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전세사기(깡통전세)관련 질문드려요!!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.계약기간 만료 2개월 전까지 임대인에게 문자나 카톡으로 계약종료의사와 보증금 반환에 대해 확인합니다. 대화내용 보관하고 내용증명 우편 송달합니다. (반송이나 임대인 주소 미상,임대인 무반응 시 공시송달 해야함)내용에 보증금 미반환시 임차권등기 후 보증보험 이행청구 실행할 것이라고 강력히 의사표현합니다. 그리고 계약종료 다음날 임차권 등기명령을 신청합니다. 부동산소재지 관할법원 또는 인터넷으로 신청합니다. 앞선 카톡 또는 문자 대화내용과 내용증명(공시송달)을 첨부자료로 제출해야합니다. 임차권등기명령이 등기부에 등기가 되는데 2주~1달 정도 소요되고 이 후 이사를 가야된다면 이사를 가도 됩니다. 그리고 계약만료 1달 후 보증보험 이행청구를 신청합니다. 신청이 완료된 후 1달~2달 이내 보증기관으로 부터 보증금을 받을 수 있습니다.2. 계약 중 계약해지 사유가 있을 경우(전세사기 같은 경우) 보증금 반환 소송 등을 통해 승소판결 결정문받은 후 1개월 후 보증보험 이행청구 가능한 걸로 압니다.(이전에 임차권등기명령 필요) 선생님같은 경우는 보증기관에 문의 해봐야 알 것같습니다.
경제 / 부동산
23.01.19
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전세 구할 때 고려해야할 필수적인 것들은 무엇이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.내보증금을 지키는 최소한의 예방법이 있습니다.*주변 전세가와 매매가 확인*신축 다가구 주택,빌라 등의 전세는 신중히 선택하기 (보통 시세를 알기 힘든 신축은 5년정도 지난 경우 선택하는 것을 추천)*대출금(등기부상 채권최고액)+총보증금(본인보증금)이 주택매매시세의 70~80%넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.*전세가와 매매가 같은 경우 신중히 선택(부동산시장이 안좋을 때 매매가가 전세가보다 내려가거나 전세가가 계약했을 때보다 내려갈 경우 임대인의 사정에따라 보증금 반환이 어려울수 있음)*임대인진위여부확인하기(대리인출석시 임대인에게 전화하기)*임대인이 신탁회사인 경우 신탁회사 도장을 찍어야됨.(대인인위임장 필요.)*임대인 대출을 임차인 전세보증금을 받아 상환하는 경우 계약서 특약사항에 등기부에 근저당권을 말소 안할 경우 계약취소 및 보증금반환에 관한 문구작성하기. 임차인의 대항력과 우선변제권 효력이 발생하기전 대출등으로 권리순위에 불리하게 될경우 계약취소 및 보증금 반환에 관련 문구작성하기*전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권요건을 갖추기*불안하다면 전세보증보험 가입하기
경제 / 부동산
23.01.19
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월세로 계약하기로 했는데 사정이생겨 철회해야하면 가계약 금액 돌려받을수있나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 민법 제 565조(해약금) 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해지할 수 있다.임차인의 단순변심, 개인 사정으로 계약을 해지할 경우, 임대인은 계약금을 가질 수 있습니다.임대인의 책임있는 사유로 인해 계약을 해지할 경우, 임대인은 임차인에게 계약금의 2배를 반환해서 계약을 해지할 수 있습니다.· 계약의 주요 내용(임대목적물, 임대차기간, 금액, 차임, 보증금, 지급방법)을 합의하지 않고 가계약금을 주고 받았다면→ 가계약금은 계약금이 아닙니다. · 계약의 주요 내용이 결정된 상태에서 가계약금을 주고 받았다면→ 가계약금은 계약금으로 봐야 합니다. 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급 시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매 계약은 성립하였다.[대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결요약]계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고, 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다.[대법원 2001.3.23. 선고 2000다51650 판결 요약]
경제 / 부동산
23.01.18
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월세에대해궁금해서입니다 보통 월세는 몇프로이자계산인지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.'민간임대주택법 제44조 제4항' 및 '시행규칙 제18조'는 '주택임대차 보호법제7조의 2'를 준용하고 있습니다. 즉, 임대인이 임대료를 인상할 시에는 '법정전월세 전환율 5.25%'를 반드시 적용해야 하는데요.'주택임대차 보호법'은 전세에서 월세로전환할 때에만 '법정 전월세전환율 5.25%'를 적용하나, '민간임대주택법'은임대 보증금을 월 임대료로 전환할 때에나 월 임대료를 임대 보증금으로 전환할때에도 '법정 전월세 전환율 5.25%'를적용하고 있으니, 참고하길 바랍니다.전월세 계산 예시전세에서 월세로 전환: 전세 보증금3억→ 보증금 2천만 원으로 변경1. 300,000,000원 - 20,000,000원=280,000,000원2. 280,000,000원 x 0.0525 (법정 전환율) = 14,700,000원3. 14,700,000원/12 1,225,000원=4. 최종 전환금 보증금 2,000원, 월세=1,225,000원주택임대차 보호법은 법정 전월세 전환율의 최고한도를 정해두고 있어서 임차인에게 유리하게 작용됩니다. 최종 전환금을 보면 비율이 낮을수록 전세에서 월세로 전환했을 때 월세가 상대적으로 낮아지게 됩니다.1.300,000,000원 20,000,000원=-280,000,000원2. 280,000,000원 x 0.059 (시장 전환율) = 16,520,000원3. 16,520,000원/ 12개월=1,376,666원4. 최종 전환금 = 보증금 2,000원, 월세1,376,666원그러나 시장 전월세전환율로 적용하게되면 어떻게 될까요? 법정 전월세 전환율보다 월세가 151,666원이 더 많아졌습니다. 따라서 임차인은 임대인과 시장전월세 전환율로 합의하지 않아도 되며,주택임대차 보호법에 근거하여 비율을적용하면 되겠습니다.
경제 / 부동산
23.01.18
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원룸 나갈때 원상회복의 범위가 어디까지인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.판례에 따르면 원상으로 회복한다 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용해 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 된다 라는 대법원 판례가 있습니다.(대법 2006가합 62053)법원은 “임차할 당시 상태보다 나빠지더라도 통상적인 방법으로 사용한 결과라면 임차인에게 원상회복 의무는 없으며, 이러한 통상의 손모에 관하여는 특약이 없는 한 임대인이 부담해야 한다”고 설명합니다. (서울중앙지법 2007.5.31. 선고 2005가합100279, 2006가합62053 판결)임대인이 부담해야 된다는 결론이 나옵니다. 하지만 임차인이 정상적으로 사용하다가 생긴 흠이나 마모, 다시 말해 통상의 손모 범위에 대한 구체적인 기준은 없습니다. 집주인과 세입자 사이 다툼이 잦은 이유도 바로 이 때문입니다. 훼손 수준이나 건축 연한, 임대 기간 등에 따라 원상복구 분쟁은 여러가지 결론이 날 수 있습니다. 이 문제에 명확한 답을 줄만한 판례도 드문 실정입니다. 따라서 집주인과 세입자간의 원만한 협의가 이루어지지 않는 경우 법원의 판단에 맡기는 수 밖에 없습니다. 비용이 많이 발생할 경우 임대인과 비용을 일정부분 부담하는 씩으로 협의를 보는 방법도 있습니다. 이런 다툼을 사전에 예방하기 위해선 계약 전에 주요 시설물의 상태를 사진으로 찍어두는 것이 바람직합니다. 또 에어컨 설치를 위해 벽에 구멍을 뚫어야 하거나 못을 박는 등 시설물에 손상이 예상되는 경우 미리 집주인과 협의하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.01.18
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복비는 필수로 지불을 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공인중개사가 중개를 하여 매매계약을 하는 경우 그에 상응하는 법정수수료를 받을 수 있습니다.32조(중개보수 등) ①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28.>②개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. <신설 2014. 1. 28.>제686조 (수임인의 보수청구권) ①수임인은 특별한 약정이 없으면 위임인에 대하여 보수를 청구하지 못한다. ②수임인이 보수를 받을 경우에는 위임사무를 완료한 후가 아니면 이를 청구하지 못한다. 그러나 기간으로 보수를 정한 때에는 그 기간이 경과한 후에 이를 청구할 수 있다. ③수임인이 위임사무를 처리하는 중에 수임인의 책임없는 사유로 인하여 위임이 종료된 때에는 수임인은 이미 처리한 사무의 비율에 따른 보수를 청구할 수 있다.상법 제61조의 규정 취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 볼 때 그 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권한이 있다.
경제 / 부동산
23.01.18
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제가 낼 중계수수료 얼마인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.57,000,000 × 0.4% = 228,000원 부가세별도( 일반과세자 10% 22,800원 / 간이과세자 4% 9,120원)전세: 전세금월세:보증금+(월차임x 100). 단 이 때 계산된 금액이 5천만원 미만일 경우 : 보증금+(월차임x70)임대차 등(매매·교환 이외의 거래)5천만원 미만 0.5% (상한액 200,000원)중개보수한도=거래금액x상한요율(단, 이 때 계산된 금액은 한도액을 초과할 수 없음)5천만원 이상 ~ 1억원 미만 0.4% (상한액 300,000원 )1억원 이상 ~ 3억원 미만 0.3% 억원 이상 ~ 6억원 미만 0.4%6억원 이상 0.8% 이내(협의상한요율 0.8% 이내에서 개업공인중개사가 정한 좌측의 상한요율 이하에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 )결정함
경제 / 부동산
23.01.18
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아파트 경매배당금에 대해 궁금합니다..
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.먼저 등기부 상에 말소기준권리(가등기, 저당,근저당, 압류,가압류, 경매개시결정등기 등)가 무엇인지 확인해야 합니다. 말소기준권리보다 선순위가 있는지 없는지, 내위치가 어디인지를 확인해야 합니다. 그리고 대항력이 있는 소액임차인에 해당하는 경우 최우선변제금을 0순위로 배당받습니다. (지역마다 최우선변제금액 다름) 본 질문상으로는 확인하기 어렵습니다.
경제 / 부동산
23.01.18
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세입자가 바닥 흠집 파임 기스 등을 냈을 때 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.국토교통부와 법무무가 펴낸 '주택임대차 분쟁 조정사례집'에 따르면 장판의 손상, 누수, 보일러 및 현관문 파손 등 원상회복 비용과 관련해 임대인과 임차인간 분쟁이 발생하면 우선 수리업체 견적, 전문가 감정 등을 통해 통상의 주택사용에 따른 손상인지 임차인의 과실에 따른 훼손인지 판단하는 절차를 거칩니다.이를 통해 임차인 과실이 확인되면 전문가 감정을 통해 책임비율을 산정한 뒤 이를 보증금에서 공제하고 남은 금액을 보증금으로 반환합니다.그리고 비슷한 사안이라도 훼손 정도에 따라 조정위의 판단은 달랐다. 임대인이 바닥마루 파손에 대한 원상회복을 요구한 사건에서 중재위는 "조사 결과 강마루 소재가 찍힘에 약하고 4년 이상 감가가 이미 진행된 상태였고, 신규 임차인이 마루 사용에 문제를 제기하기 않고 다른 시설은 잘 사용한 점에 비춰 통상의 손상으로 판단한다"며 임차인에 원상회복 의무가 없다고 결정했습니다. 훼손 수준이나 건축 연한, 임대 기간 등에 따라 원상복구 분쟁은 여러가지 결론이 날 수 있다는 의미입니다.법원의 판례는 “임차할 당시 상태보다 나빠지더라도 통상적인 방법으로 사용한 결과라면 임차인에게 원상회복 의무는 없으며, 이러한 통상의 손모에 관하여는 특약이 없는 한 임대인이 부담해야 한다”고 설명합니다. (서울중앙지법 2007.5.31. 선고 2005가합100279, 2006가합62053 판결)하지만 임차인이 정상적으로 사용하다가 생긴 흠이나 마모, 다시 말해 통상의 손모 범위에 대한 구체적인 기준은 없습니다. 집주인과 세입자 사이 다툼이 잦은 이유도 바로 이 때문입니다. 이 문제에 명확한 답을 줄만한 판례도 드문 실정입니다. 따라서 집주인과 세입자간의 원만한 협의가 이루어지지 않는 경우 법원의 판단에 맡기는 수 밖에 없습니다.이런 다툼을 사전에 예방하기 위해선 계약 전에 주요 시설물의 상태를 사진으로 찍어두는 것이 바람직합니다. 또 에어컨 설치를 위해 벽에 구멍을 뚫어야 하거나 못을 박는 등 시설물에 손상이 예상되는 경우 미리 집주인과 협의하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.01.18
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법무사 취득세 현금영수증 가능여부 확인?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 등록세, 취득세 비용은 연말정산 시 공제 대상이 아닙니다. 법무사수수료는 현금영수증을 수령할 시 소득공제가 가능합니다.법무사는 현금영수증 의무발행업종입니다. 고객이 먼저 끊어달라고 말 안 할 경우 010-000-1234(국세청 지정코드)로 자진해서 발행하게 되어 있습니다. 이렇게 정상적으로 발행했다면 고객은 사후에 자진발급으로 전환가능 하고요.아예 발급 안한 경우 신고하면 거래금액의 50/100을 과태료로 부과합니다.
경제 / 부동산
23.01.18
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