답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.☆주변전세 시세와 매매시세 파악하기☆대출금(등기부상 채권최고액 확인)+총보증금(내 보증금도 포함)이 주택매매가의 70~80%를 넘어가면 안전하지 않다고 봄☆임대인 진위여부확인(등기부, 신분증, 정부24,) 대리인출석시 전화로 몇 번확인하기, 신탁회사의 경우 회사도장찍어야함.☆내 전세보증금으로 임대인 대출 상환시 계약취소 및 지급한 금액 반환 관련 특약사항 작성하기 / 내 대항력과 우선변제권 발생하기 전 임대인 대출시 계약취소 및 지급한 금액 반환 관련 특약사항 작성하기☆불안할 경우 전세보증보험 가입하기

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인의 보증금반환과 임차인의 임차목적물반환은 동시이행관계입니다. 임대인이 계약종료일에 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 이를 근거로 보증금을 반환할 때까지 거주하면 됩니다.꼭 이사를 가야한다면 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 임차권등기명령이 등기된것을 확인한 후 이사를 가야합니다. 등기가 되고 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 임차권등기명령 이후에도 보증금반환이 없다면 보증금반환소송을 진행하여 승소판결문 및 집행문으로 강제집행을 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔은 분양시 업무용오피스텔과 주거용오피스텔로 구분됩니다. 업무용오피스텔 취득시 주택수에 포함이 안되고 주거용오피스텔 취득시 주택수에 포함 됩니다.업무용오피스텔에 주거용으로 사용할 세입자가 전입신고를 할 경우 주택수에 포함 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.유치권을 원인으로 한 형식적경매 사건의 경우, 유치권은 매각을 통해 소멸합니다.단, 매각물건명세서 상 인수조건 등의 특별매각조건이 있는 경우는 제외입니다 우선변제권이 없는 유치권은 일반채권과 동일하게 배당이 이루어지게 됩니다.따라서, 등기된 권리의 순서와 그 종류에 따라 배당방식이 달라지는 만큼 "근저당, 가압류 등등 이 있다??" 라는 단순한 가정 만으로 배당순위를 따질 순 없습니다.또한, 유치권자가 가압류를 한 경우에서도 배당순위는 달라질 수 있습니다.유치권자의 경우 근저당과 같은 담보물권이 아닌 가압류, 압류와 같은 일반채권에 해당하는 만큼 순위배당, 안분배당 방식으로 배당이 이루어지는 것이 보통 입니다.유치권자도 배당을 받을 수는 있지만, 우선변제권이 인정되는 것은 아니며 일반 채권자와 동일한 순위로배당받게 됩니다. 다만, 법원은 그 부동산의 이해관계를 살펴 이러한 법정매각조건과는 달리, 매각조건 변경결정을 통해 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인에게 인수하도록 정할 수 있습니다. 법정매각조건이 변경되면 그 취지가 매각물건명세서에 기재되므로,입찰자는 매각조건의 변경 여부를 확인하여 유치권의인수 여부를 분석해야 합니다.그리고 민사집행법은 유치권에 의한 경매절차가 진행 중이라도 강제경매나 담보권실행을 위한 경매절차가 개시(중복경매)되면, 유치권에 의한 경매절차를 정지하고강제(임의)경매절차를 계속하여 진행하도록 규정하고 있습니다. 이 경우 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매로낙찰받은 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 처음 받은 확정일자의 효력이 계속 유지 됩니다. 보증금 인하의 경우 처음 받은 확정일자의 효력의 보증금 금액이 더 크므로 인하된 보증금을 포함하기때문에 확정일자를 다시 안 받아도 됩니다.2. 전세보증금 인상을 한다면 갱신계약서에 확정일자를 받아야합니다. 전에 받은 확정일자의 효력이 유지되면서 보증금 인상분만큼 확정일자의 효력이 발생합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.누수의 경우 임대인이 비용을 부담하고 도배의 경우 자연적 노후화(누수에 의한 변색, 액자뒤 변색, 장롱뒤변색, 햇빛으로 인한 변색)는 임대인이 부담합니다. 도배에 대하여 약정을 하였다면 약정대로 하면 됩니다. 임차인이 훼손한 경우 임차인이 비용부담해야 합니다. (상황에 따라 임대인이 전체 도배요구 또는 일부분 도배를 요구할 수 있습니다. ) 임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다.(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결). 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).예를 들어, 배관노후화로 인한 누수, 주택의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 주택의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 주택이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네. 본 질문대로 여러 부동산에 말해두면 됩니다. 여러 부동산에 말해 놓으면 더 빨리 새임차인을 구할 수도 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 내 공과금이 발생하였다면 본인이 정산을 해야하고, 계약기간 중 계약해지 시 새임차인이 구해지기 전까지 관리비와 공과금도 임차인이 부담하고 정산해야합니다.약정이 있다면 약정대로 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금과 월세 문제라면 본인이 임대인을 설득을 하거나 새임차인이 임대인을 설득하는 수밖에 없습니다. 아니면 권리금이 있다면 권리금을 보다 저렴하게 놓는 방법도 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일반적으로 공작물의 설치 또는 보전의 하자로 말미암은 손해에 대해서는 소유자보다 이를 구체적으로 지배하면서 직접적인 점유를 하고 있는 점유자에게 1차적인 책임이 있지만 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 소홀히 않았음을 증명하면 배상책임을 부담하지 않는다. 점유자인 세입자는 집주인에게 누수 사실을 즉시 알리고 누수 원인을 확인하는 데 협조하는 등 누수해결을 위해 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 않았다면 집주인이 소유자로서 거실 발코니 바닥 난방과 급수배관의 설치 또는 보존의 하자로 아랫집에게 발생한 손해를 배상해야 합니다.