을 작성하였더라도 임차인이 전입신고를 할 수 있게 되는 것이다.라고 주장하며 주택임대차법의 보호를 받기 위해서는 본인이 전입신고를 하면 되고 전입 신고를 하게 되면 주택임대차보호법상 보호를 받아 1년 미만의 계약기간을 2년을 주장하여 2년을 거주할 수 있다고 주장하면 됩니다. 임대인과 협의를 해보기 바랍니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다.
1년으로 계약했어도 2년까지는 월세 인상없이 계약을 갱신할 수 있는 것으로 알고 있는데,
부동산 중개사는 주택일 경우 그렇다고 합니다.
오피스텔이 주거용이 아니고 업무용일 경우, 주택에 해당되나요?
갱신청구권을 사용할 수 없는건가요?
- 아닙니다. 2년미만인 계약은 임차인의 사정에 따라 1년을 주장하실수도 있구요. 최대 2년까지
계약기간 주장이 가능합니다. 근린생활시설, 무허가주택도 전입신고와 점유만 된다면 다 임대차보호법 대상입니다.
그러므로 2년계약기간 주장이 가능합니다. (임차인이 원한다면 1년계약만 주장도 가능합니다)
그리고 월세가 인상되어 계약서를 다시 작성해야한다고 하는데요, 기존 계약서에서 월세 인상부분만 추가로 넣는게 아니라 새로 계약서를 작성하는 것이 맞는건가요?
그 새로 작성한 계약서로 확정일자를 다시 받아야하는건가요?
- 보증금이 변동이 없다면 확정일자 다시 받을 필요없습니다.
