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기존 전세계약을 재 계약 하고 난후 확정일자는 다시 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 갱신시 보증금 인상이 없었다면 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 이전 계약서에 받은 확정일자 효력이 그대로 유지 됩니다.만약 계약갱신 시 보증금인상이 있을 경우 갱신된 계약서에 확정일자를 받아야합니다. 이전 보증금 금액에 대한 확정일자 효력이 유지 되면서 보증금 인상분만큼의 확정일자 효력이 발생됩니다.
경제 / 부동산
23.02.08
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전세 계약 묵시적으로 자동 연장시 세입자 마음대로 나갈 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적 갱신시 이전 계약과 동일한조건으로 계약이 진행 됩니다.묵시적 갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있고, 임차인이 계약해지를 통보한 날부터 3개월 뒤에 법적 효력이 발생합니다. 그래서 3개월 뒤에 임대인이 보증금을 반환해야합니다. 3개월이 되기 전에 새임차인을 구한다면 더 빨리 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 그리고 중개보수는 임대인이 부담합니다.
경제 / 부동산
23.02.08
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전세로 들어가려는 집에 융자가 있습니다. LH전세상품가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 본인 혼자 일경우 총보증금 8천 + 대출금 2.3억이 주택매매시세7억에 비해 낮은 비율로 등기부에 선수위의 가압류, 가등기 등이 없다면 충분히 lh전세대출이 나올 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.02.08
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월세 계약서 작성에 궁금한점 있습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트나 빌라의 경우 관리비에 추차비가 매월부과됩니다.집주인이 임대를 놓을 경우 세입자차량이 관리사무소에 등록이 되어 관리비에 주차비가 추가되어 납부해야합니다.
경제 / 부동산
23.02.08
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임대차 계약 만료전 주민등록 이전이 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제3조 1항에는 이렇게 명시되어 있습니다.'임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제 3자에 대해 효력이 생긴다. 이경우 전입신고를 한 때에 주민등록이된 것으로 본다'"대항력의 요건인 주택의 인도와 주민등록을 모두 갖추었다면 인도와 주민등록을 마친 다음날부터 대항력이 발생합니다" 이렇게 되어 있습니다.이조항에 대해 우리 대법원판례가 있습니다.대법원에서는 주택임대차보호법의 제3조 제1항에 대해 소극적인 해석이 아닌,넓은 의미로 보아임차인 본인뿐만 아니라그 배우자나 자녀 등 가족이주민등록을 마치면!대항력이 인정된다고 판결하였습니다.이 판례는 임차인의 가족을 점유보조자로 보았고,점유보조자의 주민등록이 전입된 경우에도 대항요건을 갖춘 것으로 인정하였습니다.또한 임차인 본인이가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서임차인 본인만 주민등록을 일시 다른곳을 옮긴 경우라면 전체적으로나,종국적으로, 주민등록의이탈이라고 볼수 없는 만큼 임대차의 대항력을 상실하지 않는 다고 명시하였습니다.
경제 / 부동산
23.02.08
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보증보험 가입을 못 해도 등기부 등본?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인 사망해도 임대차계약은 유효합니다. 상속인이 임대인 지위 승계 받아주택 임대차계약을 체결했는데 임대인이 갑자기 사망하는 경우 임대차에서 임대인이 사망하더라도 임대차계약은 종료되지 않고 상속인에게 임대인으로서의 권리와 의무가 상속됩니다. 상속포기로 상속인에서 제외되는 사람을 빼고는 상속인이 임대인의 지위를 그대로 승계받게 됩니다.임차인 입장에서는 임대인이 사망한 경우 누구를 상대로 일을 처리해야 하는지 궁금할 수 있습니다. 임대인이 사망했다는 사실을 임차인이 알게 되는 경우 상속인이 누구인지부터 파악하고 그 상속인을 상대로 임대인으로서의 의무를 이행할 것을 요청할 수 있습니다.여러 명의 임대인이 있으면 임대인 과반수가 주택 임대차계약의 체결 및 관리를 할 수 있습니다. 임대인이 여러 명인 임대차계약 해지의 경우 민법 제547조 제1항에서 “당사자의 일방 또는 쌍방이 여러 명인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대해 해야 한다”고 규정하고 있습니다. 따라서 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 특약이 없는 한 임차인은 공동임대인 전원에게 해지의 의사를 표시해야 합니다.계약의 해지통지든 다른 사유든 임대차계약이 종료되는 경우 임차인은 임대인에게 임대차 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 임대차 보증금 반환은 임대인 전원 또는 그중 한 명에게도 전부 반환받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.02.08
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1가구 1주택 양도세면제 유지가능 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 A주택 취득하고 1년 후 B주택을 취득해야합니다. 그리고 B주택 취득하고 3년 이내 A주택을 매도해야 합니다.
경제 / 부동산
23.02.08
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전세 계약 만료 전에 통보를 안 하면 어떻게 되죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 의사통보기간이 지나서 계약에 대해 통보한다면 묵시적갱신 중에 통보를 하는 것입니다.만약 묵시적갱신 중 계약해지시 임차인은 언제든지계약해지를 주장할 수 있고 임차인이 통보한 날부터 3개월 뒤에 법적효력이 발생하여 임대인은 임차인이 계약해지에 대한 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야합니다.
경제 / 부동산
23.02.08
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전세 재계약관련해서 문의드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 청구권 행사 시 임대인과 협의하여 전세계약기간 1년도 가능합니다. 보통 임대인이 2년을 원하기때문에 설득을 잘 하셔야 할 겁니다.
경제 / 부동산
23.02.08
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공시지가는 어떤 방식으로 산정되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정되는 대표성 있는 토지 50만 필지를 선정해 적정가격을 산정합니다. 표준지공시지가는 감정평가사에게 조사·평가를 의뢰해 토지소유자와 시·군·구의 의견을 듣고, 시·군·구 토지평가위원회와 중앙토지평가위원회 등의 심의를 거쳐 공시합니다. 표준지공시지가는 전국의 개별공시지가 산정과 보상평가 등의 기준이 되며, 양도세·보유세 등 세금과 각종 부담금의 부과 기준으로 활용됩니다.개별공시지가는 시장·군수·구청장이 국토교통부 장관이 결정하여 고시한 표준지공시지가를 기준으로 산정한 단위면적당(㎡) 가격을 말합니다. 개별공시지가는 양도소득세·상속세·종합토지세·취득세·등록세 등 국세와 지방세는 물론 개발부담금·농지전용부담금 등을 산정하는 기초자료로 활용됩니다.
경제 / 부동산
23.02.07
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