답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.위약금 손해배상 예정계약서에 위약금 약정이 있다면 그 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다(민법 제398조 제4항).원래 손해배상 청구를 하기 위해서는 손해를 입은 사람이 손해가 발생했다는 사실과 손해액을 입증해야 합니다.그러나, 위약금 약정을 해두면 손해 사실과 손해액에 대한 입증이 필요 없게 되고, 단지 상대방의 계약 위반 사실만 입증하면 바로 위약금을 청구할 수 있습니다.위약금 감액위약금이 손해배상액의 예정으로 인정되는 경우, 위약금 액수가 부당히 과다한 경우 법원에 의해 위약금 액수가 감액될 수 있습니다.법원은 통상적인 매매계약의 경우, 계약금 상당액이 손해배상의 예정으로 정해지는 거래관행에 비추어 매매대금의 배액이 손해배상의 예정액으로 된 것은 지나치게 과다하므로 감액되어야 한다고 한 사례(2003나8747 판결)

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔은 업무용오피스텔과 주거용오피스텔로 구분되어 분양됩니다. 건축물대장상 해당호실의 용도를 보면 확인할 수 있습니다. 업무용오피스텔은 분양시 건축물부분의 부가세 10%를 환급받고 주택수에 포함이 안되어 양도세와 종부세에서 경우에 따라 혜택을 받을 수 있습니다. 그래서 업무용오피스텔의 임대인이 임차인에게 전입신고를 안하는 조건으로 임대차계약을 하려고 합니다. 만약 임차인이 전입신고를 하게되면 주거용오피스텔이 되어 임대인은 건물부분 부가세10%를 다시 돌려줘야하고 주택수에 포함이 되어 경우에 따라 양도세와 종부세에서 혜택을 못 받을 수 있습니다. 그리고 10년동안 주거용오피스텔로 사용해야합니다.전입신고를 안할 경우 임대인이 바뀌거나 경매시 대항력과 우선변제권이 없어 불이익을 당할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.한국인이 외국 거주 중 이라면 국내에 거주하는 대리인(가족 또는 친척)에게 전세계약 및 채권양도 통지서 수령 권한을 위임한다는 위임장이 필요합니다.(임대인은 해외 공사관이나 영사관에 가면 위임장이 있습니다. )외국인이 외국거주 중이라도 위임장이 필요합니다. 해당보증기관에 더 자세하게 문의해보시기 바랍니다.2. 해당전세주택지번 등기부의 거래내역은 전해당 전세주택의 매매거래가액입니다.주변 매매시세를 확인해보시기바랍니다.네이버부동산3. 보통 대출금(등기구상 채권최고액)+총보증금(본인 보증금)이 주택매매시세의 70~80%넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.매매시세확인 후 대입하기 바랍니다.4. 을구에 아무 것도없다면 임대인의 대출이 없이 깨끗하다는 의미입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대사업자이든 아니든 계약갱신 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있고, 임차인이 의사통보를 한 날로 부터 3개월 뒤에 법적효력이 발생하기 때문에 임대인은 3개월 후에 보증금을 반환해야합니다.계약 만료 2개월 전 계약갱신에 대한 대화를 카톡이나 문자로 했다면 이것으로 충분하고 전화상으로 했다면 하더라도 충분합니다. 계약갱신시 5%이내로만 보증금을 인상할 수 있기때문입니다. (새로운 계약이라면 5%초과하여 인상할 수 있음)

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인을 위한 보증금반환대출의 경우 금리 4%대 입니다. 자세한 사항은 은행에 직접문의 바랍니다. 계약갱신 중 계약해지 시 임대인은 임차인으로부터 통지 받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야하고 중개보수는 임대인 부담입니다. 임차인부담이라고 약정을 했다면 임차인이 부담합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 다음과 같으며, 그 금액은 시·도의 조례로 정하는 요율 한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정합니다(규제「공인중개사법」 제32조제4항, 규제「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항매매·교환5천만원 미만 0.6% (상한액25만원)5천만원 이상 2억원 미만 0.5% (상한액80만원)2억원 이상 9억원 미만 0.4%9억원 이상 12억원 미만 0.5%12억원 이상 15억원 미만 0.6%15억원 이상 0.7%임대차 등(환산보증금)5천만원 미만 0.5% (상한액20만원)5천만원 이상 1억원 미만 0.4% (상한액30만원)1억원 이상 6억원 미만 0.3%6억원 이상 12억원 미만 0.4%12억원 이상 15억원 미만 0.5%15억원 이상 0.6%

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 현 전세보증금의 5%이내로 임차인과 임대인 간 협의하여 인상할 수 있습니다.임대인이 보증금 인상에 대해 아무런 의사가 없다면 전 계약과 동일하게 계약을 진행하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 2기 차임에 달하는 연체시 임대인은 계약해지를 주장할 수 있습니다. 계약해지에 관한 내용증명우편을 송달합니다. 임차인이 아무런 반응이 없다면 명도소송을 진행합니다. 명도소송 결과가 나오기 전까지 임차인의 방에 들어가거나 임차인의 짐들을 처리할 수 없습니다. 그리고 2기에 달하는 차임 연체 시 임차인의 계약갱신요구권 행사 시 거절할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대법원 인터넷 등기소에 접속하여서 등기 열람또는 발급하여 해당 지번 등기부를 확인할 수 있고 행정복지센터에 가서도 발급받아 확인할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.미국이 금리인상을 올해상반기까지 한다고 발표했었습니다. 앞으로 금리인상 1번~ 2번 남았습니다. 그리고 마지막 금리인상 이후 금리동결을 발표했고 올해는 금리인하는 없다고도 발표했습니다. 미국 금리변동에 직접적으로 영향받는 우리나라는 금리를 내리더라도 아주 조금 인하할 것으로 예상 됩니다.