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빌라 전세계약시 무엇을 가장 주의해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이번 전세사기같은 경우 사기꾼이 마음만 먹으면 세입자는 사기당할 수 밖에 없습니다. 사기꾼이 중개업까지 한다면 방법이 없습니다. 그래서 최소한의 방법으로 예방을 할 수밖에없습니다.주변 전세시세와 매매시세 확인합니다. 대출(등기부상 채권최고액)+총보증금(본인 전세보증금 포함)이 주택매매시세의 70~80%(보수적으로 70%)가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.본인의 전세보증금으로 집주인이 대출상환을 하는 경우 계약서 특약사항에 등기부에 근저당권설정을 말소하지 않을 경우 계약취소 및 전세보증금 모두 반환에 관한 내용을 작성합니다. 그리고 본인이 대항력과 우선변제권의 효력이 발생하기 전 임대인의 추가 대출발생 시 계약취소 및 계약금 또는 지불한 금액 모두 반환에 관한 내용을 작성합니다. 전세계약을 하는데 불안한 마음이 계속 들면 전세보증보험에 가입하는 것을 추천드립니다. 저렴한 보증료를 매월 납부하면서 본인의 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법입니다. 요즘 전세사기가 많이 발생하여 전세보증보험에 가입하려는 사람들이 많이 몰려 신청하고 대기해야 할 수 도 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.07
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아파트월세 재계약기간이 다되어가요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 ※ 위 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제5항). 이에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 어느 하나의 금액 중 큰 금액으로 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제6항).√ 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 「주택임대차보호법」 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함. 이하 “환산월차임”이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액√ 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액√ 위 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액전입세대열람을 통해 확인할 수 있습니다. 그리고 제3자인지 임대인보인 또는 직계존비속인지 확실하게 확인 한 후 제3자일 경우 소송을 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.07
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연립주택이 무엇인지 가르쳐주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건축법상연립주택은 주택 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동) 합계가 660㎡초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택입니다. 연립주택은 다세대주택과 혼동하곤합니다.다세대주택은주 주택 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 봅니다.)
경제 / 부동산
23.01.07
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전세 폭락으로 올해 하반기 터질까요???
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재로써 판단하기 힘듭니다. 금리의 영향이 크게 작용하고 있습니다. 미국이 올해 상반기까지 금리인상을 하고 금리 인하는 올해 없고 금리 유지라고 발표했습니다. 경기상황을 지켜보다가 인하할 수도 있겠지만 금리유지라면 고금리로 계속 유지됩니다. 미국금리에 직접영향을 받는 우리나라도 비슷할 것으로 판단됩니다. 그럼 부동산 매수위축은 여전히 유지될 것으로 보이며 매수가 하락과 전세가하락이 어디까지 내려갈지 아무도 모릅니다.막지막 금리 인상 시기를 지나 정부의 2023년 부동산 정책과 맞물려 어떻게 변할지도 지켜봐야합니다.
경제 / 부동산
23.01.07
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반전세로 들어왓는데 시설관리에 나몰라라 하는주인어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다(「민법」 제618조). 이를 위해 임대인이 주택을 임차인에게 인도해야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다(「민법」 제623조).임대인은 임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 ① 손해배상을 청구할 수 있고, ② 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, ③ 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나 ④ 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 참조).계약한 방 내부에 문제로 임차인이 별비용 들이지않고 손숩게 고칠 수 있는 부분이 외의 문제에 집주인이 수리 및 교체에 비용부담을 합니다. 그리고 집주인이 수선의 의무를 안해서본인이 거주하기 힘들정도의 불편함이 있다면 집주인에게 계약해지요청을 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.07
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전세만료로 계약갱신청구 사용불가인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 계약만료 2개월 전에 계약연장에 관한 의사통보를 임대인에게 해야합니다. 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 의사통보가 없다면 묵시적 갱신으로 진행됩니다. 묵시적갱신은 전계약과 동일한 조건으로 계약이 진행합니다.의사통보기간이 지나 계약서 작성을 요구하고 임대인이 계약갱신계약에 동의한다면 계약서 특약사항에 계약갱신계약에 관한 문구를 작성하면 됩니다. 계약기간 1년으로 할지는 임대인과 협의하면 됩니다. 임대인이 동의를 안 한다면 새로 계약으로 진행하는건지 물어보는게 좋습니다.이로인해 임대인과 혹시모를 다툼이 있을 수있기때문입니다.
경제 / 부동산
23.01.07
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전세 재계약 문의드립니다...
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증보험은 임차인이 가입을 하거나 임대인이 가입합니다. 임대사업자는 의무가입입니다. 보통 임대인은 보증보험에 가입하지 않고 임차인이 많이 가입합니다. 가입하면 매월 보증료를 납부합니다.계약 종료일 며칠 전에 전화나 문자,카톡으로 임차인에게 계약종료일 몇시에 이사간다고 통보하면 됩니다. 계약 종료일에 짐을 다 뺀 상태에서 임대인이 집내부 확인(훼손 이나 파손) 후 전세보증금을 반환합니다. 계약연장은 계약만료 6개월~ 2개월 전에 임대인에게 의사통보하면 됩니다. 보증금과 계약 조건의 변동이 없다면 계약서를 작성 안 해도 되고 보증금 인상이 있다면 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야합니다. 전에 받은 확정일자 효력을 그대로 유지하면서 보증금 인상분만큼 확정일자 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.01.06
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전세 이사 후에 집에 문제가 있다는 것을 알게 되면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다(「민법」 제618조).이를 위해 임대인이 주택을 임차인에게 인도해야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다(「민법」 제623조).임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 ① 손해배상을 청구할 수 있고, ② 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, ③ 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나 ④ 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 참조).임차인이 목적물하자로 거주하기 힘들정도라면 계약해지를 요구할 수 있습니다. 손해배상을 넘어 계약을 해지하거나 해제하기 위해서는 임대차목적물을 사용 수익할 수 없을 정도로 누수문제가 심각한 정도에까지 이르러야만 가능하고, 그 입증책임은 이를 주장하는 임차인에게 있습니다. 만약 입증 가능하다면 임대차 종료를 통보하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.01.06
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부동산의 하락이 언제까지 지속이 될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.금리인상에 따른 대출금리 인상으로 대출을 받아서 부동산을 매수하면 매월 대출이자를 지불하는데 부담을 많이 느낍니다. 그래서 매수위축으로 이어지고 수요가 줄어들어 가격이 떨어지고 있습니다. 대부분 사람들이 인하시기를 기다리고 있습니다. 미국은 올해 상반기까지 금리인상을 한 후 금리를 유지하겠다는 입장입니다. 올해 금리인하는 하지 않겠다는 입장인데 상반기를 지나 경기상황을 지켜보면서 금리변동시기를 기다려야 합니다. 그리고 올해 정부의 부동산 정책과 맞물려 부동산 경기에 영향을 미치는지도 봐야합니다.적당한 시기를 현재 아무도 알 수 없기에 기다리고 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.06
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임대차보증금 미반환시 중개업자의 책임은 어디까지 인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공인중개사가 매매나 임대를 중개할 때 충분한 설명을 하고 확인설명서에 기재를 해야합니다. 이에 매수인이나 임차인이 피해를 보고 소송으로 이어진다면 법원의 판결에 따릅니다.관련질문의 법원 판결법원은 중개대상물 확인·설명서에 보증금 미반환 위험성을 기재하지 않았다며신의를 지키고 성실히 중개해야 할 의무를 위반했다고 지적했습니다. 이어 보증금 미반환 위험성은 계약 체결 여부를 결정하는 데 매우 중요한 정보라면서 이를 알았다면 A씨가 계약하지 않았을 가능성이 크다고 덧붙였습니다. 다만 재판부는 A씨가 건물 시가나 권리관계를 확인하지 않은 데 대해 60%의 책임이 있다고 판단했습니다.
경제 / 부동산
23.01.06
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