유치권자는 후순위 저당권자에게 대항할 수 있나요?
등기부에 나와있지 않는 유치권자는 자신보다 후순위인 후순위 저당권자에게 대항할 수 있나요?
이 경우, 유치권자는 어떻게 자신의 권리가 먼저 발생했음을 증명해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
유치권을 원인으로 한 형식적경매 사건의 경우, 유치권은 매각을 통해 소멸합니다.
단, 매각물건명세서 상 인수조건 등의 특별매각조건이 있는 경우는 제외입니다
우선변제권이 없는 유치권은 일반채권과 동일하게 배당이 이루어지게 됩니다.
따라서, 등기된 권리의 순서와 그 종류에 따라 배당방식이 달라지는 만큼 "근저당, 가압류 등등 이 있다??" 라는 단순한 가정 만으로 배당순위를 따질 순 없습니다.또한, 유치권자가 가압류를 한 경우에서도 배당순위는 달라질 수 있습니다.
유치권자의 경우 근저당과 같은 담보물권이 아닌 가압류, 압류와 같은 일반채권에 해당하는 만큼 순위배당, 안분배당 방식으로 배당이 이루어지는 것이 보통 입니다.
유치권자도 배당을 받을 수는 있지만, 우선변제권이 인정되는 것은 아니며 일반 채권자와 동일한 순위로배당받게 됩니다. 다만, 법원은 그 부동산의 이해관계를 살펴 이러한 법정매각조건과는 달리, 매각조건 변경결정을 통해 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인에게 인수하도록 정할 수 있습니다. 법정매각조건이 변경되면 그 취지가 매각물건명세서에 기재되므로,입찰자는 매각조건의 변경 여부를 확인하여 유치권의인수 여부를 분석해야 합니다.
그리고 민사집행법은 유치권에 의한 경매절차가 진행 중이라도 강제경매나 담보권실행을 위한 경매절차가 개시(중복경매)되면, 유치권에 의한 경매절차를 정지하고강제(임의)경매절차를 계속하여 진행하도록 규정하고 있습니다. 이 경우 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매로낙찰받은 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
유치권의 성립요건은 타인소유의 물건이여야 하고, 채권 자체가 물건에 대하서 발생한 채권이여야 하고, 변제기가 도래한 채권이여야 합니다. 또한 목적물 점유를 해야 합니다. 그리고 유치권의 경우 등기부상 기재되지 않기때문에 순서에 상관없이 인수되는 권리 입니다. 즉 경매를 통해서도 소멸되지 않은 권리이므로 유치권의 성립만을 확인할뿐 그 시간적 순서는 따지지 않습니다.
